CHƯƠNG 1: LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG
1.1 THÔNG TIN CHUNG
Tên dự án : Khu nhà ở công nhân và dân cư tại xã Bắc Sơn.
Địa điểm xây dựng : Xã Bắc Sơn, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai.
Chủ đầu tư : Công ty TNHH Bảo Giang.
Quy mô diện tích : 15,5 ha (155.010 m2)
Đơn vị thiết kế : Công ty TNHH Tư vấn - Thiết kế - Xây dựng Khánh Tường.
1.2 LÝ DO ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG
Huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai là một trong những huyện đang phát triển theo hướng mở tập trung với nhiều dự án lớn, với một diện tích giải phóng mặt bằng phục vụ các dự án quy hoạch là khá lớn yêu cầu đáp ứng một khối lượng lớn về nhà ở phục vụ cho các tầng lớp đa dạng khác nhau trong xã hội.
Việc hình thành các khu công nghiệp, cụm tiểu thủ công nghiệp mới luôn kèm theo nhu cầu bức xúc về yếu tố nhà ở cho các tầng lớp với các mức thu nhập khác nhau trong xã hội, giải quyết các hậu quả về mặt xã hội, nhu cầu việc làm, ổn định nơi sinh sống và phát triển kinh tế cho người dân, phục vụ cho quá trình phát triển các khu dân cư hoặc các dự án quy hoạch mang tính đặc thù.
Vì vậy, việc lập dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng như cầu nhà ở cho công nhân khu công nghiệp Sông Mây và bố trí tái định cư cho người dân di dời khỏi KCN là hết sức cần thiết.
Năm 2000, Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu ở công nhân và dân cư tại ấp Bùi Chu, xã Bắc Sơn, huyện Thống Nhất đã được phê duyệt dựa theo Quyết định số 3280/QĐ.CT.UBT ngày 24/11/2000, với quy mô lập quy hoạch 35,4 ha, trong đó bố trí các chức năng như đất ở (với các loại hình nhà liên kế, biệt thự, chung cư), đất công trình công cộng (bao gồm công trình giáo dục, y tế, văn hóa và thương mại dịch vụ), đất cây xanh thể dục thể thao, đất giao thông hạ tầng kỹ thuật và đất sản xuất công nghiệp hiện hữu, với quy mô dân số dự kiến khoảng 4.800 người.
Năm 2004, một phần khu chức năng chợ (Sông Mây) và khu nhà ở giáp chợ diện tích khoảng 3,5ha nằm trong đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 Khu ở công nhân và dân cư tại ấp Bùi Chu, xã Bắc Sơn, huyện Thống Nhất (35,4ha) được tách riêng và lập thành đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng khu chợ và phố chợ trong khu nhà ở công nhân và khu dân cư tại ấp Bùi Chu, xã Bắc Sơn (trước đây là huyện Thống Nhất), được phê duyệt theo quyết định số 2265/QĐ.CT.UBT ngày 11/6/2004. Trong đó, đất chợ và dịch vụ-thương mại là 4.586 m2, đất cây xanh- giao thông sân bãi là 7.135m2, đất ở chia lô liên kế là 9.228m2, đất giao thông là 14.312m2. Dự án đã và đang được triển khai.
Năm 2009, nhằm cập nhật các biến động về quy hoạch, biết động về đất đai, nhận thấy cần điều chỉnh lại quy hoạch để tăng cao tính khả thi cho toàn dự án, cũng như cập nhật hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cần thiết phục vụ cho đời sống người dân sau quy hoạch, chủ đầu tư là Công ty TNHH Bảo Giang đề xuất điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và đã được phê duyệt theo quyết định 2408/QĐ-UBND ngày 20/8/2009, ranh giới dự án từ 35,4 ha giảm còn 30,6 ha - sau khi tách 1 phần đất nhà ở hiện hữu, đất công nghiệp hiện hữu, diện tích đất dành cho xây dựng khu chợ và phố chợ đã được phê duyệt. Quy mô dân số dự kiến khoảng 6000 người.
Đến thời điểm hiện tại, được sự thống nhất của UBND huyện Trảng Bom về việc thống nhất nội dung kiến nghị của Công ty TNHH Bảo Giang điều chỉnh giảm diện tích dự án Khu nhà ở công nhân và dân cư tại xã Bắc Sơn (Văn bản số 3435/UBND-QLĐT ngày 17/7/2015) và Văn bản chấp thuận chủ trương điều chỉnh quy hoạch Khu nhà ở công nhân và dân cư xã Bắc Sơn (Văn bản số 6565/UBND-CNN ngày 29/7/2016), Chủ đầu tư lập hồ sơ điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở công nhân và dân cư tại xã Bắc Sơn, huyện Trảng Bom theo hướng giảm quy mô diện tích dự án, từ 30,56ha xuống khoảng 15ha.
Với mục tiêu nhanh chóng đầu tư xây dựng phục vụ nhu cầu nhà ở của công nhân và một phần phục vụ công tác bố trí tái định cư, việc lập điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 là hết sức cần thiết, nhằm nâng cao tính khả thi của dự án, cũng như mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao, tránh lãng phí khi thực hiện dự án.
1.3 TÍNH CHẤT VÀ MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN
1.3.1 Tính chất:
Là khu dân cư xây dựng mới, mật độ xây dựng trung bình, tạo quỹ nhà đáp ứng cho nhu cầu nhà ở của công nhân KCN Sông Mây và người dân tại xã Bắc Sơn, huyện Trảng Bom với các hạng mục: nhà ở riêng lẻ (liên kế), chung cư (nhà ở xã hội) cùng các công trình công cộng dịch vụ đô thị như trường mầm non, trường tiểu học và nhà sinh hoạt cộng đồng, công viên cây xanh.
