CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU
I.1. SỰ CẦN THIẾT LẬP QUY HOẠCH
Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam của cả nước với 03 mũi nhọn tam giác: thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu với các ngành nghề thúc đẩy nền kinh tế phát triển nhanh như công nghiệp, thương mại, dịch vụ,... là một điểm nóng trong quá trình vận động phát triển kinh tế của toàn quốc.
Đồng Nai là tỉnh nằm ở khu vực cửa ngõ thông ra phía Bắc của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, kết nối miền Đông Nam Bộ với Duyên hải miền Trung và Nam Tây Nguyên, có vị trí, vai trò chiến lược về giao lưu kinh tế, thương mại và quốc phòng, an ninh, là một trong những địa phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, có giá trị sản xuất công nghiệp lớn nhất cả nước.
Huyện Long Thành nằm dọc theo Quốc lộ 51 từ thành phố Hồ Chí Minh đi Bà Rịa - Vũng Tàu, là một trong những huyện đang phát triển theo hướng mở, tập trung với nhiều dự án như Sân bay Quốc tế Long Thành, các dự án phát triển đô thị: khu dân cư, khu công nghiệp,...của các tập đoàn lớn,... kèm theo đó là nhu cầu ở, sinh hoạt cho các tầng lớp với các mức thu nhập khác nhau,cũng như giải quyết các hệ quả vể mặt xã hội, nhu cầu việc làm, ổn định nơi sinh sống và phát triển kinh tế cho người dân.
Xã An Phước là địa bàn nóng của huyện Long Thành, có sức hút lớn đối với các nhà đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, phát triển các dự án khu dân cư, khu thương mại dịch vụ và các khu chức năng đặc thù khác,... Trong thời gian qua, vấn đề nhà ở và dịch vụ thương mại cho người dân tại khu vực hiện là một vấn đề bức xúc của huyện.
Do đó, việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng Khu dân cư tại xã An Phước, huyện Long Thành do Công ty TNHH Xây dựng Nông nghiệp Thái Thành Tài làm Chủ đầu tư là hoàn toàn cần thiết nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở, dịch vụ công cộng cho người dân tại xã An Phước và các khu vực lân cận, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho việc đầu tư xây dựng, quản lý xây dựng cũng như đầu tư hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội góp phần tạo lực hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước vào khu vực này, thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế tỉnh Đồng Nai nói chung và huyện Long Thành nói riêng.
I.2. GIỚI HẠN, PHẠM VI NGHIÊN CỨU
I.2.1 PHẠM VI RANH GIỚI
Xác định theo Sơ đồ vị trí khu đất số 10083/2017 tỷ lệ 1/1.000 do Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai xác lập ngày 15/9/2017, phạm vi giới hạn khu vực nghiê cứu như sau:
Phía Bắc : Giới hạn bởi đường đất hiện hữu, tiếp giáp dân cư hiện hữu.
Phía Nam : Giới hạn bởi đường đất hiện hữu, tiếp giáp dân cư hiện hữu.
Phía Đông : Giới hạn bởi đường đất hiện hữu, tiếp giáp dân cư hiện hữu.
Phía Tây : Giới hạn bởi đường đất hiện hữu, tiếp giáp dân cư hiện hữu.
I.2.2. QUY MÔ, TỶ LỆ LẬP QUY HOẠCH
Quy mô diện tích : Khoảng 91.464 m2 (chưa trừ diện tích 5.802 m2 thuộc đất quy hoạch giao thông).
Quy mô dân số : Khoảng 1.500 – 2.000 người.
Tỷ lệ lập quy hoạch : 1/500
I. 3. TÍNH CHẤT, MỤC TIÊU LẬP QUY HOẠCH
Tính chất: Là khu dân cư xây mới phù hợp theo định hướng Điều chỉnh Quy hoạch chung đô thị Long Thành được duyệt, được đầu tư xây mới đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo tiêu chuẩn đô thị loại IV.
Mục tiêu lập quy hoạch Khu dân cư tại xã An Phước, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai:
Cụ thể hoá chủ trương đầu tư xây dựng Khu dân cư đảm bảo sự phát triển hài hoà của khu vực xã An Phước, huyện Long Thành . Góp phần thực hiện chủ trương phát triển đô thị theo đúng quy hoạch.
