A. PHẦN MỞ ĐẦU

I. Lý do thiết kế và mục tiêu của đồ án

1. Lý do và sự cần thiết lập quy hoạch

Theo Điều chỉnh Quy hoạch chung của Thành phố Đà Lạt và vùng phụ cận đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo Quyết định số 704/QĐ-TTg ngày 12 tháng 5 năm 2014, phạm vi khu vực nghiên cứu bao gồm các chức năng sau: Đất nông nghiệp và đất ở nông thôn.

Thành phố Đà Lạt là tỉnh lỵ của tỉnh Lâm Đồng là trung tâm hành chính chính trị của tỉnh. Thành phố Đà Lạt với đặc trưng là thành phố Du lịch với nhiều danh Lam thắng cảnh cấp Quốc gia, ngoài ra Đà Lạt cũng đã xây dựng được thương hiệu riêng về sản phẩm nông nghiệp, việc sản xuất nông nghiệp hiện nay đang gắn liền với sự phát triển của thành phố. Khu vực xã Xuân Thọ là khu vực đặc trưng về sản xuất nông nghiệp của Đà Lạt. Việc phát triển mô hình Làng đô thị xanh được các cấp chính quyền Trung ương và địa phương rất quan tâm, Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng đà ban hành Quyết định số 2431/QĐ-UBND ngày 23 tháng 11 năm 2018 Ban hành Đề án thí điểm xây dựng mô hình Làng đô thị xanh tại xã Xuân Thọ, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng làm cơ sở triển khai thí điểm trước khi nhân rộng mô hình này cho các khu vực khác.

Cùng với sự phát triển đô thị chung của thành phố Đà Lạt, khu vực xã Xuân Thọ với đời sống kinh tế của người dân ngày càng phát triển, nhu cầu quỹ đất xây dựng đô thị ngày càng tăng cao ảnh hưởng trực tiếp đến quỹ đất sản xuất nông nghiệp. Việc thành lập khu làng đô thị xanh hướng đến gìn giữ làng nghề truyền thống của khu vực phát triển hài hòa với nhu cầu phát triển đô thị và đảm bảo các yếu tố môi trường, tăng trưởng và phát triển bền vững theo hướng đô thị xanh – không gian xanh.

Khu vực xã Xuân thọ là một trong những khu đất giàu tiềm năng nhưng chưa được quy hoạch khai thác quỹ đất thật sự hiệu quả. Ven các lưu vực suối, người dân sản xuất nông nghiệp còn mang tính tự phát, nhà nilon xây dựng tự phát và tùy tiện gây mất mỹ quan trong khu vực và việc xả thải từ các hoạt động sản xuất nông nghiệp vào suối làm phát sinh nguồn nước ô nhiễm, đe dọa trực tiếp đến môi trường cảnh quan của hồ Đa Lộc nằm phía Tây Nam khu vực quy hoạch; nhà ở xây cất khá lộn xộn và tùy tiện, chủ yếu bám theo mặt đường, mặt hẻm lượn dọc các triền dốc cao bao quanh thung lũng,… Như vậy việc lập quy hoạch là cần thiết nhằm khai thác và sử dụng hiệu quả quỹ đất ở và nông nghiệp, chỉnh trang các trục đường hiện hữu, cải thiện cảnh quan môi trường, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân…

Để có thể sử dụng quỹ đất một cách khoa học, hiệu quả nhất, góp phần chỉnh trang làng đô thị, làm tiền đề cho chương trình đảm bảo chất lượng môi trường sống và tạo lập cảnh quan sinh thái cho khu vực, cần phải có Quy hoạch phân khu xây dựng mô hình Làng đô thị xanh tại xã Xuân Thọ. Quy hoạch sẽ xác lập việc khai thông dòng chảy, tách lập nguồn nước thải gây ô nhiễm và cải tạo trục cảnh quan của suối; kết hợp việc chỉnh trang cảnh quan các khu dân cư trong toàn bộ khu vực; vừa bảo vệ môi trường khu vực, vừa xác lập vành đai chống lấn chiếm đất, tạo cơ sở pháp lý cho công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch và chương trình giám sát chất lượng môi trường…

Ngoài ra, Quy hoạch xây dựng mô hình làng đô thị xanh tại xã Xuân Thọ, thành phố Đà Lạt phải xét đến mối liên hệ với các dự án trong khu vực, các khu vực tham quan du lịch, với quy hoạch vùng, nên các chỉ tiêu, thông số kỹ thuật trong đồ án này sẽ cập nhật và xử lý theo hướng bám sát hiện trạng, dịch vụ và tiện ích đều ở quy mô đô thị, với cơ sở hạ tầng được kết nối đồng bộ và đầu tư hiện đại nhưng lại mang đặc điểm của làng, đồng thời đáp ứng nhu cầu phát triển của khu đô thị không những qua các giai đoạn phát triển gần, mà còn phù hợp với cả tương lai xa hơn.

2. Mục tiêu, tính chất và yêu cầu phát triển đối với khu vực quy hoạch:

2.1. Mục tiêu:

- Triển khai đồ án theo điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Đà Lạt và vùng phụ cận đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 (phê duyệt tại Quyết định số 704/QĐ-TTg ngày 12 tháng 5 năm 2014 của Thủ tướng Chính phủ) và hiện thực hóa Đề án thí điểm xây dựng mô hình Làng đô thị xanh tại xã Xuân Thọ, theo Quyết định số 2431/QĐ-UBND ngày 23 tháng 11 năm 2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng;

- Tạo mô hình thí điểm về làng đô thị xanh, phát triển đô thị theo hướng kết hợp không gian sản xuất nông nghiệp bền vững, theo hướng đồng bộ phát triển ứng dụng công nghệ cao, nông nghiệp thông minh, nông nghiệp xanh, nông nghiệp hữu cơ theo phương thức hiện đại và tiếp cận theo hướng công nghệ xanh, đảm bảo chất lượng về môi trường sống và sản xuất cho người dân và xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng khu vực.

- Tạo thêm quỹ đất ở và công trình công cộng, dịch vụ; phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật phù hợp với định hướng phát triển chung của khu vực theo hướng hiện đại, phù hợp với các tiêu chuẩn phát triển đô thị, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân hài hòa với việc phát triển làng nghề truyền thống của khu vực;

- Chỉnh trang cảnh quan, cải thiện môi trường sống trong khu vực;

- Cải tạo cảnh quan và chất lượng nước, kết hợp khơi thông dòng chảy suối, góp phần ổn định nguồn nước phục vụ sản xuất;

- Tạo cơ sở quản lý đất quy hoạch sử dụng có hiệu quả và phù hợp với định hướng phát triển khu vực.

2.2. Tính chất:

Xây dựng một làng đô thị mang tính đặc thù theo mô hình phát triển không gian kiến trúc, cảnh quan và kinh tế bền vững theo xu hướng tăng trưởng xanh. Trong đó, hình thành các khu chức năng trung tâm dịch vụ hỗ trợ làng đô thị, khu sản xuất nông nghiệp (áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ cao hướng đến nông nghiệp hữu cơ), khu ở (gồm: cư trú, lưu trú của người dân và du khách) kết hợp với hạ tầng đồng bộ, đáp ứng các tiêu chí đô thị thông minh, bền vững theo xu hướng tăng trưởng xanh.

2.3. Yêu cầu phát triển đối với khu vực quy hoạch:

- Định hướng cải tạo và phát triển trục cảnh quan chính trong khu vực là trục đường Tập Đoàn 1.

- Dự đoán nhu cầu phát triển của khu vực, đề xuất chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản để định hướng phát triển toàn khu vực và các dự án thành phần liên quan, nhằm đáp ứng một cách hợp lý điều kiện sống ngày một nâng cao của người dân, góp phần hạn chế những tác động xấu ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên trong khu vực.

- Nghiên cứu phát triển hệ thống giao thông nội khu và hệ thống giao thông đối ngoại, có xét đến hướng kết nối với các khu vực đô thị khác theo các trục giao thông quan trọng của thành phố Đà Lạt (đi qua hoặc nằm gần khu quy hoạch).

- Đánh giá tác động môi trường chiến lược trong nhu cầu phát triển của khu vực quy hoạch, qua đó đề xuất các giải pháp xây dựng và bảo vệ môi trường nhằm phát triển đô thị bền vững.

- Đề xuất quy chế quản lý cải tạo và xây dựng theo yêu cầu phát triển của khu vực, phù hợp với quy hoạch.

II. Cơ sở nghiên cứu thiết kế quy hoạch:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17 tháng 6 năm 2009 do Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 ban hành;

Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 do Quốc hội khóa XIII ban hành;

Luật sửa đổi bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch số 35/2018/QH14 ngày 20 tháng 11 năm 2018 do Quốc hội khóa XIV, kỳ họp thứ 6 thông qua;

Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07 tháng 4 năm 2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;

Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06 tháng 5 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;

Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29 tháng 6 năm 2016 của Bộ Xây dựng quy định về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù;

Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng;

Quyết định số 704/QĐ-TTg ngày 12 tháng 5 năm 2014 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đà Lạt và vùng phụ cận đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050;

Quyết định số 676/QĐ-TTg ngày 18 tháng 05 năm 2017 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Đề án xây dựng nông thôn mới trong quá trình đô thị hóa trên địa bàn cấp huyện giai đoạn 2017 – 2020;

Quyết định số 2221/QĐ-UBND ngày 23 tháng 10 năm 2014 của UBND tỉnh Lâm Đồng Về việc ban hành quy định quản lý theo đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Đà Lạt và vùng phụ cận đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050;

Văn bản số 3712/UBND-XD ngày 01 tháng 7 năm 2015 của UBND tỉnh Lâm Đồng về việc thống nhất chỉ tiêu phân bổ cho quy hoạch chi tiết, phân khu trên địa bàn thành phố Đà Lạt theo Quyết định số 704/QĐ-TTg ngày 12 tháng 5 năm 2014 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt  Điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đà Lạt và vùng phụ cận đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050;

Quyết định số 1141/QĐ-UBND ngày 01 tháng 06 năm 2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng về việc Ban hành những định hướng cơ bản xây dựng mô hình thí điểm “Làng đô thị xanh” trên địa bàn thành phố Đà Lạt;

Văn bản số 5046/UBND ngày 25 tháng 8 năm 2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng về việc thống nhất phạm vi, ranh giới nghiên cứu lập Đề án “Làng đô thị xanh” và vị trí xây dựng nhà điều hành trung tâm của dự án xây dựng mô hình “Làng đô thị xanh” trên địa bang thành phố Đà Lạt;

Quyết định số 2431/QĐ-UBND ngày 23 tháng 11 năm 2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng về việc ban hành đề án thí điểm xây dựng mô hình Làng đô thị xanh tại xã Xuân Thọ, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng;

Văn bản số 32/SXD-QHKT ngày 15 tháng 03 năm 2019 của Sở xây dựng về việc thẩm định nhiệm vụ và dự toán Quy hoạch phân khu xây dựng mô hình Làng đô thị xanh;

Quyết định số 657/QĐ-UBND ngày 25 tháng 03 năm 2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng về việc phê duyệt nhiệm vụ và dự toán lập Quy hoạch phân khu xây dựng mô hình Làng đô thị xanh;

Quyết định số 1409/QĐ-UBND ngày 27 tháng 06 năm 2019 của UBND tỉnh Lâm Đồng Về việc xét duyệt Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.