1.3.2 Mục tiêu:
- Cụ thể hóa Quy hoạch xây dựng mạng lưới điểm dân cư nông thôn tại xã Bắc Sơn, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai với các chỉ tiêu kỹ thuật tính toán phù hợp theo quy chuẩn, quy phạm hiện hành.
- Nghiên cứu điều chỉnh lại đồ án quy hoạch cho phù hợp với thực tế và mang tính khả thi cao hơn.
- Xác định vai trò, tính chất, quy mô, cơ cấu phân khu chức năng sử dụng đất, tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan và hướng dẫn thiết kế đô thị của dự án.
- Tạo lập một môi trường sống tốt hơn cho người dân với đầy đủ hệ thống cơ sở hạ tầng và công cộng như trường học, công viên…
- Tạo sự thống nhất trong quản lý, cũng như đảm bảo cảnh quan kiến trúc, mối liên kết hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đối với các dự án liền kề xung quanh.
Tạo cơ sở pháp lý cho việc triển khai đầu tư xây dựng và quản lý xây dựng
CHƯƠNG 1: CÁC NỘI DUNG NGHIÊN CỨU QUY HOẠCH
1. RANH GIỚI VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Diện tích lập quy hoạch của khu nhà ở công nhân và dân cư tại xã Bắc Sơn biến đổi từ quy mô là 35,4 ha (theo QĐ số 3280/QĐ.CT.UBT ngày 27/11/2000 của Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai) (có triển khai lập quy hoạch chi tiết một khu vực chợ và phố chợ có quy mô khoảng 3,5ha theo 2265/QĐ.CT.UBT ngày 11/6/2004 của Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai) thành quy mô 30,6ha (theo QĐ số 2480/QĐ-UBND ngày 20/8/2009 của UBND tỉnh Đồng Nai) và giảm quy mô diện tích còn 15,5ha (theo QĐ 6565/UBND-CNN ngày 29/7/2016 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc chủ trương điều chỉnh quy hoạch chi tiết Khu nhà ở công nhân và dân cư xã Bắc Sơn, huyện Trảng Bom.
Được sự chấp thuận của UBND tỉnh Đồng Nai cho phép Công ty TNHH Bảo Giang lập hồ sơ điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở công nhân và dân cư tại xã Bắc Sơn, huyện Trảng Bom
Phạm vi nghiên cứu được xác định theo Trích lục và đo chỉnh lý bản đồ địa chính thửa đất số 203/TLBĐ do Công ty TNHH Khảo sát và xây dựng 6 hoàn thành đo vẽ ngày 12/12/2016, được cơ quản kiểm tra nội nghiệp là văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai ký xác nhận ngày 23/12/ 2016, có ranh giới được giới hạn như sau:
Phía Tây Bắc giáp : Khu chợ và phố chợ trong khu nhà ở công nhân (quy mô khoảng 3,5ha- dự án thành phần được lập và triển khai xây dựng theo quy hoạch chi tiết 1/500 theo 2265/QĐ.CT.UBT ngày 11/6/2004 của Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai)
Phía Tây Nam giáp : Khu nhà máy sản xuất công nghiệp
Phía Đông giáp : Điểm dân cư nông thôn số 3
Phía Đông giáp : Điểm dân cư nông thôn số 3
Quy mô và tỷ lệ lập quy hoạch:
Diện tích lập quy hoạch : 155.010,0 m² (15,5 ha)
Dân số : khoảng 2.800 dân
Tỷ lệ lập quy hoạch : 1/500
CÁC ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN
Khí hậu:
Khu vực xã Bắc Sơn, huyện Trảng Bom thuộc vùng Miền Đông Nam Bộ của Việt Nam, được thừa hưởng sự ưu đãi của thiên nhiên nằm trong vùng nhiệt đới xích đạo, khí hậu ôn hòa không gặp thời tiết bất thường như bão lụt, nhiệt độ quá nóng hay quá lạnh..
Nhiệt độ không khí:
Nhiệt độ trung bình hàng năm khoảng 26 – 27oC.
Tháng 4 là tháng có nhiệt độ cao nhất từ 33 – 34oC.
Tháng 12 là tháng có nhiệt độ thấp nhất khoảng trên dưới 21 – 22oC.
Nhiệt độ cao nhất đạt tới 39oC, thấp nhất khoảng 16 – 17oC.
Biên độ nhiệt độ trong mùa mưa đạt 5,5 – 8oC. Trong mùa khô đạt 5 – 12oC.
Chế độ mưa:
Lượng mưa trung bình khoảng 1.800 - 2.000 mm/ năm.
Mưa phân bố không đều tạo nên 2 mùa mưa và khô. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 chiếm trên 80% lượng mưa hàng năm. Các tháng 9, 10 có lượng mưa cao nhất. Có tháng lượng mưa lên đến 500mm như tháng 10 năm 1990. Các tháng mùa khô còn lại từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau chiếm 20%. Có một số tháng hầu như không có mưa như tháng 1 và 2. Ngày có lượng mưa cao nhất đo được là 430mm (1952).
Độ ẩm:
Độ ẩm trung bình năm từ 76 - 86%.
Các tháng mùa mưa có độ ẩm tương đối cao 85 - 93%.
Các tháng mùa khô có độ ẩm tương đối thấp 72 - 82%.
Độ ẩm cao nhất: 95% , độ ẩm thấp nhất: 50%.
