NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG
A: Vị trí, quy mô lập quy hoạch:
1. Vị trí ranh giới:
Phân khu 1A thuộc khu dân cư theo quy hoạch tại xã Phú Thạnh
huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do Công ty TNHH Thành Phố Nhơn Trạch làm chủ đầu tư, có phạm vi giới hạn như sau:
- Phía Đông : giáp khu dân cư (phân khu 1B);
- Phía Tây : giáp khu dân cư hiện hữu. - Phía Nam : giáp khu dân cư (phân khu 1C và 1D);
- Phía Bắc : giáp đường quy hoạch đi xã Phước Thiền.
(xem bản vẽ QH01 kèm theo)
2. Quy mô lập quy hoạch:
+ Quy mô diện tích : 451.182 m²
+ Quy mô dân số : khoảng 3.200 dân
B: Tính chất khu quy hoạch:
- Là khu dân cư đô thị tập trung với hệ thống hạ tầng kỹ thuật mới và hoàn chỉnh theo tiêu chuẩn đô thị loại 2. Bao gồm nhiều loại trình công cộng, thương mại – dịch vụ đa dạng, với hệ thống hạ thuật đồng bộ, hoàn chỉnh phục vụ cho dân cư trong khu quy hoạch
- Đô thị mới Nhơn Trạch.
C: Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật và bảng quy hoạch sử dụng đất:
a. Về chỉ tiêu sử dụng đất và kiến trúc xây dựng:
* Chỉ tiêu đất khu ở bình quân : 140,99 m2/người.
- Đất ở : 56,40 m2/người.
- Đất thương mại – dịch vụ : 2,55 m2/người.
- Đất cây xanh : 21,18 m2/người.
- Đất giao thông : 60,86 m2/người.
* Mật độ xây dựng trung bình toàn khu : ≤ 40%
- Nhà biệt thự đơn lập : 30 – 45%
- Nhà biệt thự song lập : 40 – 45%
- Nhà liên kế phố : 45 – 70% - Nhà liên kế vườn : 45 – 70%
- Công trình thương mại dịch vụ : 35 – 60% - Công viên cây xanh : 5 %
* Mật độ dân cư : 65-71 người/ha
D: Quy định về quản lý kiến trúc cảnh quan, Thiết kế đô thị
1. Quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi:
- Đường đỏ: Là phần diện tích nằm giữa hai đường đỏ bao gồm phần đường xe chạy,lề đi bộ và cây xanh, đèn chiếu sang, trang trí. Để bảo đảm không gian thông suốt trên vĩa hè, khoảng cách giữa hai đường đỏ không được xây dựng bất kỳ công trình
kiến trúc nào cũng như phần nhô ra của chúng.
- Khoảng lùi: Khoảng nằm giữa đường đỏ và chỉ giới xây dựng được quy định trong bản vẽ QH06.
- Chỉ giới xây dựng: Là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình trên lô đất (Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ, nếu công trình được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ, tức là ranh giới lô đất).
* Khoảng lùi, chỉ giới xây dựng được xác định cụ thể cho từng thể loại công trình
như sau:
- Công trình công cộng
- thương mại dịch vụ: khoảng lùi cách đường đỏ (lộ giới) là 6 mét, khoảng lùi đối với ranh đất là 3 mét. Phần ban công được phép đưa ra cách chỉ giới xây dựng là 1.5 mét .
