QUY ĐỊNH QUẢN LÝ QUY HOẠCH VÀ XÂY DỰNG
THEO ĐỒ ÁN ĐIỀU CHỈNH TỔNG THỂ QUY HOẠCH
CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/500
---o0o---
Tên dự án: KHU ĐÔ THỊ, SÂN GOLF, THỂ THAO VÀ DU LỊCH SINH THÁI LONG THÀNH
Địa bàn: Xã Tam Phước và Phước Tân - Tp Biên Hòa - Tỉnh Đồng Nai
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh golf Long Thành
CHƯƠNG I
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1:
Quy định này hướng dẫn việc quản lý xây dựng, bảo vệ và sử dụng các công trình theo đúng Đồ án Điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu đô thị, sân golf, thể thao và du lịch sinh thái Long Thành Xã Tam Phước và Phước Tân - Thành phố Biên Hòa - Tỉnh Đồng Nai, đã được phê duyệt tại Quyết định số: 3234/QĐ-UBND ngày 12 / 9 /2018 của UBND tỉnh Đồng Nai.
Điều 2:
Ngoài những quy định trong quy định này, việc quản lý xây dựng trong Dự án Khu đô thị, sân golf, thể thao và du lịch sinh thái Long Thành Xã Tam Phước và Phước Tân - Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai còn phải tuân thủ theo các quy định pháp luật khác có liên quan của Nhà nước.
Điều 3:
Quy định này xác lập các căn cứ pháp lý để quản lý xây dựng đô thị, lập các dự án đầu tư xây dựng. Việc bổ sung, điều chỉnh hay thay đổi quy định này phải do cấp có thẩm quyền quyết định trên cơ sở điều chỉnh đồ án quy hoạch chi tiết đã được duyệt của UBND tỉnh.
Điều 4:
UBND tỉnh Đồng Nai giao cho Phòng Quản lý Đô thị kiểm tra, giám sát việc xây dựng theo quy hoạch tại xã Tam Phước và xã Phước Tân, thành phố Biên Hòa, phối hợp với các Sở, Ban, Nghành chức năng khác để hướng dẫn thực hiện đầu tư xây dựng theo đúng quy hoạch đã được duyệt.
CHƯƠNG II
QUY ĐỊNH CỤ THỂ
Điều 5: Ranh giới và phạm vi lập quy hoạch
Khu đô thị, Sân golf, Thể thao và Du lịch sinh thái Long Thành thuộc xã Tam Phước và Phước Tân, TP.Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai được giới hạn bởi:
- Phía Đông : Giáp Khu du lịch sinh thái Tràng An.
- Phía Tây : Giới hạn bởi sông Trong.
- Phía Nam : Giới hạn bởi rạch Ông Trung.
- Phía Bắc : Giới hạn bởi rạch Chiếc.
(Căn cứ Trích lục và biên vẽ bản đồ địa chính khu đất số 10943/2017 do văn phòng đăng ký đất đai thực hiện ngày 21/10/2017).
Quy mô diện tích lập quy hoạch : 333,37 ha.
Quy mô dân số điều chỉnh : Khoảng 19.000 người.
Tỷ lệ lập quy hoạch : 1/500.
Điều 6: Xác định tính chất và mục tiêu lập điều chỉnh tổng thể quy hoạch
Cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung thành phố Biên Hòa đã được phê duyệt.
Định hướng quy hoạch sử dụng đất hợp lý, phát huy hiệu quả các lợi thế trong khu vực quy hoạch.
Cụ thể hóa nội dung đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 khu đô thị, sân golf, thể thao và du lịch sinh thái Long Thành tại xã Tam Phước và Phước Tân, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai phê duyệt tại quyết định số 2324/QĐ-UBND Ngày 05/07/2018.
Phân chia, tổ chức lại các lô đất biệt thự theo kích thước phù hợp với nhu cầu thực tế, bổ sung loại hình nhà ở liên kế, chung cư, đa dạng loại hình nhà ở.Bố trí các công trình công cộng dịch vụ có quy mô diện tích và bán kính hợp lý.
Tổ chức hệ thống khung giao thông, hạ tầng kỹ thuật phù hợp phương án điều chỉnh quy hoạch, đảm bảo vận hành hiệu quả, tiết kiệm, giải quyết hợp lý mối quan hệ giữa dự án và các dự án khác trong khu vực.
Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan theo tiêu chuẩn đô thị hiện đại, kích thích sự phát triển chung của khu vực.