Gió mùa:
Mỗi năm có 2 mùa gió đi theo mùa mưa và khô. Về mùa mưa, trong tháng tám gió thịnh hành Tây Nam. Về mùa khô, tháng 2 gió thịnh hành Đông Nam. Chuyển tiếp giữa 2 mùa còn có gió Đông và gió Đông - Nam. Đây là loại gió chướng địa phương, gió chướng khi gặp thủy triều sẽ làm nước dâng cao vào đất liền.
Tốc độ gió trung bình đạt 10 - 15 m/s, lớn nhất 25 - 30 m/s (90 - 100 km/h). Khu vực này ít chịu ảnh hưởng của bão, tuy nhiên giông giật và lũ quét là hai hiện tượng thường xảy ra.
Địa hình, địa mạo:
Trên tổng thể địa hình toàn khu, cao độ dao động từ 35 m đến 38,5 m so với mực nước biển. Hướng địa hình thấp dần từ phía Tây Nam đến Đông Bắc. Khu vực phía Đông nam khu đất khá dốc, khoảng 4%.
Thuỷ văn:
Khu vực có Hồ Sông Mây nằm cách khoảng 730m về phía Đông của dự án.
HIỆN TRẠNG KIẾN TRÚC VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT
Hiện trạng sử dụng đất và công trình kiến trúc:
Về sử dụng đất:
|
BẢNG THỐNG KÊ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT
|
|
STT
|
Loại đất
|
Diện tích
(m2)
|
Tỷ lệ
(%)
|
|
1
|
Đất ở nông thôn
|
90.724,5
|
58,5
|
|
2
|
Đất nông nghiệp
|
3.208,2
|
2,1
|
|
3
|
Đất lâm nghiệp
|
33.132,4
|
21,4
|
|
4
|
Đất giao thông
|
27.945,2
|
18,0
|
|
|
Tổng
|
155.010,0
|
100,0
|
-
Về công trình kiến trúc:
Khu vực giáp ranh dự án đã hình thành khu chợ và phố chợ, các công trình này là một phần của dự án quy hoạch tổng thể ban đầu, đã được xây dựng và đi vào hoạt động với mục tiêu phục vụ nhu cầu của người dân trong khu vực, bao gồm cả người dân cư trong dự án quy hoạch xây dựng khu dân cư tại xã Bắc Sơn.
Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật:
Giao thông:
Trong khu đất QH tồn tại một số đường mòn, đường đất nhỏ do cư dân địa phương tạo ra để phục vụ việc đi lại thông ra đường tỉnh 767 và trục đường giao thông quanh khu công nghiệp Sông Mây.
Phía Bắc khu đất quy hoạch người dân kết nối với đường tỉnh 767 (lộ giới quy hoạch 45m) thông qua hệ thống giao thông của Dự án Khu chợ và phố chợ trong khu nhà ở công nhân (phê duyệt theo quyết định số 2265/QĐ.CT.UBT ngày 11/6/2004) đã được triển khai hiện hữu và đường đất tự phát (bề rộng trung bình10m) gần ranh khu công nghiệp Sông Mây.
Phía Đông dự án giáp khu dân cư hiện hữu, hiện trạng đã có đường bê tông rộng trung bình 5m-6m phục vụ người dân đi lại và kết nối ra đường tỉnh 767.
Phía Tây và Nam dự án có đường kết nối phía sau khu công nghiệp Sông Mây và đường đất tự phát.
Thoát nước mưa:
Phía Bắc dự án, đường tỉnh 767 hệ thống thoát nước mưa mương B600 đã được đầu tư nhằm thu nước mặt dọc đường tỉnh 767 về cống ngang đường theo mương lớn về hồ Sông Mây.
Giáp ranh dự án phía Bắc là dự án Khu chợ và phố chợ trong khu nhà ở công nhân cũng đã triển khai hệ thống cống thoát nước mưa D400 đấu nối vào hệ thống thoát nước dọc đường tỉnh 767.
Hiện tại trong khu lập QH chưa có hệ thống thoát nước mưa hoàn chỉnh theo tiêu chuẩn. Chủ yếu vẫn là hệ thống chảy tràn dựa theo địa hình tự nhiên, từ đỉnh đồi chảy xuống chân đồi để thu vào hệ thống cống đào và ao hồ, ruộng canh tác của người dân địa phương.
Một phần diện tích phía Tây Bắc dự án (khoảng 2,5ha) chảy tràn và thấm tự nhiên, theo hệ thống thoát khu chợ về hệ thống thoát nước trên đường tỉnh 767. Phần còn lại sẽ tràn và tự thấm trên bề mặt tự nhiên chảy về mương đất hiện hữu khu vực chảy về hồ Sông Mây.
Thoát nước thải:
Trong khu dự án hiện tại, các công trình chủ yếu do các hộ gia đình xây dựng tự phát, hệ thống vệ sinh, thoát thải do đó cũng chỉ được làm tạm bợ để phục vụ riêng từng hộ. Nước thải sinh hoạt và sản xuất hầu hết đều không qua xử lý đã đổ thẳng ra hệ thống kênh mương, ao hồ và các cống rãnh tạm. Việc này ảnh hưởng nhiều đến vấn đề vệ sinh môi trường và nguồn nước sạch của cư dân địa phương.
Phía Bắc là dự án Khu chợ và phố chợ trong khu nhà ở công nhân với hệ thống thoát nước thải là mương BTCT B300 và đường ống cống D400 phục vụ thoát nước thải sinh hoạt nội khu Chợ và đổ về mương thoát nước hiện hữu trên đường 767, nước thải khu vực này chưa được xử lý.
Hiện trạng cấp nước:
Phía Bắc là dự án Khu chợ và phố chợ trong khu nhà ở công nhân đã triển khai hệ thống cấp nước với ống cấp nước STK D114 được đấu nối vào hệ thống đường ống cấp nước dọc đường tỉnh 767.