Xây dựng cơ sở hạ tầng tạo tiền đề phát triển, kích thích sự phát triển chung của toàn khu vực.
Làm cơ sở cho công tác quản lý xây dựng, quản lý đất đai, ngăn ngừa sự phát triển tự phát của dân cư trên địa bàn.
Bảo đảm đáp ứng cho quá trình đô thị hoá đạt hiệu quả cao về kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường và đáp ứng yêu cầu phòng cháy chữa cháy.
I.4. NỘI DUNG LẬP QUY HOẠCH
Nghiên cứu, đánh giá các điều kiện tự nhiên, hiện trạng, lựa chọn giải pháp quy hoạch thích hợp nhất, lựa chọn các mô hình nhà ở, giải pháp nhà ở, giải pháp tổ chức các công trình công cộng dịch vụ phục vụ các khu ở, hình thành cơ sở phát triển khu đô thị theo hướng phù hợp và hiệu quả.
Xác định tính chất chức năng và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu về sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật của khu vực quy hoạch.
Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, xác định chỉ tiêu cho từng lô đất về diện tích sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao xây dựng công trình,...
Thiết kế đô thị, đề xuất các giải pháp kiến trúc đối với các công trình là điểm nhấn của khu dân cư. Xác định tầng cao, mật độ xây dựng, khoảng lùi xây dựng đối với các công trình.
Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật:
Xác định lộ giới đường giao thông, lộ giới, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng đối với hệ thống các công trình.
Xác định nhu cầu và nguồn cấp nước, mạng lưới đường ống cấp nước và các thông số kỹ thuật cần thiết.
Xác định nhu cầu sử dụng và nguồn cung cấp điện, vị trí quy mô các trạm phân phối, mạng lưới đường dây trung thế, hạ thế và chiếu sáng đô thị.
Xác định hệ thống thoát nước mưa nước, nước bẩn.
Đánh giá tác động môi trường của dự án và đề xuất biện pháp giảm thiểu ảnh hướng xấu đến môi trường đô thị.
Dự thảo quy định quản lý theo hồ sơ quy hoạch được duyệt.
CHƯƠNG II: ĐÁNH GIÁ TỔNG HỢP HIỆN TRẠNG
II.1. SƠ ĐỒ VỊ TRÍ - LIÊN HỆ VÙNG
II.1.1. LIÊN HỆ VÙNG TỈNH
Khu dân cư tại xã An Phước, huyện Long Thành nằm trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và trong khu vực phát triển đô thị và công nghiệp tập trung của tỉnh Đồng Nai.
Vị trí dự án nằm cách trung tâm thành phố Hồ Chí Minh khoảng 30km về phía Tây, trung tâm thành phố Vũng Tàu khoảng 50km về phía Đông Nam. Với vị trí thuận lợi và sự phát triển đồng bộ về hệ thống giao thông, từ khu vực này có thể tiếp cận dễ dàng và nhanh chóng với trung tâm thành phố Hồ Chí Minh qua Cao tốc thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây và trung tâm thành phố Vũng Tàu qua Quốc lộ 51.
II.1.2. LIÊN HỆ VÙNG HUYỆN
Vị trí dự án thuộc khu vực trung tâm thị trấn Long Thành, cách trung tâm thành phố Biên Hòa khoảng 20km về phía Bắc, cách trung tâm huyện Nhơn Trạch khoảng 9km về phía Tây Nam, là khu vực có quỹ đất rộng, có các tuyến hạ tầng quốc gia, hạ tầng vùng đi qua.
Chính vì vậy, từ nhiều năm trở lại đây, khu vực này là điểm đến của rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước với các dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương và phê duyệt, đã và đang chuẩn bị triển khai đầu tư.
Bên cạnh những nội dung trên, với vị trí chiến lược gần kề Sân bay quốc tế Long Thành, trong thời gian tới khu vực thị trấn Long Thành nói chung và khu vực dự án nói riêng có tiềm năng và động lực để phát triển nhanh chóng và bền vững.
II.2. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN
II.2.1. ĐỊA HÌNH, ĐỊA MẠO
Khu vực dự kiến lập quy hoạch có địa hình tương đối thuận lợi cho xây dựng, cao độ lớn nhất 12,22m nằm ở trung tâm khu đất và thấp dần về phía Tây Nam có cao độ thấp nhất 8,46m. Địa hình toàn bộ khu vực thiết kế tương đối bằng phẳng thoải dần về phía Tây Nam, thuận lợi cho xây dựng không phải san lấp nhiều.