2. Các nguồn tài liệu, số liệu:

Nội dung Điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đà Lạt và vùng phụ cận đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 704/QĐ-TTg ngày 12 tháng 5 năm 2014;

Quyết định số 1409/QĐ-UBND ngày 27 tháng 06 năm 2019 của UBND tỉnh Lâm Đồng Về việc phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng;

Quy định các chỉ tiêu chủ yếu về quản lý quy hoạch, xây dựng đối với nhà ở và công trình riêng lẻ trên địa bàn các phường thuộc thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng (ban hành kèm theo Quyết định số 36/2015/QĐ-UBND ngày 27 tháng 4 năm 2015 của UBND tỉnh Lâm Đồng);

Đề án thí điểm xây dựng mô hình Làng đô thị xanh tại xã Xuân Thọ, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.

3. Các cơ sở bản đồ:

- Bản đồ không ảnh xã Xuân Thọ Đà Lạt;

- Bản đồ địa hình xã Xuân Thọ tỷ lệ 1/10.000;

- Bản đồ đo đạc địa hình tỷ lệ 1/2000;

- Bản đồ điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đà Lạt và vùng phụ cận đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050;

- Bản đồ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng;

- Bản đồ quy hoạch chung xây dựng nông thôn mới – xã Xuân Thọ, giai đoạn 2011-2015, định hướng đến năm 2020.

B. ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT

I. Vị trí và đặc điểm điều kiện tự nhiên:

1. Vị trí, giới hạn khu đất:

Địa điểm: Khu vực quy hoạch thuộc thôn Đa Lộc, xã Xuân Thọ, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.

Phạm vi quy hoạch phân khu xây dựng mô hình Làng đô thị tại xã Xuân Thọ, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng, được xác định như sau:

- Phía Bắc giáp: trung tâm xã Xuân Thọ.

- Phía Đông giáp: đường thôn Đa Thọ.

- Phía Nam giáp: thôn Đa Thọ.

- Phía Tây giáp: Khe tụ thủy thôn Lộc Quý.

Diện tích quy hoạch: 180 ha.

Sơ đồ vị trí khu vực quy hoạch

2. Liên hệ vùng

Khu đất cách trung tâm Đà Lạt khoảng 12km dọc theo Quốc lộ 20, cách trung tâm xã Xuân Trường khoảng 11km theo Quốc lộ 20. Xã Xuân Thọ là vùng ven trung tâm thành phố Đà Lạt, là Điểm dân cư vệ tinh có nhiều tiềm năng phát triển của thành phố Đà Lạt.

Khu đất có vị trí thuận lợi nằm trên tuyến có nhiều điểm du lịch hấp dẫn, như: ga Trại Mát, Chùa  Linh phước, Thung lũng dâu Đà Lạt, Sơn Tịnh Farm, Oganik Đà Lạt, hầm xe lửa cổ, nông trại Cầu đất, Thác hang cọp, nông trại Hasfarm, nông trại Doly, nông trại Bảo Đen,…thông qua tuyến giao thông là Quốc lộ 20 và Quốc lộ 20B (hiện một phần tuyến đường QL 20B là đường Đa Quý).

Ngoài ra, khu vực quy hoạch còn kết nối với tuyến cao tốc Liên Khương – Đà Lạt qua đường Quốc lộ 20B.

3. Địa hình, địa mạo:

Khu vực có địa hình chia cắt mạnh theo các đường tụ thủy và suối trong khu vực, địa hình thấp dần về phía Nam.

Khu vực quy hoạch có địa hình là núi với độ chênh cao khá  lớn (từ +1.365m đến +1.505m), địa hình tự nhiên trong khu vực có độ dốc thấp dần về các nhánh suối.

Hiện trạng đất xây dựng

4. Khí hậu, thủy văn

Khu vực xây dựng thuộc vùng khí hậu Đà Lạt, nằm trong vùng khí hậu Tây Nguyên, trên nền chung của khí hậu nhiệt đới gió mùa, cận xích đạo của miền khí hậu phía Nam. Khí hậu Tây Nguyên nói chung và Đà Lạt nói riêng đã biểu hiện những nét đặc trưng liên quan tới ảnh hưởng của độ cao địa hình và ảnh hưởng chắn gió của dãy Trường Sơn.

Khí hậu khu vực có hai mùa rõ rệt, mùa mưa kéo dài 7 tháng (từ tháng 5 đến tháng 11), mùa khô kéo dài 5 tháng (từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau).

Hiện trạng khu vực có các nhánh suối phía Tây và phía Đông khu vực quy hoạch. Suối ở đây khá hẹp, hầu hết nước thải, rác thải nông nghiệp đổ trực tiếp vào gây ảnh hưởng đến chất lượng nước tại hồ Đa Lộc nằm phía Tây Nam khu vực. Nước ngầm mạch nông dao động 60 đến 150m, lượng nước nhìn chung tốt.

5. Cảnh quan thiên nhiên

Khu vực có hệ thống suối là một trong các trục cảnh quan chính của khu vực tận dụng tạo không gian xanh, không gian mở cho khu vực.

Khu vực có địa hình chia cắt mạnh tạo thành các triền đồi xen lẫn giữa các thung lũng nông nghiệp mang nét đặt trưng về cảnh quan của khu vực Đà Lạt nói riêng và của khu vực Tây Nguyên nói chung và rất phù hợp cho phát triển du lịch.

Phía Nam và Phía Đông khu đất là cảnh quan các đồi thông xanh mướt, tạo phông nền cho cảnh quan khu vực thêm sinh động.

Toàn cảnh về rừng thông phía Nam

Cảnh quan phía Đông khu đất quy hoạch

Cảnh quan phía Đông khu đất quy hoạch

Cảnh quan phía Tây khu đất

Giao lộ giữa hai nhánh đường Tập Đoàn 1 thuận lợi phát triển công trình công cộng

Đồi thông khu vực tiếp giáp trung tâm xã Xuân Thọ, thuận tiện cho phát triển du lịch

Sản xuất nông nghiệp truyền thống khu vực phía Nam

Các nhánh suối trong khu vực

Trong khu vực có địa hình chia cắt tạo thành những khe suối tăng thêm nét sinh động, tuy nhiên hiện nay chưa được quản lý chặt chẽ, nhiều hộ dân xâm chiếm ngăn dòng chảy và rác thải nông nghiệp đang vứt bỏ bừa bãi, gây nguy hại nghiêm trọng đến môi trường cảnh quan của khu vực. Do đó, đối với các lưu vực suối cần có biện pháp cải tạo và chỉnh trang cảnh quan khu vực suối, tạo không gian xanh và sinh động góp phần thu hút khách du lịch đến với khu vực.

Cảnh quan cây xanh trong phạm vi ranh giới khu đất chưa được chú trọng, cây xanh chủ yếu dọc theo các lưu vực suối, cây xanh trong các khuôn viên của hộ dân.

Cây xanh trong khu vực quy hoạch

II. Đánh giá hiện trạng:

1. Hiện trạng dân cư, lao động:

Tại khu vực quy hoạch có dân cư tập trung đông ở các khu vực phía Đông Bắc và khu vực Đông Nam, chủ yếu bám dọc theo các tuyến đường hiện hữu. Dân số hiện trạng khoảng: 680 người.

Dân cư hiện tại tập trung theo các tuyến đường chính, đường nhựa.

Đối với địa hình có độ dốc lớn, các công trình xây dựng tập trung dọc các tuyến đường trên sườn đồi. Một số khác xây dựng ở các khu vực địa hình dốc lớn. Ngoài ra, một số công trình xây dựng tự phát trên đất nông nghiệp không thuộc đất ở, trước đây người dân làm nông đến canh tác và ở chỗ khác, sau khi được chính quyền địa phương nâng cấp, mở rộng giao thông nông thôn, để phát triển sản xuất nông nghiệp, người dân trở lại ở và sinh sống phát triển tại chỗ, cho thấy nhu cầu ở của người dân gần với nơi sản xuất rất được quan tâm lý do nông sản có giá trị cao, đầu tư nhiều công nghệ.

Lao động chính tại khu vực làm nghề nông chủ yếu là trồng rau, trồng hoa, trồng cà phê. Ngoài ra, dọc theo các tuyến đường chính còn có các dịch vụ kinh doanh với quy mô nhỏ. Cần có những không gian công cộng cho các hộ dân sinh hoạt vui chơi, giải trí.

Hiện trạng phân bố dân cư

2. Hiện trạng sử dụng đất:

Khu vực nghiên cứu hiện chủ yếu là đất nông nghiệp. Ngoài ra, trong khu vực còn có đất ở và một số loại đất khác như nghĩa trang, đất đồi chưa sử dụng, đất cây xanh, mặt nước nhưng chiếm tỷ lệ rất nhỏ so với đất nông nghiệp.

Bảng 1.Bảng thống kê hiện trạng sử dụng đất

Stt	Loại Đất	Diện tích (ha)	Tỷ lệ (%)
1	Đất ở	2,7	1,5
2	Đất ở và đất nông nghiệp	14,3	7,9
3	Đất nông nghiệp	142,7	79,3
	Đất hoa màu	50,2	27,9
	Đất trồng cà phê	40,7	22,6
	Đất nông nghiệp nhà lồng	50,8	28,2
	Đất trồng cây hàng năm khác	0,8	0,4
	Đất trồng cây ăn quả lâu năm	0,2	0,1
4	Đất nghĩa trang	4,8	2,7
5	Đất cây xanh cách ly	1,2	0,7
6	Đất chưa sử dụng	4,8	2,7
7	Đất mặt nước (hệ thống suối, mương, ao hồ)	2,6	1,4
8	Đất giao thông	6,9	3,8
Tổng		180,0	100,0

Hiện trạng trong khu vực còn một ít quỹ đất công do địa phương quản lý, đất trống chưa sử dụng cần được xem xét ưu tiên bố trí các công trình dịch vụ công cộng và khu công viên cây xanh, nhằm hạn chế thấp nhất ảnh hưởng đến đất sản xuất và đất ở của người dân.

Vị trí đất công trong khu vực quy hoạch

3. Hiện trạng kiến trúc:

Hiện trạng kiến trúc

Dân cư phân bố tập trung dọc theo trục đường Tập Đoàn 1, Tập Đoàn 2 chủ yếu nhà bán kiên cố và nhà kiên cố từ 1 – 3 tầng. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều nhà tạm bợ lấn chiếm gây mất an toàn, mỹ quan. Ngoài ra, còn nhiều bãi đất trống xen lẫn trong khu dân cư trở thành những điểm tập kết rác hoặc được che nilon để trồng hoa màu.

Khu vực hồ dọc theo suối: dân cư thưa thớt chủ yếu là nhà tạm, nhà kho, nhà nilon sản xuất hoa màu, lau sậy và rác thải trực tiếp. Cảnh quan thiên nhiên chưa được khai thác sử dụng một cách hợp lý.

Các công trình văn hóa (bia tưởng niệm cách mạng) nằm sát ranh phía Nam khu vực quy hoạch.

Hình thức kiến trúc công trình không đồng nhất nhất, chủ yếu nhà mái dốc kiến trúc hiện đại, mang dáng vấp chung của kiến trúc Đà Lạt.