Hiện tại trong khu lập QH chưa có hệ thống cấp nước chung. Người dân chủ yếu dùng nước ngầm qua giếng tự khoan để sinh hoạt.
Hiện trạng cấp điện và thông tin liên lạc:
Phía Bắc là dự án Khu chợ và phố chợ trong khu nhà ở công nhân được cấp điện với hệ thống trạm biến áp 400kVA phục vụ cấp điện cho khu chợ và phố chợ với điện áp 15/0,4kV.
Dọc đường tỉnh 767, có tuyến dây trung thế 22kv thuộc trạm biến áp 110/22kv Sông Mây.
Về phía Tây và cách khu dự án 2km có bưu điện Hố Nai 3 trên Ngã Ba Trị An giao với Quốc lộ 1A.
Hiện trạng chất lượng môi trường:
Nhìn chung hiện nay môi trường sống của đa số bà con khu vực quy họach chưa đảm bảo, hạ tầng còn thiếu và nguy cơ ô nhiễm môi trường do tình trạng chất thải rắn và nước thải sinh hoạt cũng như sản xuất nông nghiệp không được xử lý.
ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT
Thuận lợi:
Dự án có một vị trí khá thuận lợi về nhiều mặt như:
Khu đất quy hoạch giáp tuyến đường tỉnh lộ 767 – tuyến đường huyết mạch của huyện Trảng Bom tạo sự lưu thông và tiếp cận dễ dàng.
Dự án khá gần khu công nghiệp Sông Mây, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân và người dân trong khu vực.
Khu chợ và phố chợ nằm tiếp giáp phía Bắc dự án sẽ cung cấp và giải quyết những nhu cầu hằng ngày của cư dân.
Theo QĐ 6565/UBND-CNN ngày 29/7/2016 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc chủ trương điều chỉnh quy hoạch chi tiết Khu nhà ở công nhân và dân cư xã Bắc Sơn, huyện Trảng Bom thì phần diện tích trong ranh quy hoạch theo thực tế đã hoàn tất thỏa thuận bồi thường, tạo thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng.
Khu vực có địa chất được đánh giá là thuận lợi xây dựng. Vì vậy tầng cao khu vực có thể từ 1-3 tầng không cần các biện pháp gia cố nền, móng phức tạp.
Khó khăn:
Tuyến đường tiếp cận khu đất có lộ giới khá nhỏ, gây khó khăn cho luồng di chuyển của cư dân từ tỉnh lộ 767 vào dự án.
Địa hình khu vực không bằng phẳng, tốn nhiều chi phí cho san nền.
Khu vực hầu như chưa có hệ thống hạ tầng hoặc có hệ thống hạ tầng nhưng chỉ được xây dựng với quy mô phục vụ nội khu dự án. Do đó phải tiến hành đầu tư xây dựng mới đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
CHƯƠNG 2: ĐỀ XUẤT CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT
CĂN CỨ LỰA CHỌN CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT
QCXDVN 14:2009/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng nông thôn;
QCXDVN 01:2008/BXD: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam;
Thông tư số 31/2009/TT-BXD ngày 10/09/2009 của Bộ Xây Dựng về việc ban hành tiêu chuẩn quy hoạch xây dựng nông thôn.
QCVN 07:2016/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về các công trình hạ tầng kỹ thuật;
Căn cứ quyết định số 3280/QĐ.CT.UBT ngày 27/11/2000 của Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết khu nhà ở công nhân và dân cư ấp Bùi Chu, xã Bắc Sơn, huyện Thống Nhất.
Căn cứ quyết định số 2265/QĐ.CT.UBT ngày 11/6/2004 của Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu chợ và phố chợ trong khu nhà ở công nhân và khu dân cư tại ấp Bùi Chu, xã Bắc Sơn, huyện Thống Nhất.
Căn cứ quyết định số 2480/QĐ-UBND ngày 20/8/2009 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu nhà ở công nhân và dân cư ấp tại xã Bắc Sơn, huyện Thống Nhất.
Căn cứ giấy phép quy hoạch số 11/GPQH được UBND tỉnh Đồng Nai cấp ngày 30/7/2018.
CÁC CHỈ TIÊU LỰA CHỌN
Quy mô dân số: dự kiến khoảng 2.800 dân
Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật:
Chỉ tiêu sử dụng đất:
|
Stt
|
Nội dung
|
Tỷ lệ (%)
|
Chỉ tiêu (m2/người)
|
|
1
|
Đất ở
|
≤ 51
|
≥25
|
|
2
|
Đất công trình công cộng
|
≥ 9
|
≥5
|
|
3
|
Đất cây xanh - TDTT
|
≥7
|
≥ 3,5
|
|
4
|
Đất giao thông
|
≥ 33
|
≥ 17
|
Chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc áp dụng
Mật độ xây dựng toàn khu: ≤ 50%
Liên kế : ≤ 80%
Chung cư : ≤ 60%
Công trình công cộng : ≤ 40%
Đất cây xanh - TDTT : ≤ 05%
Công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật : ≤ 60%
Tầng cao xây dựng:
Liên kế : 02-03 tầng (≤ 15m)
Chung cư : ≤ 05 tầng (≤ 25m)
Công trình công cộng : 02-03 tầng (≤ 15m)
Chiều cao tối đa xây dựng công trình: ≤ 25 m
Chỉ giới xây dựng công trình:
Đối với nhà ở riêng lẻ:
+ Khoảng lùi so với CGĐĐ : ≥ 03m
+ Khoảng lùi sau nhà : ≥ 01m
Chung cư – nhà ở xã hội
+ Khoảng lùi so với CGĐĐ : ≥ 06m
+ Khoảng lùi so với ranh đất : ≥ 06m
Công trình công cộng
+ Khoảng lùi so với CGĐĐ : ≥ 06m
+ Khoảng lùi so với ranh đất : ≥ 04m
Công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật
+ Khoảng lùi so với CGĐĐ : ≥ 06m
+ Khoảng lùi so với ranh đất : ≥ 04m
Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật:
Tiêu chuẩn cấp điện : 1500 kwh/ người/ năm
Tiêu chuẩn cấp nước : 150 lít/ người/ ngày
Tiêu chuẩn thoát nước : 100% nước cấp
Tiêu chuẩn thải rác : 1 - 1,2 kg/ người/ ngày
Tiêu chuẩn viễn thông : 1 máy/người
CHƯƠNG 4: QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
4.1 MỤC TIÊU QUY HOẠCH
Quy hoạch một khu dân cư có chất lượng sống tốt, phù hợp với thu nhập người dân địa phương; công nhân và chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp trong khu vực.