II.2.2. ĐỊA CHẤT THUỶ VĂN
Địa chất:
Là khu vực có kết cấu nền đất cứng thuận lợi cho xây dựng công trình.
II.2.3. KHÍ HẬU
Nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, khu vực huyện Long Thành có đặc điểm khí hậu chung của vùng Nam bộ và giống đặc điểm khí hậu của TP Hồ Chí Minh.
Nhiệt độ không khí :
Nhiệt độ trung bình hàng năm khoảng 26oC
Tháng 4 là tháng cao nhất có nhiệt độ từ 28oC - 29oC
Tháng 12 có nhiệt độ thấp nhất khoảng trên dưới 25oC
Nhiệt độ cao nhất đạt tới 38oC, thấp nhất khoảng 17oC
Biên độ nhiệt trong mùa mưa đạt 5,5 - 8oC
Biên độ nhiệt trong mùa khô đạt 5 - 12oC
Độ ẩm tương đối :
Độ ẩm trung bình năm từ 78 - 82%
Độ ẩm cao nhất 95%, thấp nhất 50%.
Nắng :
Tổng giờ nắng trong năm từ 2600 - 2700 giờ, trung bình tháng có 220 giờ nắng.
Các tháng mùa khô có tổng giờ nắng khá cao, chiếm trên 60% giờ nắng trong năm.
Tháng 3 có số giờ nắng cao nhất : khoảng 300 giờ.
Tháng 8 có số giờ nắng thấp nhất : khoảng 140 giờ.
Mưa :
Lượng mưa trung bình khoảng 1800 - 2000 mm/năm
Mưa phân bố không đều tạo nên hai mùa mưa và khô. Mùa mưa từ tháng 5 - 10, chiếm trên 90% lượng mưa hàng năm. Các tháng mùa khô còn lại từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau. Ngày có lượng mưa cao nhất đo được khoảng 430 mm.
Gió :
Hai mùa gió đi theo hai mùa mưa và khô. Về mùa mưa, gió thịnh hành là Tây Nam. Về mùa khô, gió thịnh hành là Đông Bắc.
Tốc độ gió trung bình đạt 10 - 15 m/s, lớn nhất 25 - 30m/s. Khu vực này ít chịu ảnh hưởng của bão, tuy nhiên giông giật và quét là hai hiện tượng thường xảy ra.
II.3. HIỆN TRẠNG VĂN HOÁ XÃ HỘI
Không có dân cư sống trong khu vực.
II.4. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT
Diện tích toàn khu quy hoạch là 91.464 m² gồm đất trống, đất trồng cây.
II.6. HIỆN TRẠNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT
II.6.1. Giao thông
Mạng lưới đường chính : Theo định hướng quy hoạch chung, khu dân cư nằm tiếp giáp với trục đường phía Đông dự án. Các tuyến đường phía Bắc, phía Nam và phía Tây theo quy hoạch hiện tại chưa xây dựng .
II.6.2. Cấp nước
Hiện tại đã có hệ thống cấp nước của thành phố chạy dọc tuyến đường phái Đông dự án.
II.6.3. Thoát nước
Khu vực địa hình cao và không bị ảnh hưởng ngập lụt, chưa có hệ thống thoát nước mưa.
II.6.4. Cấp điện
Hiện gần khu vực quy hoạch đã được cấp điện –nguồn điện lấy từ trạm 110/2KV dẫn tới bằng tuyến điện trung thế 15KV.
Khu vực lập quy hoạch có 2 tuyến điện cao thế chạy qua
II.6.5. Viễn thông
- Khu vực lập quy hoạch hiện chưa có hệ thống thông tin liên lạc hoàn chỉnh.
II.7. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ HIỆN TRẠNG
II.7.1. Thuận lợi
Dự án Khu dân cư nằm trong khu vực trung tâm của huyện Long Thành và tỉnh Đồng Nai. Quá trình phát triển đô thị đang diễn ra từng ngày cùng sự hình thành của các khu đô thị mới. Dự án ra đời sẽ đón đầu nhu cầu nhà ở đang ngày một tăng của công nhân viên và chuyên gia và các đối tượng khác trong khu vực.