Hiện trạng kiến trúc công trình trên đường Tập Đoàn 1
Hiện trạng kiến trúc công trình xen giữa khu đất nông nghiệp

4. Hiện trạng hệ thống giao thông:

Trong khu vực có các tuyến đường chính như: đường Tập Đoàn 1, 2 và đường Đa Quý.

Hệ thống giao thông trong khu vực quy hoạch chủ yếu là đường đất, đường bê tông xi măng và có tuyến đường nhựa là đường Tập Đoàn 1. Trong đó, một số tuyến có tình trạng xuống cấp, một vài chỗ mặt đường bị hư hại đã bị bong tróc. Ngoài ra, vẫn còn đường đất ra khu sản xuất nông nghiệp.

Hiện trạng hệ thống giao thông khu vực thiếu tính kết nối, đồng bộ các khu trong khu vực lấp quy hoạch.

Hệ thống giao thông đối ngoại chính của khu vực là ra đường Quốc lộ 20 và đường Đa Quý (định hướng sẽ chuyển thành đường Quốc lộ 20B). Liên kết qua phía Tây ra  đường Đa Quý chủ yếu là từ đường Hầm đá và đường Lò gạch, kết nối với đường Quốc lộ 20 (phía Bắc) chủ yếu qua đường Tập Đoàn 1 và đường thôn Đa Thọ. Kết nối giao thông phía Đông ra đường Quốc lộ 20 chủ yếu qua đường Quảng Thắng, và một số đường hẻm nhỏ.

Hiện trạng giao thông khu vực.

 

Hiện trạng hệ thống giao thông

5. Hiện trạng thoát nước mưa:

Địa hình có độ dốc lớn nên hệ thống thoát nước chủ yếu theo địa hình tự nhiên. Hệ thống mương có nắp đan bố trí theo các tuyến đường chính như: đường Tập Đoàn 1, đường Đa Quý và một số tuyến đường nhựa. Các đường còn lại thì được bố trí hệ thống mương hở. Ngoài ra, còn một số tuyến không có hệ thống mương thoát nước thì nước mưa tự nhiên chảy từ nơi có địa hình cao xuống nơi có địa hình thấp và đổ ra suối.

Nước mưa chảy về các nhánh suối, đường tụ thủy trong khu vực và chảy về phía Nam về khu vực hồ Đa Lộc.

Hiện trạng thoát nước mặt

6. Hiện trạng mạng lưới điện:

Trong khu vực có tuyến điện cao thế 110kV chạy dọc theo trục Bắc Nam.

Mạng lưới điện trung thế 22kV dọc theo đường Đa Quý, đường Quốc lộ 20 và 1 tuyến 35kV chạy song song với tuyến cao thế 110kV.

Hệ thống thống điện hạ thế phân phối theo các tuyến đường hiện trạng cung cấp điện cho người dân trong khu vực.

Mạng lưới điện hiện trạng là mạng lưới đường dây đi nổi.

7. Hiện trạng cấp nước

 Nước cấp sinh hoạt được lấy từng mạng lưới cấp nước thành phố đấu nối từ Quốc lộ 20 vào, chủ yếu tại trục đường chính khu vực.

Nước cấp sản xuất chủ yếu là nước ngầm khai thác bằng giếng khoan với độ sâu từ 60 đến 150m đang được người dân sử dụng nhiều thời gian gần đây nhưng sử dụng hình thức này sẽ dẫn đến dãn mạch nước ngầm, chảy không đều. Người dân đào ao trữ nước dọc theo các lưu vực suối để cấp nước tưới. Ngoài ra, nước sản xuất được lấy từ hồ Thành Lộc, đập Đa Quý ở xa khu vực bơm về ao của hộ dân nên tăng chi phí đầu tư đầu vào cho sản xuất.

Phương án quy hoạch cần đưa ra giải pháp cấp nước nước tưới cây góp một phần vào việc ổn định nguồn nước sản xuất, đồng thời đảm bảo yếu tố môi trường, tạo không gian cảnh quan cho khu vực.

8. Hiện trạng thoát nước thải và vệ sinh môi trường:

Hiện trạng môi trường tại khu vực quy hoạch chưa được kiểm soát do chưa có hệ thống thoát nước riêng; suối có nguy cơ ô nhiễm cao do dư lượng thuốc trừ sâu và phân bón bị rửa trôi từ các khu sản xuất nông nghiệp chảy xuống và nước thải sinh hoạt từ nhiều hộ dân thải trực tiếp ra suối. Hiện tại dọc các tuyến đường chính có bố trí các thùng phân loại rác, nhưng cũng có một số nơi rác nông nghiệp chưa được chú ý thu gom, thường được các hộ dân tự thiêu hủy và sau đó các tàn tích này, nhất là vỏ bao nilon được phát tán do gió hoặc nước mưa cuống xuống suối.

9. Hiện trạng sản xuất nông nghiệp

Hiện trạng canh tác nông nghiệp

Hiện trạng sản xuất nông nghiệp trong khu vực chủ yếu là trồng các loại rau, củ, quả truyển thống và thời gian gần đây phát triển thêm cây cà phê, hoa. Trong đó có một tỷ lệ nhỏ phát triển theo hình thức nhà lưới, nhà kính.

Hình thức canh tác: chủ yếu theo phương pháp truyền thống, trong đó áp dụng canh tác công nghệ cao như nhà lồng nhà kính nhằm hạn chế sâu bệnh, sương muối, tăng vụ mùa so với canh tác truyền thống, hệ thống tưới bán tự động và đầu ra ổn định với việc liên kết các doanh nghiệp đặt hàng, thu mua tại trang trại đã mang lại nguồn thu nhập cao cho người dân.

Mô hình nhà lồng, nhà kính: Với quá trình phát triển kinh tế, nhu cầu tăng cao như hiện nay việc sử dụng nhà lồng nhà kính, phân bón hóa học, thuốc trừ sâu BVTV đã gây ra hệ lụy trong khu vực như: môi trường không khí, đất, nguồn nước, suối bị ô nhiễm gây ngậm úng vào mùa mưa và ảnh hưởng trực tiếp đến các hộ dân sống trong khu vực canh tác thiếu cách ly bảo vệ. Quỹ đất phát triển mô hình nhà kính ít do địa hình đồi dốc lớn không thuận lợi, tuy nhiên để phát triển kinh tế người dân đã khai thác ngay trên địa hình ít thuận lợi đào đắp địa hình lớn dẫn đến chi phí xây dựng hạ tầng cao, xây dựng lộn xộn gây mất mỹ quan chung cho khu vực.

Mô hình canh tác truyền thống: canh tác ngoài trời, chi phí đầu vào thấp, cải thiện môi trường đất, tăng bề mặt thấm nước, nhưng sẽ gặp những khăn về khí hậu, con trùng có hại, năng suất thấp cho các nông sản có giá trị cao như cây hoa.

10. Tài nguyên nhân văn, văn hóa khu vực.

Các hộ dân sinh sống tại khu vực chủ yếu là người xứ Quảng. Các hộ dân chủ yếu cư trú lâu đời tại khu vực. Hình thái kiến trúc công trình tại khu vực đã chịu ảnh hưởng bởi nét kiến trúc chung của kiến trúc Đà Lạt.

Đối với người dân xứ Quảng có những nét văn hóa phi vật thể rất đặc trưng với các làn điệu dân ca, hát hò khoan, bài chòi, lý hò vè độc đáo, hát bả trạo, hát sắc bùa, hát hố,…. Quy hoạch cần tạo ra các tụ điểm sinh hoạt văn hóa cho các cụm dân cư và cho toàn khu, nhằm tạo ra nét văn hóa đặc trưng riêng cho khu vực quy hoạch, đồng thời góp phần thu hút khác du lịch đến với khu vực. Ngoài việc gìn giữ nét di sản văn hóa đặc trưng của Việt Nam nói chung, của người dân xứ Quảng nói riêng, việc hình thành các khu vực sinh hoạt văn hóa như vậy còn góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống tinh thần, cải thiện đời sống kinh tế cho người dân trong việc góp phần thu hút khách du lịch.

		Làn điệu, lời ca bình dị, ngọt ngào của Bài chòi đã đi vào lòng người và trở thành món ăn tinh thần không thể thiếu trong đời sống văn hóa của các tầng lớp nhân dân ở khu vực miền Trung.
Khung cảnh hát bài chòi (ảnh sưu tầm)

III. Tổng hợp đánh giá hiện trạng khu vực:

1. Thuận lợi:

- Thành phố Đà Lạt thuộc đô thị du lịch lớn của Việt Nam, khí hậu ôn hòa quanh năm phù hợp với các loại nông sản ôn đới có giá trị cao và du lịch nghỉ dưỡng;

- Tập quán canh tác rau, củ, hoa và cà phê,… phù hợp để phát triển du lịch canh nông;

- Khu quy hoạch có các tuyến giao thông chính như: đường Tập Đoàn 1 kết nối với đường Quốc lộ 20 và đường Đa Quý theo quy hoạch chung 704 dự kiến mở rộng sẽ trở thành đường Quốc lộ 20B. Khu vực quy hoạch kết nối thuận lợi với trung tâm thành phố từ đường Quốc lộ 20 và tiệp cận khu du lịch Hồ Prenn theo đường Quốc lộ 20B, tạo nên chuỗi du lịch về văn hóa, nông nghiệp,…

- Nhìn từ trung tâm xã Xuân Thọ về phía Nam, khu vực có đồi núi, rừng thông bao xung quanh nông nghiệp hoa màu, đồng thời với địa hình cắt xẻ, tạo ra tầng bậc và một không gian đô thị đẹp.

- Trong khu vực quy hoạch có nhiều khe suối có thể đắp đập tích lũy nước mưa.

- Thổ nhưỡng là đất đỏ bazan thích nghi làm nông nghiệp công nghệ cao và nông nghiệp tiên tiến (NN hữu cơ hợp vệ sinh môi trường); đất nền xây dựng khá tốt;

- Đặc điểm địa hình, địa mạo, địa chất thủy văn trong khu vực ổn định rất thuận lợi trong xây dựng. Trong khu vực hiện các công trình xây dựng lộn xộn, nhà kiên cố và nhà bán kiên cố trong khu vực chủ yếu được xây dựng trên các trục đường giao thông chính, nhà tạm phân bố chủ yếu ven suối và nằm trong đất nông nghiệp nên công tác cải tạo chỉnh trang sau này sẽ không gặp nhiều khó khăn.

- Đất công phân bố tập trung bố trí phía Bắc (tiếp giáp đường Tập Đoàn 1), trong khu vực nên dễ dàng bố trí các công trình công cộng tập trung.

- Khu vực quy hoạch chủ yếu là đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ cao, đất ở chiếm tỷ lệ thấp thuận lợi cho công tác quy hoạch trở thành Làng đô thị xanh.

- Quỹ đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực chủ yếu là theo hình thức sản xuất truyền thống, quỹ đất sản xuất nông nghiệp theo hình thức nhà lưới, nhà kính chiếm tỷ lệ thấp là một trong những điều kiện thuận lợi cho việc quy hoạch phân bố tập trung khu vực xây dựng loại hình sản xuất nông nghiệp này nhằm tránh ảnh hưởng đến cảnh quan toàn khu và góp phần tổ chức thuận tiện cho việc thu gom nước mưa.