Tận dụng các lợi thế về địa hình nhằm tạo ra một khu đô thị đa dạng nhưng hài hòa về kiến trúc, cảnh quan và môi trường giữa con người và thiên nhiên và có những nét đặc trưng riêng biệt.
Thiết kế và quy hoạch đô thị giúp hạn chế sử dụng năng lượng, đặc biệt là năng lượng từ nguồn tài nguyên không thể tái sinh thông qua cách tổ chức không gian như: cung cấp nhiều tiện ích công cộng (công viên, thương mại, trường học, v.v…) trong bán kính đi bộ (500 - 800m), tạo không gian đô thị thân thiện với người đi bộ, bố trí cây xanh lan tỏa để tạo vi khí hậu và hạn chế công trình hướng Đông - Tây, v.v…
Kết nối hệ thống công viên - cây xanh: Các mảng cây xanh phải được liên kết với nhau để đảm bảo sự di chuyển và tuần hoàn sinh học cũng như tạo ra các tuyến đi bộ liên hoàn.
Khoảng 90% số căn nhà nằm trong bán kính 500m của một không gian mở (công viên, sân thể thao, sân chơi trẻ em).
Đa dạng về sử dụng đất và quy mô nhà ở.
Dành tối thiểu 20% quỹ đất ở để phục vụ mục tiêu xây dựng nhà ở xã hội.
Dự án khu chợ và phố chợ quy mô 3,5ha là dự án thành phần đã được lập và triển khai xây dựng theo quy hoạch chi tiết 1/500 theo 2265/QĐ.CT.UBT ngày 11/6/2004 của Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai có quy mô dân số dự kiến khoảng 520 dân và một khu chợ sẽ được nghiên cứu nhu cầu đưa vào tính nhu cầu về các dịch vụ công cộng đô thị và đấu nối hạ tầng kỹ thuật.
Tuân thủ Quy chuẩn và các Tiêu chuẩn Xây dựng Việt Nam cũng như các quy định và yêu cầu của địa phương.
4.2 Ý TƯỞNG KIẾN TRÚC CẢNH QUAN
Thiết kế các công trình kiến trúc nhằm hạn chế sự phá vỡ về mặt mỹ thuật và kỹ thuật đối với môi trường thiên nhiên. Các cụm công trình quy mô lớn như khu chung cư nhà ở xã hội cần dựa vào địa hình để tạo ra không gian công cộng đa dạng.
Các công trình nhà ở phù hợp với thu nhập và nhu cầu thực tế của người dân địa phương trong hiện tại và tương lai.
Phong cách kiến trúc của các công trình nhà ở và công cộng phải thống nhất trong toàn khu.
Thiết kế kiến trúc các công trình, đặc biệt là công trình công cộng và các công trình chung cư, thương mại quy mô lớn phải tuân thủ chặt chẽ các quy định về thiết kế đô thị của dự án.
Nghiên cứu giảm đáng kể khối lượng san nền bằng việc tận dụng địa hình sẵn có, hạn chế vận chuyển đất đắp đến khu vực dự án, giảm chi phí đầu tư xây dựng và đảm bảo những nét đặc trưng của khu đất.
Kết nối giao thông với đường hiện hữu và dự án khu chợ và phố chợ quy mô 3,5ha (dự án thành phần đã được lập và triển khai xây dựng theo quy hoạch chi tiết 1/500 theo 2265/QĐ.CT.UBT ngày 11/6/2004 của Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai).
Thiết kế hạ tầng giảm thiểu việc sử dụng các kết cấu “cứng” mà thay bằng các kết cấu “mềm”, kết cấu tự nhiên để vừa giảm tác động tới môi trường, vừa giảm chi phí đầu tư. Ví dụ: sử dụng gạch trồng cỏ lát sân và bãi đậu xe, bố trí công viên - cây xanh phân tán trong toàn khu và hạn chế bê tông hóa trong các khu vực này để tăng khả năng thấm nước mưa tự nhiên, tăng oxy và nước ngầm trong đất và giảm hiệu ứng “đảo nhiệt” (heat island effect) và hiệu ứng nhà kính (green-house effect).
4.3 Ý TƯỞNG QUY HOẠCH HẠ TẦNG
Khu dân cư theo quy hoạch với hệ thống hạ tầng hoàn thiện, hệ thống công trình dịch vụ đô thị, nhà ở tư nhân được bố trí hợp lý và được thiết kế hoàn mĩ. Khu dân cư theo quy hoạch sẽ là một đô thị xanh nơi con người sống gần gũi hơn với thiên nhiên.
Các chức năng chính bao gồm:
Bố trí phần lớn là nhà liên kế, và chung cư thấp tầng.