Khu vực quy hoạch có một phần lớn diện tích là đất trống, thuận lợi về thời gian và chi phí đền bù trong quá trình triển khai thực hiện dự án với hiệu quả đầu tư cao hơn.
Địa hình tương đối bằng phẳng là điều kiện thuận lợi để thiết kế cảnh quan đẹp, tạo diện mạo hấp dẫn cho khu dân cư trong tương lai.
II.7.2. ThÁch thức
Khu vực có hai tuyến điện cao thế chạy qua, do đó cần có biện pháp đảm bảo an toàn hành lang lưới điện, tránh gây ảnh hưởng đến người dân sinh sống trong khu vực.
CHƯƠNG III: CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT
III.1. CÁC CĂN CỨ LỰa CHỌN CHỈ TIÊU
Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 của Bộ Xây dựng về ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng;
Giấy phép quy hoạch số 44/GPQH ngày 05/12/2017 của UBND tỉnh Đồng Nai.
III.2. CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ - KỸ THUẬT
- Thực hiện theo quy chuẩn Việt Nam hiện hành và các quy phạm xây dựng có liên quan. Một số chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cụ thể áp dụng cho đồ án:
III.2.1. Diện tích và quy mô dân số
Quy mô diện tích : Khoảng 91.464 m2 (chưa trừ diện tích 5.802 m2 thuộc đất quy hoạch giao thông).
Quy mô dân số : Khoảng 1.500 – 2.000 người.
III.2.2. Chỉ tiêu sử dụng đất
- Chỉ tiêu sử dụng đất dân dụng : 45 - 55 m2/người.
+ Đất ở : 25 - 30 m2/người.
+ Đất công trình công cộng : ≥ 02 m2/người.
+ Đất cây xanh : ≥ 02 m2/người.
+ Đất giao thông nội khu : ≥ 15 m2/người.
- Mật độ xây dựng:
+ Mật độ xây dựng gộp toàn khu : ≤ 40%.
+ Nhà liên kế : 70 - 80%.
+ Biệt thự song lập : 50 - 60%.
+ Công trình công cộng : 30 - 40%.
+ Công viên cây xanh : 00 - 05%.
- Tầng cao xây dựng:
+ Nhà liên kế : 02 - 04 tầng.
+ Biệt thự song lập : 02 - 03 tầng.
+ Công trình giáo dục : 01 - 03 tầng.
+ Công viên cây xanh : 00 - 01 tầng.
- Chỉ tiêu hệ thống hạ tầng kỹ thuật:
+ Tiêu chuẩn cấp điện :1.500kwh/người/năm.
+ Tiêu chuẩn cấp nước : 150 - 180 lít/người/ngày.
+ Tiêu chuẩn cấp nước công cộng : 15% nước sinh hoạt.
+ Tiêu chuẩn cấp nước tưới cây : 10% nước sinh hoạt.
+ Tiêu chuẩn nước thải : 80% nước cấp.
+ Tiêu chuẩn thải rác : 1,0 - 1,2 kg/người/ngày.
+ Tiêu chuẩn thông tin liên lạc : 0,5 máy/người.
CHƯƠNG IV: QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
IV.1. CƠ CẤU TỔ CHỨC KHÔNG GIAN
IV.1.1. NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC
Quy hoạch phải đảm bảo phù hợp với đặc điểm của địa phương về địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, cảnh quan và tiềm năng phát triển.
Cơ cấu phân khu chức năng phải phù hợp với mục tiêu đầu tư là nhằm đáp ứng tối ưu nhu cầu định cư lâu dài của người dân, đồng thời đảm bảo tạo được môi trường xanh, sạch và bền vững với việc giữ gìn và tận dụng tối đa hiện trạng.
Quy hoạch khu dân cư đảm bảo cung cấp nhà ở và các dịch vụ thiết yếu hàng ngày (giáo dục mầm non, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn,...) của người dân trong bán kính đi bộ hợp lý nhằm khuyến khích sử dụng giao thông công cộng và đi bộ.
Xác định được vị trí, quy mô các khu chức năng. Các công trình công cộng dịch vụ đô thị phải đáp ứng được các quy chuẩn, quy định hiện hành, phù hợp với quy mô dân số trong khu vực thiết kế, đồng thời xem xét đến nhu cầu của các khu vực lân cận.
Các công trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ khu vực phải được tổ chức hợp lý, đồng thời phải được kết nối với bên ngoài để trở thành một thể thống nhất hoàn chỉnh.