2. Khó khăn:

- Công trình dịch vụ công cộng, dịch vụ trong khu vực vẫn chưa có, chưa đáp ứng cơ bản nhu cầu của người dân trong khu vực.

- Địa hình cắt xẻ mạnh, độ chênh cao lớn khiến các tuyến đường giao thông dốc và vòng vèo, hệ thống hạ tầng kỹ thuật (nhất là hệ thống thoát nước) bị phân mảnh và phát sinh nhiều điểm kết nối trung chuyển..., sẽ đòi hỏi chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật tốn kém hơn nhiều;

- Hạ tầng giao thông phục vụ sản xuất vì thế cũng không thể đến sát chân các thửa ruộng nằm sâu bên dưới thung lũng hoặc trên các đỉnh đồi chênh vênh, làm phát sinh chi phí vận chuyển vật tư nông nghiệp và nông sản bằng thủ công.

- Do canh tác nông sản có giá trị cao nên tình trạng lấn chiếm quỹ đất ven suối nhiều, làm ảnh hưởng dòng chảy và dễ gây sạt lở.

- Địa hình bị chia cắt nhưng hệ sinh thái nhiều điểm bị khai thác quá mức, do đó khả năng sinh thủy cho toàn khu 180ha là rất khó, cần có giải pháp xây dựng hiệu quả đảm bảo nguồn nước cung cấp cho sản xuất.

3. Các vấn đề cần giải quyết:

Xác định phạm vi đất nhóm ở hiện trạng cải tạo, đất công trình dịch vụ công cộng dự kiến trong khu dân cư,… đảm bảo tỷ lệ đất quy hoạch cây xanh, đất hạ tầng kỹ thuật; kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện có của làng đô thị với các khu quy hoạch giáp cận.

Đề xuất đầy đủ các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc và tỷ lệ cơ cấu sử dụng đất phù hợp định hướng phát triển chung của thành phố Đà Lạt; góp phần phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý nhà nước về quy hoạch xây dựng, đất đai và môi trường, lập dự án đầu tư, tôn tạo cảnh quan đô thị, ổn định điều kiện sống của người dân và quản lý trật tự xây dựng theo quy hoạch được duyệt.

C. CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA ĐỒ ÁN:

I. Định hướng quy hoạch chung

Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất bám sát có chọn lọc, cập nhật hiện trạng, triển khai theo đồ án Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Đà Lạt và vùng phụ cận đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo Quyết định số 704/QĐ-TTg ngày 12 tháng 5 năm 2014 và Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 thành phố Đà Lạt đã được phê duyệt tại Quyết định số 1409/QĐ-UBND ngày 27 tháng 06 năm 2019 của UBND tỉnh Lâm Đồng.

Quy hoạch quỹ đất phát triển dân cư mới và cải tạo chỉnh trang hợp lý, hài hòa với cảnh quan của làng đô thị, đảm bảo vấn đề vệ sinh môi trường chung.

Đáp ứng các tính chất của làng đô thị xanh – không gian xanh theo định hướng chung của thành phố nói riêng và của tỉnh nói chung.

Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật phù hợp, đồng bộ trên toàn khu vực, kết nối với các khu lân cận, hạn chế tác động vào khu dân cư hiện hữu.

II. Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật

1. Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật toàn khu

1.1. Dự kiến quy mô dân số

Hiện trạng dân số: 680 người (số liệu năm 2017).

 Căn cứ theo Quy hoạch chung thành phố Đà lạt và các vùng phụ cận đến năm 2030 và  tầm nhìn đến năm 2050:

- Tỷ lệ tăng tự nhiên hàng năm của thành phố từ năm 2017 đến năm 2030 khoảng 1,1%/năm.

+ Theo công thức: Pt =  Po (1 + µ)ⁿ. Trong đó:

  Po: Dân số hiện trạng; Pt: Dân số năm dự báo từ 2017 - 2030.

  µ hệ số tăng trưởng 1,1%/năm, n: năm dự báo.

* Kết quả theo tăng tự nhiên, đến năm 2030 dân số tại khu vực Quy hoạch khoảng 800 người.

- Tỷ lệ tăng cơ học trong giai đoạn 2017-2030 khoảng 2%-5,6%/năm.

* Dân số tăng cơ học tại khu vực Quy hoạch đến năm 2030 khoảng 200-700 người.

Vậy quy mô dân số trong khu vực khoảng 1.500 – 2.700 người, trong đó:

- Dân số tăng tự nhiên khoảng: 800 người;

- Dân số tăng cơ học khoảng: 200 – 900 người;

- Dân số quy đổi từ khách du lịch khoảng 500 – 1000 người (tương ứng với số lượt khách từ 61.000 – 120.000, số ngày khách lưu trú trung bình là 3 ngày);

1.2. Chỉ tiêu sử dụng đất

Tổng diện tích khu đất nghiên cứu quy hoạch khoảng 180 ha. Trong đó:

- Đất nhóm nhà ở - nhà biệt lập: 14,87 ha, chiếm 8,26%.

- Đất công trình công cộng – dịch vụ: 6,73 ha, chiếm 3,74%. Trong đó:

+ Đất công cộng đơn vị ở: 2,05 ha, chiếm 1,14%;

+ Đất công cộng dịch vụ hỗ trợ Làng đô thị: 4,68 ha, chiếm 2,6%.

- Đất cây xanh, mặt nước: 27,31 ha, chiếm 15,17%.

- Đất nông nghiệp: 116,84ha, chiếm 64,91%. Trong đó:

+ Đất nông nghiệp: 86,33 ha, chiếm 47,96%.

+ Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp: 30,51ha, chiếm 16,95%.

- Đất công trình đấu mối hạ tầng: chiếm 0,26 ha, chiếm 0,15%.

- Đất giao thông, sân bãi: 13,98ha, chiếm 7,77%.

Tổng diện tích đất ở gồm đất nhóm ở nhà biệt lập và đất ở trên đất nông nghiệp: 17,92ha, chiếm 9,96% diện tích toàn khu.

Tổng diện tích xây dựng nhà kính (30% diện tích đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp): 9,17 ha, chiếm 5,0% diện tích toàn khu.

1.3. Chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc:

- Đất nhóm ở nhà biệt lập: 120 m²/người.

- Đất công trình công cộng – dịch vụ: 38m²/người.

- Đất cây xanh, mặt nước: 156m²/người.

- Đất giao thông, sân bãi: 80m²/người.

- Mật độ xây dựng gộp toàn khu: ≤8%.

- Tỷ lệ mật độ nhà kính toàn khu: ≤5%.

- Tầng cao: 1-3 tầng.

2. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật theo từng khu vực

2.1. Khu vực công trình công cộng – dịch vụ

- Mật độ xây dựng toàn khu công trình công cộng – dịch vụ là  ≤ 50%; Trong đó:

+ Đối với công trình công cộng dịch vụ đơn vị ở mật độ xây dựng là ≤40%;

+ Đối với toàn khu công trình thương mại dịch vụ và công trình phục vụ làng đô thị ≤ 55%. Trong đó, mật độ xây dựng các khu chức năng là ≤ 60%, riêng công trình dịch vụ du lịch mật độ xây dựng là ≤ 40%;

- Tầng cao tối đa: 3 tầng.

- Khoảng lùi: ≥3m so với chỉ giới đường đỏ, ≥2m so với ranh đất.

2.2. Khu đất ở

2.2.1. Đất nhóm ở nhà biệt lập

- Mật độ xây dựng: ≤ 40%;

- Tầng cao: 3 tầng đối với đường giao thông có lộ giới ≥ 6m, 2 tầng đối với đường giao thông có lộ giới < 6m;

- Khoảng lùi: 3m so với chỉ giới đường đỏ, ≥ 2m so với ranh đất;

- Diện tích mỗi thửa đất từ 300m² - 400m² (nếu diện tích nhỏ hơn thì xem xét cho phép xây dựng nhà liên kế có sân vườn, nhưng phải tuân thủ theo khoảng lùi so với chỉ giới đường đỏ và mật độ xây dựng);

2.2.2. Đất ở trang trại (đất ở trong Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp):

- Mật độ xây dựng: diện tích đất ở trên từng lô đất ở kết hợp sản xuất nông nghiệp ≤ 10%.

- Tầng cao tối đa: 2 tầng;

- Khoảng lùi: 6m so với chỉ giới đường đỏ, ≥ 2m so với ranh đất.

2.3. Đất cây xanh

- Mật độ xây dựng: ≤ 5%.

- Tầng cao tối đa: 1 tầng.

- Khoảng lùi: ≥ 6m so với chỉ giới đường đỏ và với ranh đất.

Đất công viên cây xanh trong khu vực chủ yếu tập trung tại các lưu vực suối và phân tán theo từng nhóm ở và tại những vị trí cần thiết.

2.4. Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp

- Tỷ lệ đất xây dựng nhà ở chiếm 10% tổng diện tích lô đất;

- Tỷ lệ đất xây dựng công trình phụ trợ chiếm 3% tổng diện tích lô đất;

- Tỷ lệ đất xây dựng công trình sản xuất nhà kính chiếm 30% tổng diện tích lô đất;

- Diện tích mỗi thửa đất từ 1.500m² đến 2.500m² (nếu diện tích nhỏ hơn thì không được xây dựng nhà ở);

- Tầng cao tối đa: 2 tầng;

- Khoảng lùi: ≥ 6m so với chỉ giới đường đỏ, ≥ 2m so với ranh đất.

2.5. Đất nông nghiệp

Quỹ đất nông nghiệp trong khu vực quy hoạch là đất sản xuất chuyên canh theo hướng kết hợp không gian sản xuất nông nghiệp bền vững, theo hướng đồng bộ phát triển ứng dụng công nghệ cao, nông nghiệp thông minh, nông nghiệp xanh, nông nghiệp hữu cơ theo phương thức hiện đại và tiếp cận theo hướng công nghệ xanh, đảm bảo chất lượng về môi trường, không xây dựng công trình kiến trúc và không sản xuất nông nghiệp theo dạng nhà kính.

2.6. Đất công trình hạ tầng kỹ thuật

- Mật độ xây dựng: ≤ 40%.

- Tầng cao tối đa: 1 tầng.

- Khoảng lùi: ≥3m so với chỉ giới đường đỏ, ≥2m so với ranh đất.

2.7. Đất bãi xe

Đất bãi xe không xây dựng công trình kiên cố, chỉ xây dựng công trình phụ trợ quy mô nhỏ như: nhà bảo vệ, vệ sinh công cộng,…

3. Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật

- Cấp nước	Đơn vị tính	Chỉ tiêu
Cấp nước sinh hoạt
- Nước cấp cho khu ở	l/người/ngày	180
- Nước cấp cho công trình dịch vụ công cộng	l/m².sàn/ngày	2
Nước cấp tưới cây xanh	l/m²/ngày	4
Nước cấp rửa đường	l/m²/ngày	0,5
Nước tổn thất	% lượng nước cấp	<30
Nước cho chữa cháy (đám cháy, đám cháy xảy ra trong 3 giờ và số đám cháy đồng thời là 2 đám cháy)	l/s	15
- Cấp điện:
+ Nhà biệt lập	KW/hộ	5
+ Công trình công cộng, dịch vụ	W/m2 sàn	20 - 30
+ Trường học	KW/cháu	0,15 - 0,2
+ Chiếu sáng đường phố	Cd/m2	0,8; 1; 1,2.
+ Chiếu sáng công viên, vườn hoa	Lux	5÷7; 2÷5
- Thoát nước bẩn sinh hoạt	%Qcấp	≥80%
- Rác thải	Kg/ng.đ	0,9÷1,5
	Tỷ lệ thu gom (%)	100%
- Chỉ tiêu thông tin liên lạc	Máy/1000dân	250

Hệ thống hạ tầng còn áp dụng  hệ thống môi trường thông minh, hệ thống cảnh báo môi trường, cảnh báo ẩm độ, tốc độ gió, nhiệt độ, lượng mưa,... nhằm tạo  môi trường sinh sống  và sản xuất tốt nhất cho khu vực.