Điều 7: Quy hoạch sử dụng đất
Khu đất được quy hoạch có diện tích 3.333,7 ha,
Điều 8: Quy định về chỉ tiêu xây dựng
1. Các chỉ tiêu kiến trúc và quy hoạch được định nghĩa như sau:
Mật độ xây dựng: Tỉ lệ diện tích chiếm đất của công trình trên toàn bộ diện tích lô đất.
Tầng cao tối đa: Số tầng cao nhiều nhất mà một công trình có thể có trong phạm vi lô đất.
Hệ số sử dụng đất: là tỷ số tổng diện tích sàn các tầng trên diện tích lô đất.
Khoảng lùi:
Khoảng lùi gồm có khoảng lùi trước, khoảng lùi sau và hai bên công trình.
Khoảng lùi là khoảng cách được tính từ chỉ giới đường đỏ đến chỉ giới xây dựng công trình (khoảng lùi bên: là khoảng lùi được tính từ ranh với 2 lô đất liền kề đến chỉ giới xây dựng công trình tương ứng).
Điều 9: Các quy định khác về mỹ quan đường phố và hạ tầng kỹ thuật:
1. Quy định về mỹ quan đường phố trong khu du lịch:
Mặt tiền ngôi nhà, biển quảng cáo không được sử dụng các vật liệu có độ phản quang lớn hơn 70%. Biển quảng cáo không được che lấp cửa sổ và cửa ra vào. Biển quảng cáo treo tại mặt tiền công trình có diện tích biển không lớn quá 20% diện tích mặt tiền .
Mặt ngoài nhà không được sơn quét các màu đen, màu tối sẫm và trang trí các chi tiết phản mỹ thuật.
Mặt tiền ngôi nhà không được bố trí sân phơi quần áo.
Phải tuân thủ theo hồ sơ thiết kế đô thị của các đơn vị tư vấn và các văn bản phê duyệt của các cơ quan chức năng có thẩm quyền nhằm tạo một khoảng không gian cảnh quan tốt.
2. Quy định về san nền:
Cao độ địa hình khá cao từ +20.0 - +34.0m nên không chịu sự tác động của triều cường, việc san lấp chủ yếu là cải thiện độ dốc tự nhiên của khu, tạo hướng dốc thuận lợi cho việc thoát nước mưa.
Với địa hình có độ chênh cao tương đối lớn, độ dốc thiết kế nền chung đảm bảo thoát nước theo hướng độ dốc thiết kế từ trong nền các lô đất theo quy hoạch ra hệ thống đường ống thoát nước chung bố trí trên đường giao thông.
Khu đất dịch vụ du lịch vẫn giữ nguyên hiện trạng tự nhiên nhằm tạo điểm nhấn cảnh quan cho khu này.
Việc san nền cần đảm bảo khối lượng đào đắp cân bằng đào đắp tại chỗ, tránh tình trạng thiếu đất đắp cũng như thừa đất đào gây lãng phí.
Quy định về xây dựng và an toàn giao thông:
Quy định về xây dựng giao thông:
Các quy định về kích thước lô đất, mật độ xây dựng, quy cách hàng rào, góc vạt tại các giao lộ, lộ giới hẻm, quy định chiều cao, khoảng cách giữa 2 dãy nhà, giữa 2 công trình,… được căn cứ theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
Lộ giới: được quy định và thể hiện cụ thể trong bản vẽ “Bản đồ Quy hoạch hệ thống giao thông-chỉ giới xây dựng-chỉ giới đường đỏ
3. Quy định hướng dẫn hệ thống điện:
a. Hệ thống điện dân dụng:
· Hệ thống điện được đi ngầm trên vỉa hè cùng với các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác theo đúng các tiêu chuẩn quy phạm Việt Nam hiện hành.
· Hệ thống điện tại khu nhà ở do chủ đầu tư kết hợp với Công ty Điện lực Đồng Nai cung cấp.
· Tất cả các bản vẽ thiết kế hệ thống điện, lắp đặt, kết nối và quy cách vật liệu trong từng căn nhà phải tuân thủ theo các tiêu chuẩn của Việt Nam và phải do đơn vị có chức năng lập theo quy định Nhà nước và được phê duyệt bởi các cơ quan có thẩm quyền trước khi thi công.
· Các yêu cầu về an toàn điện như khoảng cách của công trình đến các đường dây trung thế, hạ thế, các loại dây dẫn điện,… phải tuyệt đối đảm bảo theo tiêu chuẩn quy phạm Việt Nam hiện hành về an toàn điện và phải được các cơ quan có thẩm quyền xét duyệt trước khi thực hiện thi công đấu nối.
b. Điện chiếu sáng đường phố:
· Phải tuân thủ tuyệt đối về an toàn điện và tiêu chuẩn hiện hành về điện chiếu sáng đường bộ.