Cụm công trình giáo dục bao gồm trường tiểu học và trường mầm non, đặt tại vị trí thuận lợi, đảm bảo bán kính phục vụ cho toàn khu vực.
Công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật nằm ở phía Đông Bắc khu quy hoạch, gần với nơi thoát nước ra ngoài khu vực lập quy hoạch.
Tổ chức giao thông thuận lợi, mang tính kế thừa, dễ dàng kết nối với các khu vực hiện hữu xung quanh.
4.4 QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
- Cơ cấu sử dụng đất các khu chức năng phù hợp với tính chất khu quy hoạch là khu ở có mật độ trung bình
|
BẢNG CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT (Dân số khoảng 2800 người)
|
|
STT
|
Chức năng sử dụng đất
|
Diện tích
(m²)
|
Tỷ lệ
(%)
|
Chỉ tiêu
(m²/người)
|
|
1
|
Đất ở
|
78.057,4
|
50,36
|
27,8
|
|
1.1
|
Đất ở liên kế
|
58.877,7
|
|
|
|
1.2
|
Đất ở liên kế tái định cư
|
3.363,3
|
|
|
|
1.3
|
Đất ở chung cư - nhà ở xã hội
|
15.816,4
|
|
|
|
2
|
Đất công trình công cộng
|
13.993,9
|
9,03
|
5,0
|
|
2.1
|
Đất giáo dục
|
13.489,9
|
|
|
|
a
|
Trường mầm non
|
6.697,7
|
|
|
|
b
|
Trường tiểu học
|
6.792,2
|
|
|
|
2.2
|
Đất nhà văn hóa
|
504,0
|
|
|
|
3
|
Đất cây xanh
|
10.844,6
|
7,00
|
3,9
|
|
4
|
Đất giao thông-HTKT
|
52.114,2
|
33,62
|
18,6
|
|
4.1
|
Đất giao thông
|
50.986,8
|
|
|
|
4.2
|
Đất hạ tầng kỹ thuật
|
1.127,4
|
|
|
|
|
Tổng cộng
|
155.010,0
|
100,00
|
55,2
|
Đánh giá:
Cấu trúc quy hoạch rõ ràng và gắn kết không gian cảnh quan hiện trạng - công trình kiến trúc hiện hữu, bố trí phân nhóm có quy mô vừa phải, phù hợp với quy mô và diện tích cũng như tính chất của khu quy hoạch.
Gìn giữ và khai thác được giá trị sử dụng và cảnh quan - môi trường hiện hữu. Kết hợp công viên cây xanh với hành lang cách ly vùng ranh quy hoạch thành một chuỗi không gian mở liên tục, với vai trò là nhân tố quan trọng tạo bộ khung cho cấu trúc, tạo sắc thái đặc trưng cho khu dân cư quy hoạch.
Hai trục giao thông chính gồm trục Đông Tây và trục Bắc Nam nối kết khu quy hoạch với trục đường đối ngoại lớn của khu vực là tỉnh lộ 767 và khu dân cư hiện hữu.
- Phân khu chức năng chính như sau:
Đất nhà liên kế:
Là các công trình nhà ở có kích thước đất trung bình 5x20m, 5x22m, 5x23m, 5x24m, 5x25.3m, 5x26m. Các nhà liên kế phố được bố trí dọc theo các trục đường của dự án. Nhà liên kế trong khu vực được sử dụng với chức năng chính là ở
Tổng diện tích đất : 58.877,7 m2
Tổng số lô : 503 lô
Mật độ xây dựng tối đa : 80%
Tầng cao xây dựng : 02-03 tầng (≤15m)
Hệ số sử dụng đất : 1,6-2,4
Đất nhà liên kế tái định cư:
Là các công trình nhà ở có kích thước đất trung bình 5x18m. Dự kiến bố trí tái định cư cho các hộ dân nằm trong diện giải tỏa. Bố trí khu vực phía Đông Bắc dự án.
Tổng diện tích đất : 3.363,3 m2
Tổng số lô : 36 lô
Mật độ xây dựng tối đa : 80%
Tầng cao xây dựng : 02-03 tầng (≤15m)
Hệ số sử dụng đất : 1,6-2,4
Đất chung cư nhà ở xã hội:
Bố trí khu vực phía Đông Bắc dự án.
Tổng diện tích đất : 15.816,4 m2
Mật độ xây dựng tối đa : 60 %
Tầng cao xây dựng tối đa : 05 tầng (≤25m)
Hệ số sử dụng đất tối đa : 3,0
Tổng số căn hộ : 163 căn hộ
Đất công trình công cộng:
Bao gồm trường mầm non, trường tiểu học và nhà sinh hoạt cộng đồng. Nhóm công trình công trình phục vụ cộng đồng, đảm bảo quy mô dân số và bán kính phục vụ 500-800m cho người dân dễ dàng tiếp cận.
Tổng diện tích đất : 13.993,9 m2, trong đó:
Trường mẫu giáo 1 : 2.930,1 m2, nằm ở vị trí phía Đông Nam dự án
Trường mẫu giáo 2 : 3.767,6 m2, nằm ở vị trí phía Tây Nam dự án
Trường tiểu học : 6.792,2 m2, nằm ở vị trí phía Đông dự án
Nhà văn hóa : 504 m2, nằm ở vị trí phía Tây Nam dự án
Mật độ xây dựng tối đa : 40 %
Tầng cao xây dựng : 02-03 tầng (≤15m)
Hệ số sử dụng đất : 0,8-1,2
Trường mẫu giáo theo quy định không được vượt quá 02 tầng nhưng tùy vào nhu cầu tại khu vực có thể xây lên 03 tầng nhưng cần giải pháp bố trí các chức năng quản lý và phụ trợ lên các tầng trên.