D.  ĐỀ XUẤT PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH

I. Cơ cấu tổ chức không gian:

1. Nguyên tắc

Phân bố hợp lý giữa các loại đất: Đất nhóm ở, đất công trình công cộng, dịch vụ hỗ trợ sản xuất nông nghiệp và đất cây xanh mặt nước, đất nông nghiệp,… Định hướng phát triển làng đô thị xanh không làm thay đổi cấu trúc quy hoạch chung của thành phố.

Đất nông nghiệp sẽ được cân đối chuyển thành: Đất ở, đất nông nghiệp sạch đô thị, khu du lịch, cây xanh và công trình công cộng,....

Tận dụng tối đa các điều kiện tự nhiên, cảnh quan sẵn có của khu vực, bảo vệ môi trường cảnh quan, đảm bảo việc phát triển bền vững trong tương lai:

- Định hướng cải tạo và phát triển trục đường Tập Đoàn 1 thành trục đường chính khu vực kết nối ra đường Quốc lộ 20 từ đường thôn Đa Thọ. Đồng thời, cải tạo và mở rộng các tuyến đường, hẻm hiện hữu để phù hợp và phục vụ tốt cho khu vực.

- Cải tạo cảnh quan và chất lượng nước, kết hợp khơi thông tuyến suối, góp phần chống bồi lắng hồ Đa Lộc.

Quy hoạch tổng mặt bằng có bố cục khép kín, định hướng kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật với khu vực xung quanh, đảm bảo bán kính phục vụ đồng thời tiết kiệm đất xây dựng.

Tạo ra cụm dân cư theo hướng khu ở sinh thái, xóa dần các khu nhà chắp vá, tạm bợ và sử dụng hợp lý quỹ đất. Ranh giới giữa các loại đất trong khu vực được phân định rõ ràng, hoạch định phương hướng cho các khu dân cư ổn định, khu vực cần chỉnh trang, cải tạo.

2. Các khu chức năng dự kiến

Khu vực quy hoạch được định hướng với các chức năng như sau:

- Đất ở: toàn khu vực Làng đô thị xanh gồm có 6 nhóm nhà ở bố trí phân tán trên tổng thể toàn khu với 2 loại hình nhà ở:

+ Đất nhóm nhà ở - nhà biệt lập;

+ Nhà ở trong trang trại (trên đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp);

- Đất công trình công cộng – dịch vụ:

+ Đất công cộng đơn vị ở;

+ Đất dịch vụ hỗ trợ sản xuất nông nghiệp (Trung tâm trưng bày và giới thiệu sản phẩm, TT thu mua, phân phối sản phẩm nông nghiệp, dịch vụ du lịch…);

- Đất cây xanh, mặt nước;

- Đất nông nghiệp;

- Đất nhóm nhà ở kết hợp sản xuất nông nghiệp;

- Đất giao thông, bãi xe;

- Đất công trình hạ tầng kỹ thuật.

3. Cơ cấu phân khu chức năng

Việc phân khu chức năng bám sát theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đà Lạt và vùng phụ cận đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 704/QĐ-TTg và tình hình phát triển đô thị hiện tại, định hướng phát triển lâu dài và có các giải pháp khắc phục các vấn đề chưa phù hợp.

Quy hoạch quỹ đất ở thành các nhóm nhà ở phân tán trên toàn khu tại những vị trí phù hợp và dựa trên hiện trạng phát triển nhà ở của khu vực. Trên phạm vi toàn khu, bố trí thành 6 nhóm ở chính và khu trung tâm, trong khu trung tâm có bố trí một phần nhà ở biệt lập có thể kết hợp thương mại. Những nhà ở quá xa nhau giữa vùng đất nông nghiệp lớn thì cần di dời và bố trí trong các khu ở mới, tuy nhiên cần hạn chế việc di dời để không ảnh hưởng đến dời sống người dân. Hạn chế tối đa sự ảnh hưởng về môi trường sản xuất nông nghiệp với khu vực phát triển dân cư với hình thức bố trí tập trung các nhóm ở và chuyển tiếp không gian với khu đất sản xuất nông nghiệp là loại hình đất nhóm nhà ở kết hợp sản xuất nông nghiệp. Đất ở kết hợp sản xuất nông nghiệp được quy định cụ thể tỷ lệ đất  xây dựng nhà ở, đất công trình phụ trợ, đất sản xuất nhà kính và đất sản xuất nông nghiệp ngoải trời nhằm kiểm soát không gian kiến trúc cảnh quan của khu vực.

Bố trí các quỹ đất công trình công cộng dịch vụ đảm bảo bán kính phục vụ và liên kết thuận tiện các phân khu chức năng. Trong khu vực gồm có 2 loại hình, công trình công cộng – dịch vụ phục vụ đơn vị ở và công trình công cộng – dịch vụ hỗ trợ Làng đô thị là khu trung tâm của Làng đô thị. Khu công trình công cộng phục vụ đơn vị ở bố trí tiếp cận với đường Tập Đoàn 1 trên quỹ đất công hiện trạng (hiện nay một phần là đất nghĩa trang). Khu vực công trình công cộng – dịch vụ hỗ trợ Làng đô thị bố trí tại khu vực phía Nam khu đất trên đường Tập Đoàn 1, ngoài ra còn có quy đấ bố trí công trình dịch vụ du lịch ở phía Bắc khu đất.

Chuyển các quỹ đất sản xuất nông nghiệp thuộc khu vực hành lang bảo vệ suối thành đất cây xanh cảnh quan góp phần chỉnh trang cảnh quan lưu vực suối, đồng thời tạo các hệ thống đập nước nhỏ, tạo các hồ nước nhằm điều tiết nước mưa, tạo cảnh quan và không gian mở cho khu vực.

 Khai thác tốt giá trị sử dụng đất của làng đô thị, đa dạng hóa thêm hình thức du lịch, ổn định đời sống dân cư và lao động phù hợp với định hướng theo quy hoạch chung.

Quỹ đất sản xuất nông nghiệp là các khu vực đất sản xuất nông nghiệp hiện trạng;

Mạng lưới giao thông quy hoạch phát triển từ mạng lưới đường giao thông hiện trạng và quy hoạch thêm một số tuyến đường giao thông mới nhằm thuận tiện hơn trong việc kết nối các khu chức năng trong khu vực và đấu nối thuận tiện với giao thông đối ngoại theo Quốc lộ 20 và đường Đa Quý.

Các khu vực xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật bố trí ở phía Nam, là công trình xử lý nước thải và kết hợp chức năng xử lý và bơm cấp nước sản xuất cho khu vực.

Ưu điểm:

- Phân bố quỹ đất xây dựng có sự cân đối hài hòa giữa Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Đà Lạt và vùng phụ cận đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo Quyết định số 704/QĐ-TTg ngày 12 tháng 5 năm 2014 với quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Lạt tại Quyết định 1409/QĐ-UBND và tình hình phát triển của khu vực giai đoạn hiện tại, định hướng phát triển lâu dài, phù hợp hiện trạng phát triển của khu vực.

- Số lượng dân cư phải giải tỏa, đền bù ít. Đất ở hiện trạng đa phần được giữ lại chỉnh trang không gây xáo trộn đến đời sống của dân cư về nhu cầu và chỗ ở.

- Xác định hành lang bảo vệ suối nhằm tránh tình trạng xâm canh ven suối, làm ảnh hưởng dòng chảy cũng như môi trường nước. Đồng thời, tận dụng làm mảng xanh ven suối tạo cảnh quan và lọc nước tự nhiên.

- Hệ thống giao thông trong khu vực được phân bố thông suốt, kết nối thuận tiện giữa các khu chức năng.

- Quỹ đất xây dựng công trình tiện ít xã hội đáp ứng tốt nhu cầu của người dân trong khu vực.

Nhược điểm:

- Do địa hình khu vực bị chia cắt mạnh nên các khu vực chức năng trên phạm vi toàn khu bố trí phân tán nên không thuận tiện cho việc quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật và chi phí đầu tư xây dựng cao;

- Xu hướng sản xuất nông nghiệp tại khu vực đang phát triển theo hình thức nhà lưới nhà kính, do đó định hướng phát triển nông nghiệp theo hướng áp dụng công nghệ cao, nông nghiệp hữu cơ, hạn chế tối đa việc loại hình nhà kính; Nhà kính trên toàn khu chỉ bố trí tại các nhóm nhà ở kết hợp sản xuất nông nghiệp. Để đảm bảo tính khả thi của định hướng này, đảm bảo sự công bằng phát triển trên khu vực cần có lộ trình thay đổi từng bước và phải có sự phối hợp chặc chẽ giữa cơ quan quản lý và chính quyền địa phương nhằm kiểm soát tốt nhất việc xây dựng nhà kính tại khu vực. Ngoài ra, rất cần thiết phải tuyên truyền phổ biến cho người dân tác động tiêu cực của loại hình nhà kính đến môi trường tự nhiên và những lợi ích khi phát triển theo hướng nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao kết hợp du lịch sẽ đem lại giá trị kinh tế cao hơn và đảm bảo nguồn tiêu thụ sản phảm và tạo được đặc trưng riêng cho sản phẩm nông nghiệp tại khu vực, tạo lợi thế cạnh tranh cao và giá trị nông sản từ đó sẽ có giá trị cao hơn.

Bảng 2.Bảng cân bằng sử dụng đất

Stt	Loại đất	Diện tích (ha)	Tỷ lệ (%)	Số dân (người)	Chỉ tiêu (m2/người)
I	Đất nhóm nhà ở - nhà biệt lập	14,87	8,26	1.239	120
1	Đất nhóm nhà ở - nhà biệt lập	14,27	7,93
2	Đất nhóm ở nhà biệt lập tái định cư	0,60	0,33
II	Khu công trình công cộng - dịch vụ	6,73	3,74		38
1	Đất công cộng đơn vị ở	2,05	1,14
2	Đất công cộng, dịch vụ hỗ trợ Làng đô thị	4,68	2,60
III	Đất cây xanh, mặt nước	27,31	15,17		156
1	Đất cây xanh cảnh quan	9,95	5,53
2	Cây xanh cách ly	10,90	6,05
3	Mặt nước	6,47	3,59
IV	Đất nông nghiệp	116,84	64,91	511	668
1	Đất nông nghiệp	86,33	47,96
2	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	30,51	16,95
V	Đất công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật	0,26	0,15		1
VI	Đất giao thông sân bãi	13,98	7,77		80
1	Đất giao thông	13,20	7,34
2	Đất bãi xe	0,78	0,43
	Tổng	180,00	100,0	1.750

4. Giải pháp phân bổ quỹ đất:

Khu đất quy hoạch là khu ở kết hợp với sản xuất nông nghiệp, đất công trình dịch vụ công cộng xen cài với đất cảnh quan và đất du lịch. Các khu chức năng được phân bố cụ thể như sau:

4.1. Đất nhóm ở nhà biệt lập

Toàn khu vực Làng đô thị xanh gồm có 6 nhóm nhà ở bố trí phân tán trên tổng thể toàn khu và một phần đất ở bố trí trong khu trung tâm Làng, có tổng diện tích 14,87ha (trong đó diện tích đất nhóm nhà ở - nhà biệt lập quy hoạch mới là 8,57ha, diện tích đất nhóm nhà ở - nhà biệt lập hiện trạng chỉnh trang là 5,58ha, diện tích nhóm nhà ở biệt lập tái định cư là 0,6ha) chiếm 8,26% diện tích toàn khu, với các chỉ tiêu kiến trúc quy định như sau: MĐXD ≤40%, tầng cao 2-3 tầng, khoảng lùi ≥3m.