- Nhà liên kế phố : tiếp giáp với 2 mặt đường
Đối với đường 7 và đuờng N2 : khoảng lùi so với chỉ giới đường đỏ là 6 mét
Đối với đường nội bộ : khoảng lùi so với chỉ giới đường đỏ là 3 mét
2. Quy định về cao độ nền tầng trệt, số tầng nhà và chiều cao mỗi tầng:
a/. Cao độ nền tầng trệt: - Nhà liên kế phố, liên kế vườn: Cao độ từ mặt nền vỉa hè hoàn thiện đến mặt nền hoàn thiện tầng trệt là 0,2m đến 0,45m. Tùy theo mỗi khu vực khác nhau cao độ nền tầng trệt có thể khác nhau theo điều kiện địa hình nhưng phải thống nhất trong một dãy nhà. - Nhà biệt thự song lập: Cao độ từ mặt nền vỉa hè hoàn thiện đến mặt nền hoàn thiệntầng trệt là 0,2m đến 0,45m. Tùy theo mỗi khu vực khác nhau cao độ nền tầng trệt có thể khác nhau theo điều kiện địa hình nhưng phải thống nhất trong một dãy nhà - Nhà biệt thự đơn lập: Cao độ từ mặt nền vỉa hè hoàn thiện đến mặt nền hoàn thiện tầng trệt là 0,2m đến 0,45m. - Công trình thương mại dịch vụ: Cao độ từ mặt nền vỉa hè hoàn thiện đến mặt nền hoàn thiện tầng trệt là 0,3m đến 0,5m.
b/. Số tầng nhà và chiều cao mỗi tầng nhà ở:
- Số tầng tối đa được phép xây dựng trong khu quy hoạch và được quy định cụ thể trong bản vẽ QH04:
- Nhà liên kế phố: tầng cao trung bình 4 tầng, chiều cao tầng trệt 5.5 - 6 m, chiều cao tối đa là 6m, trường hợp có tầng lững chiều cao tối đa tầng lửng là 3 mét. Các tầng lầu 2,3 có chiều cao tối đa là 3,2 m, tầng lầu 4 có chiều cao tối đa là 3,7 m. Trên phần sân thượng cho phép bố trí mái che cầu thang, chiều cao tối đa là 3m. Diện tích xây dựng phần nóc sân thượng không lớn hơn 1/3 diện tích sân thượng.
- Nhà liên kế vườn: tầng cao trung bình 3 tầng, chiều cao tầng trệt 3,6 - 4m, chiều caotối đa là 4m. Tầng lầu 2 có chiều cao tối đa là 3,2 m, tầng lầu 3 có chiều cao tối đa là 3,7 m. Trên phần sân thượng cho phép bố trí mái che cầu thang, chiều cao tối đa là 3m. Diện tích xây dựng phần nóc sân thượng không lớn hơn 1/3 diện tích sân thượng.
- Nhà biệt thự song lập: tầng cao trung bình 3 tầng, chiều cao tầng trệt 3,6 - 4 m, chiều cao tối đa là 4m. Các tầng lầu có chiều cao tối đa là 3,2 m. Trên phần sân thượng cho phép bố trí mái che cầu thang, chiều cao tối đa là 3m. Diện tích xây dựng phần nóc sân thượng không lớn hơn 1/3 diện tích sân thượng.
- Nhà biệt thự đơn lập: tầng cao từ 2-3 tầng, chiều cao tầng trệt 3,6 - 4 m, chiều cao tối đa là 4m. Các tầng lầu có chiều cao tối đa là 3,2 m. Trên phần sân thượng cho phép bố trí mái che cầu thang, chiều cao tối đa là 3m. Diện tích xây dựng phần nóc
sân thượng không lớn hơn 1/3 diện tích sân thượng
- Đất công trình Thương mại – Dịch vụ: tối đa 2 tầng (chiều cao ≤ 12 m)
3. Các thành phần khác của công trinh nhà ở được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ:
* Không có bộ phận nào của nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ * Độ vươn ra của ban công so với chỉ giới xây dựng: ≤1,4m.
* Phần nhô ra của bậc thềm, vệt dắt xe, gờ chỉ, cánh cửa,ô văng: ≤1,2m.
4. Hàng rào:
- Trừ trường hợp đặc biệt, hàng rào phải có hình thức kiến trúc thoáng nhẹ, mỹ quan và thống nhất theo quy định của từng khu vực và tuân thủ các yêu cầu sau:
- Chiều cao tối đa của tường rào là 2,4m, tối thiểu là 1,2m
- Phần tường rào trông ra đường phố từ 1,2m trở lên phải đựoc thiết kế thông thoáng.Phần trống thoáng tối thiểu phải chiếm 60% diện tích mặt đứng của tường rào.