Quá trình khảo sát thực địa cho thấy, xung quanh khu vực dự án đã có một số công trình công cộng hiện hữu đang phục vụ tốt cho nhu cầu của người dân địa phương như trường tiểu học, trường mầm non, chợ, trạm y tế. Khi dự án hình thành, các công trình hiện hữu này sẽ chia sẻ một phần nhu cầu sử dụng cho nhóm công trình công cộng bố trí trong dự án.
Khu công viên - cây xanh:
Được bố trí dạng tuyến, vị trí giáp ranh dự án, tạo thành hành lang đi bộ xanh trải dài xuyên suốt. Ngoài ra cụm cây xanh nội bộ trong Khu chung cư nhà ở xã hội kết hợp với các dải cây xanh phân tán dọc các dãy nhà liên kế cũng là một yếu tố bổ sung trong hệ thống cây xanh của dự án.
Diện tích đất : 10.844,6 m2
Mật độ xây dựng : ≤ 5%
Tầng cao xây dựng tối đa : 01 tầng
Khu hạ tầng kỹ thuật:
Công trình hạ tầng kỹ thuật được bố trí ở vị trí trong các khu cây xanh tiếp giáp với trục đường D7
TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN
Tận dụng các lợi thế về địa hình nhằm tạo ra một khu ở đa dạng nhưng hài hòa về kiến trúc, cảnh quan thiên nhiên và con người.
Phong cách kiến trúc của các công trình nhà ở và công trình công cộng thống nhất trong toàn khu.
Bố trí công viên cây xanh theo tuyến và theo mảng xen lẫn trong các khu nhà liên kế, chung cư và các công trình công cộng vừa đảm bảo bán kính phục vụ tốt nhất vừa tạo cảnh quan cho khu vực
1.1 HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ ĐÔ THỊ
Căn cứ theo thông tư 06/2013/TT-BXD của Bộ Xây Dựng ban hành ngày 13/05/2013 về hướng dẫn về nội dung thiết kế đô thị. Căn cứ theo nội dung chương IV, nội dung phần thiết kế đô thị trong đồ án quy hoạch chi tiết gồm 5 nội dung chính được thể hiện như sau:
1.1.1 Xác định các công trình điểm nhấn và vùng cảnh quan đặc trưng
Về mặt vị trí, khu vực phía bắc giáp khu chợ và nhà ở công nhân Bắc Sơn, phía Nam giáp khu nhà máy sản xuất công nghiệp và phía Đông giáp khu dân cư hiện hữu.
Về mặt giao thông, trục giao thông chính là trục Tây Nam – Đông Bắc kết nối khu nhà máy sản xuất công nghiệp phía Nam với toàn bộ dự án và kết thúc bằng điểm nhấn cảnh quan của khu chung cư nhà ở xã hội. Từ trục Tây Nam- Đông Bắc này sẽ có ba trục Tây Bắc – Đông Nam kết nối với các chức năng lân cận được nêu ở trên. Các trục giao thông này đều là trục giao thông đối ngoại.
Dựa trên tính chất công trình, hoạt động gắn liền với khu vực và trục giao thông, dự án được chia thành 4 khu vực mang đặc trưng cảnh quan như sau:
· Khu ở nhà liên kế vườn được xác định nằm xuyên suốt các trục giao thông của khu vực
· Khu chung cư nhà ở xã hội và khu liên kế tái định cư được bố trí phía bắc của dự án
· Khu công cộng được xác định là những khu vực có trường học và công trình nhà văn hóa. Khu vực này sẽ tổ chức những chức năng công cộng và có lượng tập trung người cao. Vì vậy cần có giải pháp khoảng lùi trên vỉa hè, vị trí mở cổng và bãi đậu xe để tránh ùn tắt và xung đột với giao thông cơ giới lưu thông trên đường.
· Khu công viên cây xanh được xác định trên những khu công viên và dải cây xanh cách ly trong dự án.
Dự án có 2 vị trí là điểm nhấn cảnh quan. Thứ nhất là vị trí khu trường học nằm phía Tây. Thứ hai là khu trường học nằm phía Đông. Và một điểm nhấn về tầng cao là khu chung cư nhà ở xã hội. Những điểm nhấn này đều có vị trí trên các trục giao thông chính của dự án, dễ nhận biết, là những vị trí quan trọng của dự án
Xác định chiều cao xây dựng công trình
Nguyên tắc xác định chiều cao công trình dựa theo hai nguyên tắc sau:
Dựa theo tính chất công trình và tổ chức không gian. Dự án chia làm hai tầng chiều cao chính là 3 tầng và 5 tầng. Khu chiều cao 3 tầng nằm toàn bộ phần trung tâm, phía Đông và phía Tây dự án. Chức năng công trình chủ yếu là nhà liên kế và trường học. Khu chiều cao 5 tầng nằm ở phía Bắc và là khu chung cư nhà ở xã hội.
Dựa theo chỉ tiêu cho phép của giấy phép quy hoạch số 11 của UBND tỉnh Đồng Nai vào ngày 30/07/2018. Quy định về tầng cao và chiều cao xây dựng như sau:
Nhà liên kế : 02-03 tầng (≤ 15m)
Chung cư : ≤ 05 tầng (≤ 25m)
Công trình công cộng : 02-03 tầng (≤ 15m)
Xác định hình khối, màu sắc, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc
Hình khối kiến trúc
Kiến trúc nhà ở liên kề và chung cư là hai hình khối chính của dự án. Kiến trúc nhà liền kề là hình thức kiến trúc nhà phù hợp với văn hóa và giao thông cá nhân - xe máy của người Việt.
Kiến trúc công cộng trường học và công trình văn hóa được bố trí trong những lô đất lớn, phù hợp đặt để các khối công trình riêng lẻ mang những chức năng khác nhau.