Bảng 3.Bảng tổng hợp đất nhóm ở nhà biệt lập

Stt	Loại đất	Ký hiệu	Diện tích (ha)
1	Đất ở nhà biệt lập - Nhóm 1	BL1	5,86
	Đất ở nhà biệt lập hiện trạng chỉnh trang		2,18
	Đất ở nhà biệt lập xây mới		3,69
2	Đất ở nhà biệt lập - Nhóm 2	BL2	1,73
	Đất ở nhà biệt lập hiện trạng chỉnh trang		0,39
	Đất ở nhà biệt lập xây mới		1,34
3	Đất ở nhà biệt lập - Nhóm 3	BL3	2,36
	Đất ở nhà biệt lập hiện trạng chỉnh trang		0,91
	Đất ở nhà biệt lập xây mới		0,85
	Đất ở nhà tái định cư		0,60
4	Đất ở nhà biệt lập - Nhóm 4	BL4	0,94
	Đất ở nhà biệt lập hiện trạng chỉnh trang		0,41
	Đất ở nhà biệt lập xây mới		0,42
5	Đất ở nhà biệt lập - Nhóm 5	BL5	1,36
	Đất ở nhà biệt lập hiện trạng chỉnh trang		0,14
	Đất ở nhà biệt lập xây mới		1,22
6	Đất ở nhà biệt lập - Nhóm 6	BL6	1,28
	Đất ở nhà biệt lập hiện trạng chỉnh trang		0,79
	Đất ở nhà biệt lập xây mới		0,49
7	Đất ở nhà biệt lập - Nhóm trung tâm	BLTT	1,33
	Đất ở nhà biệt lập hiện trạng chỉnh trang		0,76
	Đất ở nhà biệt lập xây mới		0,57
	Tổng		14,87

4.2. Đất công trình công cộng – dịch vụ:

Hệ thống công trình công cộng – dịch vụ trong khu vực gồm có dịch vụ hỗ trợ Làng đô thị và công trình công cộng – dịch vụ phục vụ đơn vị ở với tổng diện tích là 6,73ha chiếm 3,74% diện tích toàn khu, với các chỉ tiêu kiến trúc quy định như sau: MĐXD ≤ 40% (60% đối với công trình thương mại dịch vụ), tầng cao 2-3 tầng, khoảng lùi ≥ 3m toàn khu. Cụ thể:

- Công trình công cộng – dịch vụ phục vụ đơn vị ở: là hệ thống các công trình quy hoạch mới gồm có: trường tiểu học, trường mầm non, công trình văn hóa (nhà sinh hoạt cộng đồng), trạm y tế, công trình thương mại dịch vụ, thể dục thể thao,… với tổng diện tích 2,05ha chiếm 1,14% diện tích toàn khu. Trong các nhóm ở, bố trí công trình công cộng phục vụ nhu cầu sinh hoạt văn hóa, cộng đồng cho người dân và cũng là nơi trình diễn và giới thiệu những nét văn hóa đặc trưng của cộng đồng dân cư trong khu vực, trình diễn những làn điệu dân ca, hát hò khoan, bài chòi, lý hò vè, hát bả trạo, hát sắc bùa, hát hố,…

- Công trình công cộng – dịch vụ hỗ trợ Làng đô thị: là khu trung tâm của làng nằm trên tuyến đường trục chính (nâng cấp từ đường Tập Đoàn 1); và các công quy hoạch mới phục vụ cho việc sản xuất, tuyên truyền, giao dịch, dịch vụ, du lịch, quảng bá sản phẩm nông nghiệp cho là Làng đô thị. Với tổng diện tích 4,68ha, chiếm 2,6% diện tích toàn khu.

Các điểm sinh hoạt cộng đồng tổ chức các lễ hội dân gian

Bảng 4.Bảng tổng hợp đất công trình công cộng – dịch vụ

Stt	Loại đất	Ký hiệu	Diện tích (ha)
1	Đất công cộng đơn vị ở		2,0488
1.1	Đất giáo dục	GD	0,5202
1.1.1	Đất trường tiểu học	GD1	0,2534
1.1.2	Đất trường mầm non	GD2	0,2668
1.2	Đất nhà văn hóa	VH	0,2788
1.3	Đất y tế (trạm y tế)	YT	0,1938
1.4	Đất TDTT	TDTT	0,3127
1.5	Đất công cộng nhóm ở	CTCC	0,4345
1.5.1	Đất công cộng nhóm ở	CTCC1	0,0915
1.5.2	Đất công cộng nhóm ở	CTCC2	0,1108
1.5.3	Đất công cộng nhóm ở	CTCC3	0,1042
1.5.4	Đất công cộng nhóm ở	CTCC4	0,1280
1.6	Đất hành chính - điều hành	HC	0,2974
1.7	Bia tưởng niệm Lê Quang Phấn	BTN	0,0114
2	Đất công cộng, dịch vụ hỗ trợ Làng đô thị		4,6817
2.1	Đất thương mại - dịch vụ	TMDV	3,0741
2.1.1	Đất thương mại - dịch vụ	TMDV-1	0,1317
2.1.2	Đất thương mại - dịch vụ	TMDV-3	0,1907
2.1.3	Khu dịch vụ sửa chữa máy móc, cung cấp thiết bị, vật tư nông nghiệp,…	TMDV-4	0,3396
2.1.4	Đất thương mại - dịch vụ	TMDV-5	1,6489
2.1.5	Đất thương mại - dịch vụ	TMDV-6	0,1722
2.1.6	Trung tâm thu mua	TMDV-7	0,2371
2.1.7	Đất thương mại - dịch vụ	TMDV-8	0,1465
2.1.8	Đất thương mại - dịch vụ	TMDV-9	0,2074
2.2	Trung tâm trưng bày giới thiệu sản phẩm	CTCC5	0,1435
2.3	Trung tâm tư vấn chuyển giao công nghệ	CTCC6	0,1978
2.4	Khu dịch vụ du lịch	TM-DV	1,2663
2.4.1	Khu dịch vụ du lịch	TMDV-2	0,1387
2.4.2	Trung tâm hỗ trợ du lịch	TMDV-10	0,1798
2.4.3	Khu dịch vụ du lịch	TMDV-11	0,9478

4.3. Đất cây xanh – mặt nước

Tổng diện tích 27,31 ha (trong đó diện tích mặt nước là 6,47ha) với chỉ tiêu bình quân 156m²/người, được bố trí chủ yếu khu vực ven suối và các vị trí đất có nguồn gốc là đất rừng tạo cảnh quan đẹp và hài hoà với môi trường. Ngoài ra, phần mặt nước các hồ nước quy hoạch giữ vai trò tích lũy nguồn nước cung cấp cho sản xuất nông nghiệp. Chỉ tiêu kiến trúc xây dựng trên đất cây xanh quy định như sau: MĐXD ≤5%, tầng cao tối đa 1 tầng, khoảng lùi ≥6m.

Bảng 5.Bạng thống kê đất cây xanh

STT	Loại đất	Ký hiệu	Diện tích (ha)
1	Đất cây xanh cảnh quan	CX	9,951
2	Đất cây xanh cách ly	CX-CL	10,896
3	Mặt nước	MN	6,465
	Tổng		27,312

Ngoài hệ thống cây xanh công cộng tập trung, hệ thống cây xanh còn có cây xanh giao thông dọc theo lề các tuyến đường trục chính, dọc theo các tuyến giao thông qua các nhóm ở, khu công trình công cộng và cây xanh sử dụng nội bộ phân bố trong các công trình xây dựng, các khu đất nông nghiệp trồng cây lâu năm.

Dọc theo các tuyến giao thông chính và giao thông qua các nhóm ở, công trình dịch vụ công cộng bố trí trồng cây xanh tạo bóng mát đồng thời tạo không gian cảnh quan sinh động cho khu vực làng đô thị.

Tỷ lệ đất cây xanh trong các công trình công cộng – dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật tỷ lệ đất cây xanh là 30%.

Tỷ lệ đất cây xanh trong các lô đất ở nhà biệt lập là 20%.

Đối với đất nông nghiệp và đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp khuyến khích tỷ lệ đất cây xanh trồng xen là 10% tạo đa dạng sinh học cho khu vực sản xuất nông nghiệp, đất cây xanh có thể hoán đổi với các loại cây trồng lâu năm.

Hệ thống cây xanh trong khu vực ưu tiên lựa chọn những loại cây mang tính chất bản địa của khu vực Đà Lạt như: thông, phượng tím, mai anh đào, liễu trắng,…

Bảng 6.Bảng tổng hợp đất cây xanh, mặt nước

STT	Loại đất	Diện tích lô đất (Ha)	Diện tích cây xanh, mặt nước (ha)	Tỷ lệ (%)
I	Đất nhóm nhà ở - nhà biệt lập	14,87	2,97	20
II	Khu công trình công cộng - dịch vụ	6,73	2,02	30
III	Đất cây xanh, mặt nước	27,31	27,31	100
IV	Đất nông nghiệp	116,84	11,68	10
1	Đất nông nghiệp	86,33	8,63	10
2	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	30,51	3,05	10
V	Đất công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật	0,26	0,08	30
VI	Đất giao thông sân bãi	13,98	2,20	16
1	Đất giao thông	13,20	2,12	16
2	Đất bãi xe	0,78	0,08	10
	Tổng	180,00	46,27	26

4.4. Đất giao thông, bãi xe

Tổng diện tích 13,98 ha với chỉ tiêu 80 m²/người. Trong đó:

- Đường giao thông: 13,20 ha đáp ứng đủ khả năng vận chuyển hàng hóa và lưu thông trong toàn khu vực.

- Bãi đậu xe: 0,78ha phục vụ nhu cầu đậu xe cho người dân và tập kết hàng hóa, sản phẩm nông nghiệp.

