QUY ĐỊNNH QUẢN LÝ QUY HOẠCH VÀ XÂY DỰNG
THEO QUY HOẠCH PHÂN KHU TỶ LỆ 1/5000
PHÂN KHU C4 CỦA QUY HOẠCH CHUNG THÀNH PHỐ BIÊN HÒA
TẠI XÃ LONG HƯNG, XÃ TAM PHƯỚC
THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI
QUY ĐỊNH QUẢN LÝ QUY HOẠCH VÀ XÂY DỰNG
THEO QUY HOẠCH PHÂN KHU TỶ LỆ 1/5000
PHÂN KHU C4 CỦA QUY HOẠCH CHUNG THÀNH PHỐ BIÊN HÒA
TẠI XÃ LONG HƯNG, XÃ TAM PHƯỚC - THÀNH PHỐ BIÊN HÒA - TỈNH ĐỒNG NAI
(Kèm theo Quyết định số 2916 / QĐ-UBND ngày 12 tháng 09 năm 2016.
của Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai)
CHƯƠNG I: QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Mục đích áp dụng
- Quy định này hướng dẫn việc quản lý, bảo vệ và sử dụng các khu vực xây dựng theo đúng Đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 phân khu C4 của quy hoạch chung thành phố Biên Hòa tại xã Long Hưng, xã Tam Phước - Thành phố Biên Hòa - Tỉnh Đồng Nai, đã được phê duyệt tại Quyết định số 2916 / QĐ-UBND ngày 12 tháng 09 năm 2016 của UBND tỉnh Đồng Nai.
- Quản lý kiến trúc của từng khu vực đạt yêu cầu trật tự, thẫm mỹ hài hòa với tổng thể các khu lân cận.
- Quản lý thực hiện các công trình kỹ thuật hạ tầng hoàn chỉnh, đồng bộ.
- Hạn chế tối đa việc sử dụng đất trái quy định và sai mục đích.
Điều 2. Phạm quy áp dụng
- Quy định này xác lập các căn cứ pháp lý để quản lý xây dựng đô thị, lập các dự án đầu tư xây dựng. Việc bổ sung, điều chỉnh hay thay đổi quy định này phải do cấp có thẩm quyền quyết định trên cơ sở điều chỉnh đồ án quy hoạch phân khu đã được duyệt của UBND tỉnh.
- Ngoài những quy định trong quy định này, việc quản lý xây dựng trong Dự án phân khu C4 của quy hoạch chung thành phố Biên Hòa tại xã Long Hưng, xã Tam Phước - Thành phố Biên Hòa - Tỉnh Đồng Nai còn phải tuân thủ theo các quy định pháp luật khác có liên quan của Nhà nước.
Điều 3. Tổ chức thực hiện
- Quy chế quản lý quy hoạch và xây dựng này được trình Sở xây dựng Tỉnh thẩm định trước khi được UBND Tỉnh Đồng Nai ký ban hành và được áp dụng trong Dự án phân khu C4 của quy hoạch chung thành phố Biên Hòa tại xã Long Hưng, xã Tam Phước - Thành phố Biên Hòa - Tỉnh Đồng Nai và có hiệu lực từ ngày ký.
- UBND tỉnh Đồng Nai giao cho UBND thành phố Biên Hòa, UBND xã Long Hưng, UBND xã Tam Phước kiểm tra, giám sát việc xây dựng theo quy hoạch tại xã Long Hưng, xã Tam Phước - Thành Phố Biên Hòa - Tỉnh Đồng Nai, phối hợp với các Sở, Ban, Nghành chức năng khác để hướng dẫn thực hiện đầu tư xây dựng theo đúng quy hoạch đã được duyệt.
CHƯƠNG II: QUY ĐỊNH QUẢN LÝ QUY HOẠCH
Điều 4. Ranh giới và phạm vi, tính chất khu vực lập quy hoạch
Phân khu C4 gồm toàn bộ xã Long Hưng và một phần xã Tam Phước thuộc đơn vị hành chính Thành phố Biên Hòa, có ranh giới được xác định như sau:
- Phía Bắc giáp: sông Bến Gỗ, xã An Hòa.