4. Quy định hướng dẫn hệ thống cấp thoát nước:
a. Nguồn cấp nước cho dự án:
· Nguồn cấp nước cung cấp cho dự án dự kiến đấu nối với hệ thống nước sạch chung của thành phố Biên Hòa. Vị trí đấu nối trên đường Võ Nguyên Giáp.
· Trong giai đoạn đầu khi triển khai xây dựng nếu chưa có nguồn nước chung đưa về thì sẽ sử dụng nguồn nước ngầm tại chỗ bằng hệ thống giếng khoan cục bộ.
· Tất cả các bản vẽ thiết kế về phần bố trí, lắp đặt và kết nối hệ thống cấp thoát nước cho các công trình trong toàn khu tuân theo các quy chuẩn và quy định về cấp thoát nước của Việt Nam và các tiêu chuẩn hiện hành, đồng thời phải đảm bảo một hệ thống hiện đại và đủ đáp ứng theo nhu cầu tối thiểu.
· Tất cả các bản vẽ thiết kế của hệ thống cấp thoát nước như: thiết kế, lắp đặt, kết nối và quy cách vật liệu của từng công trình phải được tư vấn thiết kế có chức năng lập theo quy định và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi đưa vào thi công lắp đặt.
b. Thoát nước mưa
· Hệ thống thoát nước mưa phải phù hợp với địa hình tự nhiên và địa hình san nền.
· Hệ thống thoát nước mưa của khu được xây dựng hoàn toàn mới và để đảm bảo vệ sinh môi trường, hệ thống thoát nước mưa phải xây dựng tách riêng với hệ thống thoát nước thải.
· Các tuyến thoát nước mưa là tự chảy, được bố trí trên cơ sở tận dụng tối đa độ dốc của địa hình, sao cho chiều dài của tuyến đến cửa xả là ngắn nhất. Các tuyến thoát nước sẽ được bố trí trên vỉa hè tại các tuyến đường. Nước mưa phân chia thành 2 hướng chính trước khi đổ về suối Cầu Quan nằm ở phía Nam dự án.
· Hướng nước mưa thứ nhất: đổ ra phía đường Chu Mạnh Trinh sau đó xả ra suối Cầu Quan.
· Hướng thứ hai: từ các đường phố nội bộ bên trong đổ ra tuyến cống thu gom chính nằm trên dải phân cách của đường D10 sau đó xả ra suối Cầu Quan.
c. Thoát nước thải:
· Cống thoát nước thải được thiết kế phù hợp với quy hoạch chung.
· Đường cống thiết kế theo nguyên tắc tự chảy, tận dụng tối đa điều kiện địa hình. Độ dốc của cống thoát nước thải được lấy lớn hơn hoặc bằng 1/D, nhằm tránh lắng cặn.
· Mạng lưới thoát nước thải đảm bảo chức năng thu gom nước thải trong toàn khu xả ra hệ thống chung. Đường ống nước thải phải riêng biệt với đường ống thoát nước mưa.
d. Bể tự hoại:
· Xây dựng đúng quy cách và phải đủ dung tích để xử lý chất thải cho từng công trình trong khu du lịch.
5. Quy định về phòng cháy chữa cháy (PCCC) cho khu quy hoạch:
a. Phòng cháy chữa cháy trong công trình:
· Phòng cháy chữa cháy trong mỗi công trình phải được nghiên cứu và thực hiện theo đúng các tiêu chuẩn và quy phạm Việt Nam hiện hành. Phải có sự đồng ý của cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt trước khi công trình được đưa vào sử dụng.
b. Phòng cháy chữa cháy ngoài công trình:
· Chủ đầu tư có trách nhiệm lắp đặt các họng nước cứu hỏa dọc theo các trục đường giao thông chính để phòng và chữa cháy an toàn khu dân cư theo đúng quy định của Phòng cảnh sát PCCC Công an tỉnh Đồng Nai và theo các tiêu chuẩn Việt Nam hiện hành
6. Quy định về việc thực hiện xây dựng các công trình:
- Trước khi khởi công xây dựng, chủ công trình phải đến liên hệ với cơ quan có trách nhiệm quản lý xây dựng đến định vị và lập biên bản cắm mốc công trình tại hiện trường.
- Phải xây dựng theo đúng nội dung cho phép. Nếu có thay đổi phải có cơ quan có thẩm quyền đồng ý.
- Trong quá trình xây dựng công trình không được vi phạm làm ảnh hưởng đến kỹ thuật hạ tầng đô thị như: giao thông, đường điện, cấp thoát nước, … và các công trình lân cận.