4.5. Đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp gồm có đất nông nghiệp chuyên canh và đất ở kết hợp sản xuất nông nghiệp.

a. Đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp phân bố trên toàn khu vực dựa trên hiện trạng sử dụng đất hướng đến nông nghiệp sạch ứng dụng công nghệ tiên tiến trong sản xuất, nông nghiệp hữu cơ thân thiện và an toàn với môi trường đặc biệt đối với người tiêu dùng. Tổng diện tích đất 86,33ha chiếm 47,96% diện tích toàn khu.

b. Đất ở kết hợp sản xuất nông nghiệp:

Đất ở kết hợp sản xuất nông nghiệp phân bố kết hợp với nhóm ở nhà biệt lập. Toàn khu gồm có 6 nhóm đất ở kết hợp sản xuất nông nghiệp và một phần diện tích phân bố trong khu vực trung tâm làng đô thị. Tổng diện tích 30,51ha chiếm 16,95% diện tích toàn khu. Chỉ tiêu kiến trúc quy định như sau: tầng cao 2 tầng đối với nhà ở, 1 tầng đối với công trình phụ trợ khác, mật độ xây dựng: ≤13%, khoảng lùi ≥6m; Tỷ lệ đất ở chiếm tối đa 10% diện tích từng lô đất, diện tích xây dựng công trình phụ trợ khác chiếm tối đa 3%; Diện tích canh tác theo hình thức nhà kính chiếm tối đa ≤30% diện tích lô đất. Diện tích tiêu chuẩn mỗi lô đất từ 1.500m² đến 2.500m². Nếu lô đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tiêu chuẩn thì chỉ được xây dựng công trình phụ trợ 3%, không xây dựng nhà ở.

Bảng 7.Bảng tổng hợp đất ở kết hợp sản xuất nông nghiệp

STT	Loại đất	Ký hiệu	Diện tích (ha)
1	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp - Nhóm 1	OTT1	7,78
2	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp - Nhóm 2	OTT2	4,89
3	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp - Nhóm 3	OTT3	5,86
4	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp - Nhóm 4	OTT4	3,60
5	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp - Nhóm 5	OTT5	5,29
6	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp - Nhóm 6	OTT6	3,09
	Tổng		30,51

Bảng 8.Bảng tổng hợp diện tích đất ở toàn khu

STT	Loại đất	Diện tích (ha)
1	Đất ở nhà biệt lập	14,87
1.1	Đất ở nhà biệt lập hiện trạng chỉnh trang	5,58
1.2	Đất ở nhà biệt lập xây mới	9,17
2	Đất ở trên đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	3,05
	Tổng	17,92

5. Không gian kiến trúc cảnh quan:

Đối với các khu dân cư đã ổn định và đã có tương đối đầy đủ hạ tầng kỹ thuật thì chỉ quy hoạch bổ sung hệ thống thu gom nước thải kết nối vào “hệ thống thoát nước, thu gom và xử lý nước thải thành phố”. Đối với các cụm nhà tạm, nhà cấp 4, đề xuất các giải pháp chỉnh trang như một phần của nội dung cấp phép cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới sau này, để khi chủ nhà có nhu cầu thì buộc phải tuân thủ nhằm đảm bảo cảnh quan chung của khu vực.

Cảnh quan khu vực là phần đất nông nghiệp và đồi núi. Thiết lập hành lang bảo vệ suối nhằm tạo trục cảnh quan ven suối.

Bố trí hệ thống các công trình dịch vụ công cộng tại quỹ đất công, trung tâm làng và nhóm ở nhằm hỗ trợ sản xuất nông nghiệp.

Theo hiện trạng thực tế khu vực phương án xây dựng lòng suối nên thiết kế theo dạng bậc thang nhằm đảm bảo thoát nước vào mùa lũ (nước dâng ngập lưng chừng suối); vào mùa khô nước chỉ chảy trong lòng máng nhỏ bên dưới và hai thành suối bên trên để cho cỏ mọc, tạo cảnh quan ven suối, làm tăng thêm không gian xanh cho đô thị. Tiết diện lòng suối có cạnh trên là 6m, lòng suối có kết cấu mái nghiêng, phần xây đá hộc gia cố phía dưới mái nghiêng cao 1m. Chiều sâu của suối thay đổi phụ thuộc vào lưu lượng nước của từng khu vực. Hai bên suối bố trí mảng cây xanh có chiều rộng 10m, xen kẽ là các tiểu công viên cây xanh nhằm tạo thêm sự hấp dẫn cho khu vực cảnh quan dọc suối. Dọc hai bên suối bố trí đường đi dạo uốn lượn qua dải công viên cây xanh, tạo thành trục cảnh quan chính cho khu vực.

Như vậy, khu vực trung tâm là khu vực trên đường Tập Đoàn 1, nơi bố trí nhiều công trình công cộng.

Khu vực không gian mở là các khu vực nông nghiệp, cảnh quan ven suối.

Các trục cảnh quan chính của khu vực là các trục suối và đường Tập Đoàn 1.

Hệ thống các công trình điểm nhấn của khu vực chủ yếu dọc theo đường Tập Đoàn 1.

6. Thống kê chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của đồ án

Bảng 9.Bảng thống kê chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của đồ án