Tổ chức các công trình có mật độ xây dựng thấp (biệt thự song lập và trường mầm non) về phía Tây Bắc.
Tổ chức hệ thống công viên cây xanh tập trung tại trung tâm dự án, tại các nhóm nhà ở và nút giao giữa các trục đường chính.
Tổ chức khu giáo dục (trường mầm non) tại phía Tây Bắc dự án.
Tổ chức các trục giao thông chính theo hướng Bắc - Nam, Đông - Tây kết hợp các trục giao thông nội bộ đảm bảo khả năng lưu thông và tiếp cận thuận lợi với khu vực bên ngoài và giữa các khu chức năng bên trong dự án.
Ưu điểm:
Khai thác tối đa yếu tố cây xanh, cảnh quan thiên nhiên, tạo cảnh quan hài hòa, thân thiện, đảm bảo các yêu cầu về biến đổi khí hậu, đặc biệt là khu biệt thự song lập phía Tây dự án.
Các nhóm nhà liên kế phố được tổ chức dọc theo các trục giao thông chính và gắn với các công giáo dục có giá trị cao về kinh tế cũng như không gian, cảnh quan khu vực.
Hệ thống giao thông được tổ chức thuận lợi, rõ ràng, gồm hai trục giao thông chính có vai trò là trục cảnh quan, trục thương mại theo hướng Bắc - Nam; Đông - Tây và các trục giao thông nội bộ đảm bảo khả năng lưu thông và tiếp cận thuận lợi với khu vực bên ngoài và giữa các khu chức năng bên trong dự án.
Khuyết điểm:
Khu vực có hai tuyến điện cao thế chạy qua, do đó cần có biện pháp đảm bảo an toàn hành lang lưới điện, tránh gây ảnh hưởng đến người dân sinh sống trong khu vực.
IV.2. QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG SỬ DỤNG ĐẤT
Phương án quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất được tổ chức trên cơ sở tôn trọng hình thái, nét đặc thù của điều kiện tự nhiên tại khu vực, không phá vỡ địa hình và điều kiện thiên nhiên sẵn có, tổ chức các loại hình nhà ở, công trình công cộng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, nghỉ ngơi, đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật với khu vực lân cận,... Cụ thể như sau:
ĐẤT Ở
Tổng diện tích khoảng 49.153m2, chiếm 53,7% diện tích lập quy hoạch. Trong đó:
Khu nhà liên kế: Bố trí tại phía hầu hết các khu vực quy hoạch hình thành các tuyến phố thương mại có giá trị cao. Khu nhà liên kế có tổng diện khoảng 47.745m2, tầng cao 2 - 4 tầng.
Khu biệt thự song lập: Bố trí phía tại phía Tây khu vực lập quy hoạch có tổng diện tích khoảng 1.408 m2, tầng cao 2 - 3 tầng.
Đối với quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội theo Nghị định 100/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ. Công ty TNHH Xây dựng Nông nghiệp Thái Thành Tài lựa chọn phương án “Nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn”.
ĐẤT CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG (TRƯỜNG MẦM NON)
Bố trí khu đất giáo dục xây dựng trường mầm non với quy mô khoảng 3.670m2, chiếm 4,0% diện tích lập quy hoạch, tầng cao 1 - 2 tầng tại phía Tây Bắc khu vực lập quy hoạch nhằm phục vụ nhu cầu giáo dục, học và dạy học đối với con em của các hộ gia đình.
Việc bố trí trường mầm non tại khu vực phía Tât Bắc dự án nhằm tạo cơ sở để hoạt động hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của không chỉ dân cư trong phạm vi dự án mà còn đối với dân cư tại các khu vực lân cận.
ĐẤT CÂY XANH
Gồm hai công viên lớn bố trí tại phía Bắc và trung tâm dự án, một số công viên nhóm ở phục vụ nhu cầu thư giãn, thể dục thể thao,... của người dân. Tổng diện tích cây xanh công viên khoảng 7.296m2, chiếm 8,0% diện tích lập quy hoạch.
ĐẤT GIAO THÔNG
- Để thuận lợi cho việc tiếp cận dự án và tổ chức cấu trúc phân khu chức năng, phương án quy hoạch bố trí hai trục giao thông chính theo hướng Bắc - Nam và Đông - Tây chạy dọc theo các tuyến nhà liên kế phố có vai trò là trục động lực thúc đẩy sự phát triển chung toàn dự án
- Diện tích đất giao thông khoảng 31.345m2, chiếm 34,3% diện tích lập quy hoạch.