- Khi xây dựng xong chủ công trình phải báo cơ quan quản lý xây dựng đến kiểm tra hoàn thành công trình để đưa vào sử dụng.
- Mọi việc xây dựng trái với nội dung cấp phép sẽ bị xử lý theo các quy định của pháp luật hiện hành.
7. Quy định về an toàn, vệ sinh khi thi công các công trình:
- Lựa chọn thiết bị thi công thích hợp để tránh rung động, khói bụi và tiếng ồn.
- Trong quá trình thi công phải trang bị hệ thống che chắn công trình, tránh bụi và vật rơi từ trên cao xuống, tránh xả khói bụi vào môi trường xung quanh.
- Đơn vị thi công xây dựng phải tổ chức các bãi đổ vật tư, không được đổ tràn lan trên vỉa hè và đường phố, phải bảo vệ vỉa hè tại khu vực nhà xây dựng.
Các loại đất, cát, xà bần phát sinh trong quá trình thi công phải được vận chuyển ngay đến nơi tập kết.
Điều 10: Quy định đối với việc thiết kế và lắp đặt các hệ thống kỹ thuật cần tuân theo các tiêu chuẩn sau:
- Tất cả các hệ thống kỹ thuật sử dụng trong khu quy hoạch cần tuân thủ tuyệt đối các tiêu chuẩn và quy phạm Việt Nam hiện hành. Phải được sự phê duyệt của các cơ quan chức năng có thẩm quyền trước khi đưa vào sử dụng.
Hệ thống cấp nước:
- Đồng hồ nước và van nước sẽ đặt cho từng công trình.
- Đồng hồ nước và van nước phải được đặt bên trong khuôn viên và sát với tường rào.
- Trước khi nối đường ống nước vào hệ thống cấp nước mỗi chủ hộ phải hoàn tất hồ sơ thông qua chủ đầu tư thỏa thuận đăng ký xin cấp tại cơ quan quản lý chuyên ngành và được cơ quan chuyên ngành thiết kế, thi công lắp đặt.
- Kích cỡ bồn chứa nước và quy cách máy bơm phải phù hợp với các yêu cầu sử dụng. Vị trí đặt bồn phải được dấu phía sau hoặc ở bên trong mái lợp.
Hệ thống thoát nước:
- Toàn bộ nước thải từ các công trình phải được xử lý sơ bộ bằng các bể tự hoại trước khi xả ra hệ thống thoát nước thải tập trung, sau đó đưa về trạm xử lý nước thải nằm ở công viên cây xanh của khu quy hoạch với công suất là 1700m3/ ng.đêm ( Xem bản đồ quy hoạch thoát nước thải).
- Chất lượng nước thải sau khi xử lý phải đảm bảo các chỉ tiêu kiểm soát ô nhiễm theo quy định tại cột A, QCVN 14:2008/BTNMT – Quy chuẩn kỹ thuật về chất lượng nước thải sinh hoạt và Quyết định số 16/2010/QĐ-UBND ngày 19/3/2010 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc phân vùng môi trường tiếp nhận nước thải và khí thải công nghiệp trên địa bàn tỉnh.
- Cống thoát nước dưới vỉa hè được dùng loại cống ly tâm đúc sẵn chịu tải trọng H10, có đường kính D300-D400. Còn dưới đường sử dụng cống ly tâm chịu được tải trọng xe H30.
- Các hố ga trên mạng được xây dựng tại những điểm cống thoát nước bẩn thay đổi hướng, thay đổi đường kính, độ dốc. Trên các đoạn cống thẳng, theo một khoảng cách nhất định, xây dựng các hố ga có khoảng cách tùy thuộc vào đường kính cống.
Hệ thống rác thải, khí thải:
Rác thải:
- Đối với rác thải phải được phân loại chứa trong bao bọc kín và tập trung tại các bô rác quy định để các đơn vị chuyên ngành mang đi xử lý.
- Nghiêm cấm mọi hành vi đổ rác bừa bãi gây mất vệ sinh và mỹ quan đô thị.
Môi trường:
- Không được xả rác thải, khí thải gây khó chịu từ các khu thương mại, nhà hàng, quán ăn, các khu dịch vụ, ra bên ngoài. Miệng ống xả khói phải được đưa lên mái công trình và chúng không được hướng ra đường, nhà xung quanh, mà phải đặt phía sau nhà và đúng tiêu chuẩn an toàn vệ sinh môi trường.
- Nếu đặt máy lạnh ở mặt tiền phải đặt ở độ cao trên 2,7m và không được xả nước ngưng trực tiếp lên mặt hè, đường phố. Các bộ phận máy lạnh đặt ở mặt cần được che chắn và bố trí hợp lý, không ảnh hưởng vẻ mỹ quan khu vực.