- Phía Nam giáp: sông Vàm Cái Sức và sông Trong, xã Tam Phước.
- Phía Đông giáp: sông Bến Gỗ, sông Giữa, sông Buông và sông Trong, xã An Hòa và xã Phước Tân.
- Phía Tây giáp: sông Đồng Nai, Quận 9 - Tp Hồ Chí Minh.
Quy mô diện tích khoảng 1.500 ha, bao gồm hai khu vực:
- Toàn bộ xã Long Hưng khoảng 1.175 ha. Trong đó có khoảng 294 ha mặt nước sông và 881 ha đất xây dựng đô thị.
- Một phần phía Tây Nam xã Tam Phước - Cù lao Phước Hưng khoảng 325ha. Trong đó có khoảng 39 ha mặt nước sông và 286 ha đất xây dựng đô thị.
Quy mô dân cư: Khoảng 140.000 - 190.000 người.
Tỷ lệ lập quy hoạch: 1/5.000.
Tính chất: Là khu đô thị phát triển mới bao gồm khu trung tâm công cộng - thương mại dịch vụ đô thị, khu ở xây mới mật độ cao, khu ở sinh thái ven sông.
Điều 5. Công trình công cộng
Công trình công cộng có tổng diện tích khoảng 145ha. Bao gồm các chức năng chính: Thương mại, dịch vụ, y tế, văn hóa, hành chính quản lý đô thị và công trình công cộng hỗn hợp khác.
- Hệ thống các công trình công cộng đô thị được bố trí dọc tuyến và tập trung tại nút giao giữa các tuyến đường trục chính đô thị có lộ giới 60m và 45m.
- Tuân thủ định hướng phát triển không gian quy hoạch chung. Tuân thủ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, các chỉ tiêu khống chế đã được xác lập trong quy hoạch phân khu về quy mô diện tích, mật độ xây dựng tối đa, tối thiểu ; hệ số sử dụng đất tối đa, tối thiểu ; tầng cao công trình tối đa, tối thiểu.
- Bố cục quy hoạch công trình cần được nghiên cứu trên cơ sở phân tích về các điều kiện vi khí hậu của khu đất thiết kế, phải lựa chọn được giải pháp tối ưu về bố cục công trình để hạn chế tác động xấu của hướng nắng, hướng gió đối với điều kiện vi khí hậu trong công trình, hạn chế tối đa nhu cầu sử dụng năng lượng cho mục đích làm mát công trình.
- Chiều cao xây dựng công trình tối đa là 110m tuân thủ theo văn bản số 102/TC-QC của Cục tác chiến - Bộ tổng tham mưu về việc chấp thuận độ cao tĩnh không.
- Chiều cao đối với các công trình hành chính, văn hóa, y tế, giáo dục tối đa là 6 tầng, đối với các công trình hỗn hợp và thương mại dịch vụ tối đa là 30 tầng.
- Chiều cao công trình phải đảm bảo hài hòa, đảm bảo tính thống nhất và mối tương quan về chiều cao các công trình lân cận cho từng khu chức năng và cho toàn khu vực;
- Chiều cao các tầng nhà, mái đón, mái hè phố, bậc thềm, ban công và các chi tiết kiến trúc (gờ, chỉ, phào…), phải đảm bảo hài hòa, đảm bảo tính thống nhất và mối tương quan về chiều cao với các công trình lân cận cho từng khu chức năng và cho toàn khu vực; khuyến khích xây dựng công trình có chiều cao các tầng nhà, mái đón, mái hè phố, bậc thềm, ban công và các chi tiết kiến trúc (gờ, chỉ, phào…) bằng nhau.
- Hình khối, màu sắc, ánh sáng, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc, hệ thống cây xanh, mặt nước, quảng trường phải phù hợp với không gian chung và tính chất sử dụng của công trình.