Hình thức kiến trúc
Hình thức kiến trúc hiện đại, theo xu hướng mới. Vật liệu sử dụng tại chỗ, có tính thẩm mỹ và thân thiện môi trường.
Đối với công trình nhà liên kế phổ biến hình thức mái bằng. Công trình trường học và công trình công cộng sử dụng mái dốc.
Cốt cao độ các tầng phù hợp tiêu chuẩn thiết kế và công năng sử dụng.
Độ vươn ra và hình thức ban công, lôgia được thiết kế phù hợp với quy chuẩn và có tính thẩm mỹ cao.
Nhà liên kế một mặt tiền: 5x18m, 5x20m, 5x22m, 5x23m, 5x24m, 5x25,3m
Mật độ xây dựng tối đa : 80%
Tầng cao xây dựng : 02 - 03 tầng
Hệ số sử dụng đất : 1,6- 2,4
Khoảng lùi so với CGĐĐ : ≥ 3m
Khoảng lùi so với ranh đất : ≥ 1m
Cao độ hoàn thiện sàn tầng 1(tầng trệt) : ≥+0,15m so với cao độ ± 0,00m (tính từ cao độ hoàn thiện của bó lề hay mặt hố ga tại ranh giới lô đất)
Chiều cao tầng trệt : 4,0m
Chiều cao các tầng 2 : 3,6m
Chiều cao các tầng 3 : 3,4 m
Chiều cao xây dựng : ≤15m (tính từ cao độ ±0,00m)
Nhà liên kế hai mặt tiền (LK1): 5x25,3m
Mật độ xây dựng tối đa : 80%
Tầng cao xây dựng : 02 - 03 tầng
Hệ số sử dụng đất : 1,6 - 2,4
Khoảng lùi phía đường N4 : ≥ 3m
Khoảng lùi phía đường N3 : ≥ 2m
Cao độ hoàn thiện sàn tầng 1(tầng trệt) : ≥ +0,15m so với cao độ ± 0,00m (tính từ cao độ hoàn thiện của bó lề hay mặt hố ga tại ranh giới lô đất)
Chiều cao tầng trệt : 4,0m
Chiều cao các tầng 2 : 3,6m
Chiều cao các tầng 3 : 3,4 m
Chiều cao xây dựng : ≤15m (tính từ cao độ ±0,00m)
Nhà liên kế lô góc
Mật độ xây dựng tối đa : 80%
Tầng cao xây dựng : 02 - 03 tầng
Hệ số sử dụng đất : 1,6-2,4
Khoảng lùi phía trước : ≥ 3m
Khoảng lùi phía sau : ≥ 1m
Cao độ hoàn thiện sàn tầng 1(tầng trệt) : ≥ +0,15m so với cao độ ± 0,00m (tính từ cao độ hoàn thiện của bó lề hay mặt hố ga tại ranh giới lô đất)
Chiều cao tầng trệt : 4,0m
Chiều cao các tầng 2 : 3,6m
Chiều cao các tầng 3 : 3,4 m
Chiều cao xây dựng : ≤15m (tính từ cao độ ±0,00m)
Công trình phức hợpchung cư nhà ở xã hội:
Mật độ xây dựng : ≤ 60%
Tầng cao xây dựng tối đa : ≤ 5 tầng
Hệ số sử dụng đất tối đa : 3
Khoảng lùi so với CGĐĐ : ≥ 6m
Cao độ hoàn thiện công trình ở tầng 1 (tầng trệt): ≥ +0,45m so với ±0,00m (tính từ cao độ hoàn thiện của bó vỉa hay mặt hố ga tại ranh giới lô đất).
Chiều cao tầng trệt : 3,6 - 4,2m
Chiều cao các tầng : 3,0 - 4,2m
Chiều cao xây dựng : ≤ 25m (tính từ cao độ ±0,00m)
Tùy vào hình thức căn hộ có lửng hoặc không lửng để chọn chiều cao tầng phù hợp trong khoảng trên.
Nhà văn hóa – nhà sinh hoạt cộng đồng và trường học:
Mật độ xây dựng : ≤ 40%
Tầng cao xây dựng : 02 - 03 tầng
Hệ số sử dụng đất : 0,8- 1,2
Khoảng lùi so với CGĐĐ : ≥ 6m
Khoảng lùi so với ranh đất : ≥ 4m
Cao độ hoàn thiện công trình ở tầng 1 (tầng trệt): ≥ +0,45m so với ±0,00m (tính từ cao độ hoàn thiện của bó vỉa hay mặt hố ga tại ranh giới lô đất).
Chiều cao tầng trệt : 3,6 - 4,2m
Chiều cao các tầng : 3,6 - 4,2m
Chiều cao xây dựng : ≤ 15m (tính từ cao độ ±0,00m)
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1 KẾT LUẬN
Dự án Khu nhà ở công nhân và dân cư tại xã Bắc Sơn, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu ở của công nhân khu công nghiệp Sông Mây và người dân khu vực, góp phần thúc đẩy nền kinh tế, cải thiện điều kiện nhà ở, chất lượng cuộc sống, tạo cảnh quan môi trường mới trong hiện tại và tương lai.
5,2 KIẾN NGHỊ
Để nhanh chóng đưa dự án đi vào hoạt động, làm cơ sở cho Công ty lập điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và cơ sở lập dự án đầu tư, kính mong các Cấp có thẩm quyền sớm xem xét cấp phê duyệt đồ án Điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 dự án Khu nhà ở công nhân và dân cư tại xã Bắc Sơn, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai để Chủ đầu tư triển khai ngay các công tác đầu tư tiếp theo.