CHƯƠNG III
QUY ĐỊNH RIÊNG
Điều 11: Quy định riêng đối với từng loại công trình
1. Quy định áp dụng cho từng loại công trình ở trong khu dân cư.
- Sau khi được giao đất, các tổ chức và cá nhân sở hữu sẽ tiến hành xây dựng công trình theo đúng mẫu thiết kế được thỏa thuận với cơ quan quản lý.
- Ngoài việc tuân thủ điều lệ quản lý này, các tổ chức và cá nhân còn phải tuân thủ theo các quy định pháp luật khác có liên quan của Nhà nước.
2. Quy định áp dụng cho công trình dịch vụ công cộng
a. Vườn hoa – cây xanh:
- Việc trồng cây xanh công viên cần có sự nghiên cứu kỹ về nhóm cây, loại cây phù hợp điều kiện khí hậu và thổ nhưỡng địa phương.
- Cần có bản vẽ thiết kế sân vườn cho từng công trình, và việc trồng cây cần tuân thủ theo các thiết kế đó.
- Việc trồng cây không được làm ảnh hưởng đến an toàn giao thông làm hư hại móng nhà và các công trình ngầm, không gây nguy hiểm (Không trồng cây dễ gãy, đổ).
- Không làm ảnh hưởng đến vệ sinh môi trường (không trồng các loại cây có tiết ra chất độc hại hoặc có hoa, quả hấp dẫn côn trùng).
b. Giao thông nội bộ:
- Đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật, chất lượng mặt đường và tuân thủ bản vẽ thiết kế sân vườn nhằm tạo vẻ mỹ quan cho công trình.
- Giao thông nội bộ trong khuôn viên các công trình công cộng phải thông suốt và tuân thủ các yêu cầu về chữa cháy, thoát hiểm,… không chồng chéo, phức tạp gây cản trở khi có sự cố xảy ra.
CHƯƠNG IV
CÁC QUY ĐỊNH VỀ THỦ TỤC QUẢN LÝ XÂY DỰNG
Điều 12: Quy định về quản lý
Các tổ chức và cá nhân chỉ được thi công trong phạm vi ranh đất được giao.
Các tổ chức và cá nhân chỉ được tập kết vật liệu và tổ chức thi công bên trong phạm vi đất thuộc quyền sở hữu của mình (trừ trường hợp có thỏa thuận với các bên có liên quan).
Điều 13: Cấp phép xây dựng
Ban quản lý dự án xây dựng: quản lý vị trí xây dựng Khu đô thị, sân golf, thể thao và du lịch sinh thái Long Thành Xã Tam Phước và Phước Tân - Thành phố Biên Hòa - Tỉnh Đồng Nai
Chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra và báo cáo thường xuyên việc xây dựng đến UBND thành phố Biên Hòa để quản lý.
Điều 14: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
Chủ đầu tư có trách nhiệm hướng dẫn các đối tượng sử dụng thực hiện việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong khu vực quy hoạch theo quy định hiện hành.
Điều 15: Phân công trách nhiệm
Chủ đầu tư có trách nhiệm:
Triển khai thực hiện dự án chậm nhất là 12 tháng sau khi có Quyết định phê duyệt Quy hoạch chi tiết. Đảm bảo xây dựng công trình và kết cấu hạ tầng theo quy hoạch và đảm bảo chất lượng.
Chủ đơn vị, tập thể, cá nhân, có trách nhiệm:
Thực hiện theo đúng quy định trong quy chế quản lý xây dựng.
Theo dõi quá trình thi công công trình xây dựng của mình và hai bên công trình liền kề. Nếu xảy ra sự cố phải báo cáo về chủ đầu tư và chính quyền địa phương để phối hợp giải quyết.
Chủ đơn vị, tập thể, cá nhân, đơn vị thiết kế công trình:
Thực hiện theo đúng quy định trong quy chế quản lý xây dựng.
Ý thức về mức độ thẩm mỹ, bền vững, tiện ích và cảnh quan chung của công trình đô thị.
Đơn vị thi công có trách nhiệm:
Thực hiện theo đúng quy định trong quy chế quản lý xây dựng.
Xây dựng công trình theo đúng hồ sơ thiết kế được duyệt.
Đảm bảo an toàn khi thi công.
Giữ vệ sinh, dọn dẹp hiện trường sau khi thi công.
Cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương có trách nhiệm:
Tạo điều kiện cho chủ đầu tư triển khai dự án theo đúng quy định.