- Cổng ra vào, biển hiệu quản cáo phải đảm bảo hài hòa, đảm bảo tính thống nhất và mối tương quan về kích thước (chiều cao, chiều rộng), hình thức kiến trúc với các công trình lân cận cho từng khu chức năng và cho toàn khu vực; khuyến khích nghiên cứu xây dựng đảm bảo tính thống nhất bằng nhau.
- Đối với công trình công cộng dịch vụ bố trí tầng hầm để đảm bảo không gian cho các công trình phụ trợ, đậu xe,…;
- Khoảng lùi xây dựng:
+ Đối với công trình công cộng dịch vụ xác định tùy theo các cấp đường: Đối với cấp đường chính đô thị đường liên khu vực và đường chính khu vực ≥10m cho tầng đế, ≥ 15m cho tầng tháp; Đối với các cấp đường nhỏ hơn là ≥ 6m cho tầng đế, ≥ 10m cho tầng tháp.
+ Việc bố trí khoảng lùi phải thống nhất cho một dãy phố, khuyến khích việc bố trí khoảng lùi cao hơn các yêu cầu trên.
Điều 6. Công trình nhà ở
- Đất ở có tổng diện tích khoảng 717 ha. Được nghiên cứu xây dựng đồng bộ hiện đại về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, kết nối hài hòa với khu vực lân cận, khai thác các hình thức kiến trúc truyền thống, gìn giữ giá trị văn hóa đặc trưng. Các loại hình nhà ở được phát triển đa dạng như nhà ở chung cư, liền kế, biệt thự, nhà vườn…
- Các nhóm chung cư cao tầng được bố trí tại trung tâm các khu đô thị, tại các nút giao giữa các tuyến đường trục chính đô thị. Nhà ở thấp tầng được bố trí bao quanh các khu vực trung tâm, mật độ nhà thấp tầng giảm dần hướng ra phía bờ sông.
- Mật độ xây dựng và tầng cao công trình phải đáp ứng theo theo quy định đã được xác lập trong quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất. Tùy từng chức năng sử dụng và vị trí cụ thể mật độ xây dựng và tầng cao công trình có thể thay đổi, tuy nhiên phải đảm bảo hài hòa, tính thống nhất và tương quan với các công trình lân cận, từng khu chức năng và toàn khu vực. Đồng thời phải tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
- Chiều cao xây dựng công trình tối đa là 110m tuân thủ theo văn bản số 102/TC-QC của Cục tác chiến - Bộ tổng tham mưu về việc chấp thuận độ cao tĩnh không.
- Chiều cao đối với các công trình chung cư tối đa là 15 tầng, đối với các công trình nhà ở thấp tầng tối đa là 4 tầng.
- Chiều cao các tầng nhà, mái đón, mái hè phố, bậc thềm, ban công và các chi tiết kiến trúc, … phải đảm bảo hài hòa, tính thống nhất và mối tương quan về chiều cao, chiều sâu với các công trình lân cận cho từng khu chức năng và cho toàn khu vực.
- Hình khối, màu sắc, ánh sáng, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc, hệ thống cây xanh, mặt nước, quảng trường phải phù hợp với không gian chung và tính chất sử dụng của công trình.
- Khoảng lùi xây dựng:
+ Đối với công trình nhà ở cao tầng xác định tùy theo các cấp đường: Đối với cấp đường chính đô thị đường liên khu vực và đường chính khu vực ≥10m cho tầng đế, ≥ 15m cho tầng tháp; Đối với các cấp đường nhỏ hơn là ≥ 6m cho tầng đế, ≥ 10m cho tầng tháp.
+ Đối với loại hình nhà ở thấp tầng phải bố trí khoảng lùi trước nhà ≥3m để bố trí khoảng xanh, không gian mở nhằm đáp ứng mục tiêu sinh thái chung của đô thị, hạn chế tình trạng đậu xe trên lề đường.