STT	Loại đất	Ký hiệu	Diện tích (ha)	Tỷ lệ (%)	Diện tích XD (ha)	MĐ XD Tối đa (%)	Tầng cao tối đa (tầng)	Hệ số SDĐ (lần)	Số dân (người)
I	Đất nhóm nhà ở - nhà biệt lập		14,8688	8,26	5,95	40	3	1,2	1.239
1	Nhóm 1	BL1	5,8647	3,26	2,35	40	3	1,2	488
1.1	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BL1-1	1,8058	1,00	0,72	40	3	1,2	150
1.2	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BL1-2	2,3774	1,32	0,95	40	3	1,2	198
1.3	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BL1-3	0,3866	0,21	0,15	40	3	1,2	32
1.4	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BL1-4	0,5280	0,29	0,21	40	3	1,2	44
1.5	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BL1-5	0,7669	0,43	0,31	40	3	1,2	64
2	Nhóm 2	BL2	1,7324	0,96	0,69	40	3	1,2	144
2.1	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BL2-1	0,3414	0,19	0,14	40	3	1,2	28
2.1	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BL2-2	0,7138	0,40	0,29	40	3	1,2	59
2.3	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BL2-3	0,2510	0,14	0,10	40	3	1,2	21
2.3	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BL2-4	0,4262	0,24	0,17	40	3	1,2	36
3	Nhóm 3	BL3	2,3606	1,31	0,94	40	3	1,2	197
3.1	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BL3-1	0,9271	0,52	0,37	40	3	1,2	77
3.2	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BL3-2	0,6474	0,36	0,26	40	3	1,2	54
3.3	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BL3-3	0,1871	0,10	0,07	40	3	1,2	16
3.4	Đất nhóm ở nhà biệt lập tái định cư	BL-TDC	0,5990	0,33	0,24	40	3	1,2	50
4	Nhóm 4	BL4	0,9428	0,52	0,38	40	3	1,2	78
4.1	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BL4-1	0,3005	0,17	0,12	40	3	1,2	25
4.2	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BL4-2	0,4818	0,27	0,19	40	3	1,2	40
4.3	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BL4-3	0,1605	0,09	0,06	40	3	1,2	13
5	Nhóm 5	BL5	1,3561	0,75	0,54	40	3	1,2	113
5.1	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BL5-1	0,4578	0,25	0,18	40	3	1,2	38
5.2	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BL5-2	0,2388	0,13	0,10	40	3	1,2	20
5.3	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BL5-3	0,2200	0,12	0,09	40	3	1,2	18
5.4	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BL5-4	0,4395	0,24	0,18	40	3	1,2	37
6	Nhóm 6	BL6	1,2802	0,71	0,51	40	3	1,2	107
6.1	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BL6-1	1,2802	0,71	0,51	40	3	1,2	107
7	Nhóm trung tâm	BLTT	1,3320	0,74	0,53	40	3	1,2	112
7.2	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BLTT1	0,2256	0,13	0,09	40	3	1,2	19
7.3	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BLTT2	0,5220	0,29	0,21	40	3	1,2	44
7.4	Đất nhóm ở nhà biệt lập	BLTT3	0,5844	0,32	0,23	40	3	1,2	49
II	Khu công trình công cộng - dịch vụ		6,7305	3,74	3,37	50	1-3	1,2
1	Đất công cộng đơn vị ở		2,0488	1,14	0,81	40	2-3	0,7
1.1	Đất giáo dục	GD	0,5202	0,29	0,21	40	2-3	0,9
1.1.1	Đất trường tiểu học	GD1	0,2534	0,14	0,10	40	3	1,1
1.1.2	Đất trường mầm non	GD2	0,2668	0,15	0,11	40	2	0,7
1.2	Đất nhà văn hóa	VH	0,2788	0,15	0,11	40	2	0,7
1.3	Đất y tế (trạm y tế)	YT	0,1938	0,11	0,08	40	2	0,7
1.4	Đất TDTT	TDTT	0,3127	0,17	0,13	40	2	0,7
1.5	Đất công cộng nhóm ở	CTCC	0,4345	0,24	0,17	40	1	1,5
1.5.1	Đất công cộng nhóm ở	CTCC1	0,0915	0,05	0,04	40	1	0,3
1.5.2	Đất công cộng nhóm ở	CTCC2	0,1108	0,06	0,04	40	1	0,4
1.5.3	Đất công cộng nhóm ở	CTCC3	0,1042	0,06	0,04	40	1	0,4
1.5.4	Đất công cộng nhóm ở	CTCC4	0,1280	0,07	0,05	40	1	0,4
1.6	Đất hành chính - điều hành	HC	0,2974	0,17	0,12	40	2	0,7
1.7	Bia tưởng niệm Lê Quang Phấn	BTN	0,0114	0,01
2	Đất công cộng, dịch vụ hỗ trợ Làng đô thị		4,6817	2,60	2,56	55	3	1,5
2.1	Đất thương mại - dịch vụ	TMDV	3,0741	1,71	1,84	60	3	1,6
2.1.1	Đất thương mại - dịch vụ	TMDV-1	0,1317	0,07	0,08	60	3	1,6
2.1.2	Đất thương mại - dịch vụ	TMDV-3	0,1907	0,11	0,11	60	3	1,6
2.1.3	Khu dịch vụ sửa chữa máy móc, cung cấp thiết bị, vật tư nông nghiệp,…	TMDV-4	0,3396	0,19	0,20	60	3	1,6
2.1.4	Đất thương mại - dịch vụ	TMDV-5	1,6489	0,92	0,99	60	3	1,6
2.1.5	Đất thương mại - dịch vụ	TMDV-6	0,1722	0,10	0,10	60	3	1,6
2.1.6	Trung tâm thu mua	TMDV-7	0,2371	0,13	0,14	60	3	1,6
2.1.7	Đất thương mại - dịch vụ	TMDV-8	0,1465	0,08	0,09	60	3	1,6
2.1.8	Đất thương mại - dịch vụ	TMDV-9	0,2074	0,12	0,12	60	3	1,6
2.2	Trung tâm trưng bày giới thiệu sản phẩm	CTCC5	0,1435	0,08	0,09	60	3	1,6
2.3	Trung tâm tư vấn chuyển giao công nghệ	CTCC6	0,1978	0,11	0,12	60	3	1,6
2.4	Khu dịch vụ du lịch	TM-DV	1,2663	0,70	0,51	40	3	1,1
2.4.1	Khu dịch vụ du lịch	TMDV-2	0,1387	0,08	0,06	40	3	1,1
2.4.2	Trung tâm hỗ trợ du lịch	TMDV-10	0,1798	0,10	0,07	40	3	1,1
2.4.3	Khu dịch vụ du lịch	TMDV-11	0,9478	0,53	0,38	40	3	1,1
III	Đất cây xanh, mặt nước	CX-MN	27,3117	15,17	0,49	1,8	1	0,02
1	Đất cây xanh cảnh quan	CX	9,9506	5,53	0,49	5,0	1	0,05
1.1	Đất cây xanh cảnh quan	CX1-1	0,4901	0,27	0,02	5,0	1	0,04
1.2	Đất cây xanh cảnh quan	CX1-2	0,0762	0,04	-
1.3	Đất cây xanh cảnh quan	CX1-3	0,1502	0,08	0,01	5,0	1	0,07
1.4	Đất cây xanh cảnh quan	CX1-4	0,1189	0,07	0,01	5,0	1	0,08
1.5	Đất cây xanh cảnh quan	CX1-5	0,3352	0,19	0,02	5,0	1	0,06
1.6	Đất cây xanh cảnh quan	CX2-1	0,1414	0,08	0,01	5,0	1	0,07
1.7	Đất cây xanh cảnh quan	CX2-2	0,3991	0,22	0,02	5,0	1	0,05
1.8	Đất cây xanh cảnh quan	CX2-3	0,8411	0,47	0,04	5,0	1	0,05
1.9	Đất cây xanh cảnh quan	CX3	2,7196	1,51	0,14	5,0	1	0,04
1.10	Đất cây xanh cảnh quan	CX4-1	0,6347	0,35	0,03	5,0	1	0,05
1.11	Đất cây xanh cảnh quan	CX4-2	0,3466	0,19	0,02	5,0	1	0,06
1.12	Đất cây xanh cảnh quan	CX4-3	0,8428	0,47	0,04	5,0	1	0,05
1.13	Đất cây xanh cảnh quan	CX5-1	1,6983	0,94	0,08	5,0	1	0,05
1.14	Đất cây xanh cảnh quan	CX5-2	0,9965	0,55	0,05	5,0	1	0,04
1.15	Đất cây xanh cảnh quan	CX5-3	0,1599	0,09	0,01	5,0	1	0,06
2	Cây xanh cách ly	CXCL	10,8958	6,05
2.1	Cây xanh cách ly	CXCL-1	0,5645
2.2	Cây xanh cách ly	CXCL-2	0,3868
2.3	Cây xanh cách ly	CXCL-3	0,5257
2.4	Cây xanh cách ly	CXCL-4	0,8754
2.5	Cây xanh cách ly	CXCL-5	0,2353
2.6	Cây xanh cách ly	CXCL-6	0,1082
2.7	Cây xanh cách ly	CXCL-7	0,5533
2.8	Cây xanh cách ly	CXCL-8	0,9189
2.9	Cây xanh cách ly	CXCL-9	0,2516
2.10	Cây xanh cách ly	CXCL-10	0,0770
2.11	Cây xanh cách ly	CXCL-11	0,2403
2.12	Cây xanh cách ly	CXCL-12	0,1053
2.13	Cây xanh cách ly	CXCL-13	0,3819
2.14	Cây xanh cách ly	CXCL-14	0,7413
2.15	Cây xanh cách ly	CXCL-15	0,6049
2.16	Cây xanh cách ly	CXCL-16	0,1570
2.17	Cây xanh cách ly	CXCL-17	0,4167
2.18	Cây xanh cách ly	CXCL-18	0,3938
2.19	Cây xanh cách ly	CXCL-19	0,1720
2.20	Cây xanh cách ly	CXCL-20	0,1633
2.21	Cây xanh cách ly	CXCL-21	0,2317
2.22	Cây xanh cách ly	CXCL-22	0,1071
2.23	Cây xanh cách ly	CXCL-23	0,7960
2.24	Cây xanh cách ly	CXCL-24	0,3163
2.25	Cây xanh cách ly	CXCL-25	0,2423
2.26	Cây xanh cách ly	CXCL-26	0,1292
2.27	Cây xanh cách ly	CXCL-27	0,5188
2.28	Cây xanh cách ly	CXCL-28	0,1702
2.29	Cây xanh cách ly	CXCL-29	0,2688
2.30	Cây xanh cách ly	CXCL-30	0,2422
3	Mặt nước	MN	6,4653	3,59
2.1	Mặt nước	MN1-1	0,5713	0,32
2.2	Mặt nước	MN1-2	0,8799	0,49
2.3	Mặt nước	MN2-1	0,5252	0,29
2.4	Mặt nước	MN2-2	0,8973	0,50
2.5	Mặt nước	MN2-3	0,0747	0,04
2.6	Mặt nước	MN3-1	1,2984	0,72
2.7	Mặt nước	MN3-2	0,0202	0,01
2.8	Mặt nước	MN3-3	0,0984	0,05
2.9	Mặt nước	MN3-4	0,0728	0,04
2.10	Mặt nước	MN3-5	0,1321	0,07
2.11	Mặt nước	MN3-6	0,1008	0,06
2.12	Mặt nước	MN4-1	0,4199	0,23
2.13	Mặt nước	MN4-2	0,0727	0,04
2.14	Mặt nước	MN5-1	0,0954	0,05
2.15	Mặt nước	MN5-2	0,2521	0,14
2.16	Mặt nước	MN5-3	0,1137	0,06
2.17	Mặt nước	MN5-4	0,8404	0,47
IV	Đất nông nghiệp		116,8447	64,91	3,97	3,4	1	0,06	511
1	Đất nông nghiệp	NN	86,3306	47,96
1.1	Đất nông nghiệp	NN1-1	11,6212	6,46
1.2	Đất nông nghiệp	NN1-2	2,1306	1,18
1.3	Đất nông nghiệp	NN1-3	3,0163	1,68
1.4	Đất nông nghiệp	NN2-1	3,1190	1,73
1.5	Đất nông nghiệp	NN2-2	0,9548	0,53
1.6	Đất nông nghiệp	NN2-3	3,4451	1,91
1.7	Đất nông nghiệp	NN2-4	2,4495	1,36
1.8	Đất nông nghiệp	NN2-5	0,6247	0,35
1.9	Đất nông nghiệp	NN2-6	0,0852	0,05
1.10	Đất nông nghiệp	NN2-7	0,6546	0,36
1.11	Đất nông nghiệp	NN3-1	2,0928	1,16
1.12	Đất nông nghiệp	NN3-2	4,3243	2,40
1.13	Đất nông nghiệp	NN3-3	0,3047	0,17
1.14	Đất nông nghiệp	NN3-4	3,2444	1,80
1.15	Đất nông nghiệp	NN3-5	1,7982	1,00
1.16	Đất nông nghiệp	NN3-6	0,4884	0,27
1.17	Đất nông nghiệp	NN3-7	0,4620	0,26
1.18	Đất nông nghiệp	NN4-1	10,1794	5,66
1.19	Đất nông nghiệp	NN4-2	2,6636	1,48
1.20	Đất nông nghiệp	NN4-3	0,8637	0,48
1.21	Đất nông nghiệp	NN4-4	4,9119	2,73
1.22	Đất nông nghiệp	NN5-1	1,2878	0,72
1.23	Đất nông nghiệp	NN5-2	6,4896	3,61
1.24	Đất nông nghiệp	NN5-3	0,4850	0,27
1.25	Đất nông nghiệp	NN5-4	0,6099	0,34
1.26	Đất nông nghiệp	NN5-5	0,1046	0,06
1.27	Đất nông nghiệp	NN5-6	1,6922	0,94
1.28	Đất nông nghiệp	NN5-7	1,1203	0,62
1.29	Đất nông nghiệp	NN5-8	0,4123	0,23
1.30	Đất nông nghiệp	NN5-9	2,3832	1,32
1.31	Đất nông nghiệp	NN5-10	0,5605	0,31
1.32	Đất nông nghiệp	NN5-11	6,4159	3,56
1.33	Đất nông nghiệp	NN5-12	1,0499	0,58
1.34	Đất nông nghiệp	NN5-13	3,3698	1,87
1.35	Đất nông nghiệp	NN5-14	0,9152	0,51
2	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT	30,5141	16,95	3,97	13	1	0,2	511
2.1	Nhóm 1	OTT1	7,7826	4,32	1,01	13	2	0,2	130
2.1.1	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT1-1	0,8215	0,46	0,11	13	2	0,2	14
2.1.2	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT1-2	1,6417	0,91	0,21	13	2	0,2	27
2.1.3	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT1-3	0,3672	0,20	0,05	13	2	0,2	6
2.1.4	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT1-4	1,9659	1,09	0,26	13	2	0,2	33
2.1.5	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT1-5	2,4154	1,34	0,31	13	2	0,2	40
2.1.6	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT1-6	0,5709	0,32	0,07	13	2	0,2	10
2.2	Nhóm 2	OTT2	4,8926	2,72	0,64	13	2	0,2	83
2.2.1	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT2-1	0,6942	0,39	0,09	13	2	0,2	12
2.2.2	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT2-2	2,9216	1,62	0,38	13	2	0,2	49
2.2.3	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT2-3	0,9321	0,52	0,12	13	2	0,2	16
2.2.4	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT2-4	0,3447	0,19	0,04	13	2	0,2	6
2.3	Nhóm 3	OTT3	5,8606	3,26	0,76	13	2	0,2	98
2.3.1	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT3-1	1,4283	0,79	0,19	13	2	0,2	24
2.3.2	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT3-2	0,9686	0,54	0,13	13	2	0,2	16
2.3.3	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT3-3	3,4637	1,92	0,45	13	2	0,2	58
2.4	Nhóm 4	OTT4	3,5950	2,00	0,47	13	2	0,2	60
2.4.1	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT4-1	1,0977	0,61	0,14	13	2	0,2	18
2.4.2	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT4-2	2,4973	1,39	0,32	13	2	0,2	42
2.5	Nhóm 5	OTT5	5,2920	2,94	0,69	13	2	0,2	89
2.5.1	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT5-1	1,3777	0,77	0,18	13	2	0,2	23
2.5.2	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT5-2	1,2489	0,69	0,16	13	2	0,2	21
2.5.3	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT5-3	0,6330	0,35	0,08	13	2	0,2	11
2.5.4	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT5-4	0,6650	0,37	0,09	13	2	0,2	11
2.5.5	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT5-5	1,3674	0,76	0,18	13	2	0,2	23
2.6	Nhóm 6	OTT6	3,0913	1,72	0,40	13	2	0,2	51
2.6.1	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT6-1	2,4170	1,34	0,31	13	2	0,2	40
2.6.2	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT6-2	0,2877	0,16	0,04	13	2	0,2	5
2.6.3	Đất nhóm ở kết hợp sản xuất nông nghiệp	OTT6-3	0,3866	0,21	0,05	13	2	0,2	6
V	Đất công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật	HTKT	0,2614	0,15	0,10	40	1	0,3
1	Hạ tầng kỹ thuật	HTKT1	0,1731	0,10	0,07	40	1	0,3
2	Hạ tầng kỹ thuật	HTKT2	0,0883	0,05	0,04	40	1	0,3
VI	Đất giao thông sân bãi		13,9829	7,77
1	Đất giao thông		13,2036	7,34
2	Đất bãi xe	P	0,7793	0,43
	Tổng		180,00	100, 0	13,89	8	3	0,2	1.750