5. Vạt góc và bán kính cong tại các giao lộ:(chỉ áp dụng cho nhóm nhà ở)
- Kích thước vạt góc tại góc cắt giao nhau với lộ giới bằng 90 độ:giao lộ của 2 đườngnhỏ có lộ giới > 8m hoặc giữa 1 đường có lộ giới > 8m và một đường có lộ giới < 8m được áp dụng kích thước vạt góc tối thiểu phải là 4m x 4m mỗi bên(xem hình dưới).
6. Hè phố: - Hè phố (vỉa hè) là phần đất thuộc lộ giới của các tuyến phố. - Trong mọi trường hợp, không được lấn chiếm, xây dựng làm thay đổi cao độ quy định của từng hè phố. - Khi có yêu cầu sửa chữa, làm đẹp mặt hè phố (không thay đôi cao độ mặt nền) phải có sự chấp thuận của cơ quan quản lý lòng lề đường.
7. Màu sắc:
Sử dụng màu sắc hài hòa, màu sáng, tránh dùng các mảng lớn màu tối như đen,
bóng chói v.v…
E: Những quy định cụ thể đối với hạng mục xây dựng hệ thống HTKT
1. Quy hoạch hệ thống giao thông: - Tổng diện tích quy hoạch đất giao thông là: 194.767,67 m2, chiếm 43.17% diện tích
đất toàn dự án, mạng lưới đường chính được thiết kế với các tuyến đường song song và vuông góc với các trục đường đối ngoại theo dang ô cờ trong khi các tuyến
nội bộ được tổ chức như các đường thu gom và đường vòng lặp. Bao gồm: - Đường cấp khu vực: được tổ chức thành mạng lưới bàn cờ gồm các trục dọc và trục ngang, bề rộng nền đường từ 40m – 59m bao gồm các tuyến đường N1, N2, N5, N4, D6, D5 và 7. - Đường cấp nội bộ:là các tuyến đường tiếp cận vào các khu ở được quy hoạch theo dạng hỗn hợp, kết hợp các tuyến vòng và nhánh cụt, quy mô đường nội bộ gồm hai loại mặt cắt có bề rộng nền đường là 12m và 14m (MC 1-1 và MC 1A- 1A), quy mô chi tiết xem bảng dưới
- Cao độ thiết kế của khu vực được xác định phù hợp với cao độ thiết kế trong quy hoạch phân khu 1/2000 khu dân cư xã Phú Thạnh - Long Tân đã được phê duyệt.
- Hướng dốc nền: theo hướng dốc chung của thành phố Nhơn Trạch, hướng dốc chính của địa hình từ Đông - Bắc xuống Tây - Nam,
- Cao độ san nền cao nhất là: + 20,0 m - Cao độ san nền thấp nhất là: + 16,5 m
3. Quy hoạch thoát nước mưa:
- Hệ thống thoát nước mưa theo đồ án quy hoạch phân khu 1/2000 cho khu dân cư Phú Thạnh - Long Tân là hệ thống cống tròn, cống hộp và hệ thống mương tiêu thoát nước. Hướng thoát nước toàn khu là từ Đông Bắc về phía Tây Nam vào các tuyến cống chính theo quy hoạch chung. Cống chính trên đường 25B, 25C và trên đường trục chính phía Tây, huớng thoát ra suối Bàu Sen và rạch Ong Kèo.
- Hướng thoát nước mưa cho phân khu 1A tuân thủ theo quy hoạch thoát nước mưa 1/2000 toàn khu. Nước mưa chảy theo các tuyến cống chính trên đường D5, D6,7, N2, N4, N5.
- Cống được thiết kế đặt trên hè, chạy dọc theo các tuyến đường để thunước từ công trình và mặt đường.
- Thiết kế hệ thống cống thoát nước mưa riêng hoàn toàn, dùng hệ thống cống bê tông cốt thép với đường kính từ D=400 đến D=1500.
4. Quy hoạch hệ thống cấp nước:
* Nguồn nước:
- Nguồn nước cấp đến phân khu 1A (bao gồm các phân khu nhỏ: 1A1, 1A2 và 1A3) được lấy từ mạng lưới cấp nước chính trên tuyến đường 25B từ nhà máy nước Thiện Tân cung cấp phục vụ cho khu vực đô thị Nhơn Trạch.