CHƯƠNG V: QUY ĐỊNH VỀ TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN VÀ THIẾT KẾ ĐÔ THỊ
v.1. Bố cục không gian kiến trúc cảnh quan
v.1.1. Nội dung và yêu cầu tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan
- Khoanh vùng để quản lý, có các giải pháp định hướng cụ thể bằng hình ảnh biểu hiện đặc trưng riêng biệt về hình khối, chất liệu, màu sắc, cảnh quan kiến trúc.... cho từng khu vực.
- Quản lý về không gian tầng cao, nguyên tắc, bố cục tổ chức không gian, hình thức kiến trúc đặc trưng, tỷ lệ diện tích cây xanh, không gian mở, giao thông, khoảng lùi, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất,…
- Xây dựng các yếu tố, hình ảnh chủ đạo đặc trưng thể hiện bản sắc riêng gắn với tính văn hóa, sinh thái, kinh tế,... theo nội dung định hướng quy hoạch chung tại khu vực đã được phê duyệt.
- Đối với các khu vực công cộng dịch vụ bố cục hình khối kiến trúc cần lưu ý việc kết hợp bố trí mảng cây xanh tạo ra không gian mở rộng lớn với môi trường thiên nhiên thân thiện, đảm bảo khả năng tập trung đông người và phục vụ công cộng cho người dân.
- Đối với các khu vực cửa ngõ, bố trí các công trình mang tính biểu tượng thể hiện nét đặc trưng riêng của đô thị.
v.1.2. Các trục không gian, các tuyến và điểm nhìn
Trục giao thông, cảnh quan chính:
- Được xác định là từ các trục đường chính từ 17m đến 24m nằm ở trung tâm khu đô thị, vừa là trục giao thông kết nối với đường giao thông xung quanh và là trục cảnh quan chính của dự án, gồm:
+ Trục chính Bắc - Nam: Là hai tuyến đường chạy song song hai tuyến điện. Dọc hai bên trục bố trí các dãy nhà liên kế phố, dãy nhà biệt thự đơn lập với hình thức kiến trúc hài hòa, có giá trị kinh tế và thẩm mỹ cao, giữu hai tuyến đường bố trí dải cây xanh.
+ Trục chính Đông - Tây: Là trục chính của dự án kết nối từ đường 22,5m phía Tây dự án qua tuyến đường 44m phía Đông dự án. Dọc hai bên trục bố trí các dãy nhà liên kế phố với hình thức kiến trúc hài hòa, có giá trị kinh tế và thẩm mỹ cao.
Đường giao thông nội bộ :
- Là các đường giao thông nội bộ có bề trộng 12m trong các nhóm nhà ở đảm bảo kết nối các nhóm ở và cảnh quan đô thị.
Vị trí các công trình điểm nhấn, tượng đài biểu trưng:
Là các công trình tại các khu vực cửa ngõ, các công trình nhà ở dọc các trục chính.
Các khu vực cửa ngõ:
- Cửa ngõ đô thị gồm 03 vị trí, tại các nút giao giữa đường giao thông chính của dự án với các tuyến đường xung quanh dự án nằm tại phía Bắc, Đông, Tây của dự án.
Không gian mở:
- Gồm khu cây xanh, công viên, nằm ở trung tâm các nhóm ở được bố trí sân chơi, đường dạo… Khu công viên nằm ở trung tâm có bán kính phục vụ đảm bảo mọi người dễ dàng tiếp cận, với những tiện ích công cộng như sân chơi, thư giãn, sân chơi trẻ em, khu trồng cây xanh và hoa viên, đường dạo. Công viên kết hợp với không gian cây xanh tạo nên môi trường sinh thái trong lành và cảnh quan hấp dẫn cho khu dân cư.
v.1.3. Các quần thể không gian kiến trúc cảnh quan
- Khu nhà liên kế phố được tổ chức dọc theo các trục giao thông chính, có giá trị cao về không gian, cảnh quan khu vực.
- Khu trường mầm non được bố trí trên tuyến đường chính, kết hợp với hệ thống công viên cây xanh tập trung tạo thành khu vực lõi trung tâm phục vụ toàn bộ dự án.