+ Việc bố trí khoảng lùi phải thống nhất cho một dãy phố, khuyến khích việc bố trí khoảng lùi cao hơn các yêu cầu trên.
Điều 7. Công viên cây xanh
- Diện tích cây xanh khoảng 149 ha. Bao gồm hệ thống cây xanh công viên và cây xanh cách ly bảo vệ bờ sông.
- Đối với phạm vi ven sông: Cần lưu ý đảm bảo các yếu tố về cảnh quan đô thị, bố trí các dãy cây xanh cảnh quan dọc sông, đồng thời bố trí các công trình tăng tính hấp dẫn cho tuyến du lịch đường sông.
- Các dãy hành lang xanh ven sông Đồng Nai có chiều rộng ≥30m; Sông Bến Gỗ và rạch Cây Ngã ≥10m, có vai trò cách ly bảo vệ cảnh quan sinh thái, đáp ứng các yêu cầu trong việc thích ứng với biến đổi khí hậu.
- Các tuyến kết nối không gian xanh trong đô thị với hệ thống công viên, cây xanh mặt nước sông Đồng Nai. Khai thác tối đa cảnh quan thiên nhiên hiện có nhằm tạo ra giá trị thẩm mỹ, gắn với tiện nghi, nâng cao hiệu quả sử dụng không gian và bảo vệ môi trường đô thị.
- Hệ thống cây xanh - không gian mở trong đô thị bao gồm các công viên trung tâm khu ở. Trong công viên bố trí các tuyến cây xanh vườn hoa, mặt nước; quảng trường, đường dạo, khu vui chơi giải trí, các công trình sân bãi tập luyện TDTT,…
- Cây xanh công trình, cây xanh công viên cần tổ chức tập trung tạo thành lõi cây xanh tại khu vực trung tâm các khu đô thị. Hệ thống cây xanh hè phố tổ chức liên tục thành dãy tạo ra các tuyến kết nối giữa cây xanh lõi đô thị với cây xanh cảnh quan ven sông.
Điều 8. Giao thông
- Tổng diện tích đất giao thông khoảng 156 ha.
- Tuân thủ định hướng quy hoạch giao thông trong quy hoạch chung, quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất đã được xác lập trong quy hoạch phân khu đô thị và tuân theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
- Mặt cắt ngang đường gồm nhiều bộ phận cấu thành: phần xe chạy, hè đường, lề đường, phần phân cách (phần phân cách giữa, phần phân cách ngoài), phần trồng cây, các làn xe phụ... Tuỳ theo loại đường phố và nhu cầu cấu tạo từng vị trí mà có thể có đầy đủ hoặc không có đầy đủ các bộ phận này.
- Việc lựa chọn hình khối và quy mô mặt cắt ngang điển hình phải xét đến loại đường phố và chức năng, kết hợp với điều kiện xây dựng, điều kiện tự nhiên, kiến trúc cảnh quan đô thị và giải pháp xây dựng theo giai đoạn, đặc biệt chú trọng vấn đề an toàn giao thông và nguyên tắc nối mạng lưới đường.
- Các công trình xây dựng, cây xanh không được làm hạn chế tầm nhìn và che khuất các biển báo hiệu, tín hiệu điều khiển giao thông. Các công trình công cộng có đông người ra vào, chờ đợi, các công trình trên hè phố như ki-ốt, bến chờ phương tiện giao thông công cộng, biển quảng cáo, cây xanh phải không được làm ảnh hưởng tới sự thông suốt và an toàn của giao thông.
- Cầu vượt, hầm chui cho người đi bộ phải được bố trí tại các nút giao thông có lưu lượng lớn xe và người đi bộ.
Điều 9. Mật độ xây dựng, tầng cao xây dựng và chỉ giới xây dựng
- Mật độ xây dựng và tầng cao công trình:
+ Đáp ứng theo theo quy định đã được xác lập trong quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất. Tùy từng chức năng sử dụng và vị trí cụ thể có thể thay đổi, tuy nhiên phải đảm bảo tính thống nhất trong từng khu chức năng và toàn khu vực.