Nhu cầu: Tổng nhu cầu dùng nước Q = 1.623,4 m³/ngđ.
- Mạng lưới cấp nước: Tổ chức đường ông theo dạng mạch vòng, khép kín đảm bảo khả năng cấp nước liên tục, đầy đủ.
5. Quy hoạch hệ thống thoát nước thải – vệ sinh môi trường:
- Tổng lưu lượng nước thải sinh hoạt: Qthải =479,8 m³(ng/đ).
- Tuân thủ hệ thống thoát nước chung tại khu vực.
- Trong khu quy hoạch, hệ thống thoát nước thải được thiết kế riêng biệt với hệ thống thoát nước mưa. Mạng lưới đường ống được bố trí dọc theo các tuyến đường giao thông để thu gom toàn bộ lưu lượng nước thải của khu dân cư.
- Nước thải sinh hoạt của từng hộ bắt buộc phải được xử lý qua bể tự hoại 3 ngăn đạt tiêu chuẩn trước khi thoát ra hệ thống cống thoát nước thải đô thị của khu vực. Các tuyến cống thoát nước thải sẽ thu gom nước thải trong từng tiểu khu về trạm xử lý
tập trung, sau đó nước thải được xử lý đạt nguồn loại A QCVN14:2008/BTNMT và thoát ra hố ga thoát nước mưa gần nhất.
- Rác thải: Tổ chức các thùng rác 1 m³ tại các góc đường cho các nhóm nhà ở, Công ty Dịch vụ Vệ sinh môi trường sẽ tổ chức thu gom hằng ngày và đưa đi xử lý bằng xe chuyên dùng.
6. Quy hoạch hệ thống cấp điện:
- Nguồn cấp điện cho khu dân cư là nguồn điện lưới quốc gia cung cấp cho khu dân cư Phú Thạnh - Long Tân, phân khu 1A sẽ được cấp điện từ lưới trung thế 22KV.
- Tổng công suất điện yêu cầu: 4270 Kva
- Tất cả các tuyến dây, tuyến cáp đi ngầm.
7. Quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc:
- Nguồn tín hiệu cung cấp cho khu dân cư lấy từ bưu điện huyện Nhơn Trạch. Từ đây cáp mạng nội bộ sẽ được đấu nối với các tủ cáp, hộp cáp trong khu vực.
- Tổng dung lượng toàn khu quy hoạch 1346 số.
- Các tuyến dây, tuyến cáp đi ngầm.
8. Quy định về sắp xếp đường dây, đường ống kỹ thuật hạ tầng:
Quy định phương thức tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật:
- Đường điện trung thế và hạ thế đi ngầm.
- Đường ống cấp nước sạch đi ngầm.
- Cống thoát nước mưa bê tông cốt thép đi ngầm.
- Cống thoát nước thải đi ngầm.
- Đường cáp thông tin liên lạc đi ngầm.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật được tổ chức xây dựng dọc phần đất hai bên đường xe chạy (vỉa hè) trong phạm vi đường đỏ và chạy song song với tim đường.
- Thứ tự sắp xếp hệ thống hạ tầng kỹ thuật (tính từ bó vỉa trở vào ranh giới đường đỏ).
- Đường dây điện và cột điện đặt cách mép bó vỉa ≥ 0,5m.
- Cống thoát nước mưa cách dải cây xanh 0,8m – 1,5m.
- Cống thoát nước bẩn cách cống thoát nước mưa 1,0m - 1,5m.
- Đường ống cấp nước sạch cách cống thoát nước bẩn 0,8m – 1,5m.
9. Quy định về thi công và quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật:
* Thi công các công trình hạ tầng kỹ thuật:
- Trình tự thi công: Đường ống chôn sâu thi công trước, đường ống đặt nông thi công sau, đường ống không áp thi công trước, đường ống có áp thi công sau ...
* Quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật:
- Trong giai đoạn đầu tư xây dựng các công trình công cộng và nhà ở trong phạm vi dự án, chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý các hệ thống hạ tầng kỹ thuật và sửa chữa những hư hỏng (nếu có).