+ Tầng cao xây dựng công trình tối đa là 110m tuân thủ theo văn bản số 102/TC-QC của Cục tác chiến - Bộ tổng tham mưu về việc chấp thuận độ cao tĩnh không.
+ Đối với công trình công cộng dịch vụ bố trí tầng hầm để đảm bảo không gian cho các công trình phụ trợ, đậu xe,…;
- Khoảng lùi xây dựng:
+ Đối với công trình công cộng dịch vụ và nhà ở cao tầng xác định tùy theo các cấp đường: Đối với cấp đường chính đô thị đường liên khu vực và đường chính khu vực ≥10m cho tầng đế, ≥ 15m cho tầng tháp; Đối với các cấp đường nhỏ hơn là ≥ 6m cho tầng đế, ≥ 10m cho tầng tháp.
+ Đối với loại hình nhà ở thấp tầng phải bố trí khoảng lùi trước nhà ≥3m để bố trí khoảng xanh, không gian mở nhằm đáp ứng mục tiêu sinh thái chung của đô thị, hạn chế tình trạng đậu xe trên lề đường.
+ Việc bố trí khoảng lùi phải thống nhất cho một dãy phố, khuyến khích việc bố trí khoảng lùi cao hơn các yêu cầu trên.
- Các công trình xây dựng phải đảm bảo tuân thủ nội dung các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị (hệ số sử dụng đất, tầng cao, mật độ xây dựng) đã được xác định trong đồ án. Tầng cao xây dựng trong các khu ở, nhóm ở cần được tổ chức một cách đồng bộ, hài hòa với nhịp điệu, không gian cảnh quan kiến trúc và tính chất, loại hình nhà ở.
- Các công trình xây dựng phải có hình thức kiến trúc, màu sắc, vật liệu tuân thủ theo các Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị trong khu vực quy hoạch (nếu có); khuyến khích xây dựng các khu đô thị mới kiểu mẫu, các công trình ứng dụng công nghệ mới, thân thiện môi trường và đạt các yêu cầu tiêu chí về kiến trúc xanh.
- Chỉ giới đường đỏ các tuyến đường giao thông trong khu vực quy hoạch được xác định kèm theo bản đồ chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng trong đồ án quy hoạch này đã được phê duyệt. Khoảng lùi công trình (chỉ giới xây dựng) cần thực hiện phù hợp với Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị toàn khu vực quy hoạch hoặc thiết kế đô thị riêng được phê duyệt hoặc phù hợp với quy chuẩn xây dựng và các quy định về quản lý kiến trúc đô thị có liên quan.
- Cao độ thiết kế của hệ thống giao thông được ghi tại giao điểm của các tim đường tại các nút giao thông trong bản đồ chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
- Phạm vi bảo vệ, hành lang an toàn công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình ngầm cần thực hiện phù hợp với quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng.
- Việc xây dựng và quản lý các công trình ngầm của đô thị cần tuân thủ theo Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị của Chính phủ.
Điều 10. Các trục không gian chính và công trình điểm nhấn
- Phân khu C4 được quy hoạch với cấu trúc đô thị phong phú, tạo ra các hướng nhìn thay đổi sinh động khi di chuyển theo các tuyến giao thông.
- Các trục không gian chính và các tuyến không gian chủ đạo được bố trí rõ ràng, mạch lạc tạo điều kiện thuận lợi nhất về mặt giao thông khi tiếp cận các khu vực khác nhau của đô thị. Các khu trung tâm đô thị với diện tích lớn đều nằm tại các vị trí trung tâm đảm bảo khả năng phục vụ cho toàn đô thị. Các công trình cao tầng - là điểm nhấn đô thị được đặt tại các khu vực giao lộ, dọc bờ sông.
- Các công trình điểm nhấn nằm tại:
+ Các công trình tại các khu vực cửa ngõ;
+ Các công trình thương mại dịch vụ bao quanh nút giao Hương lộ 2 và Long Hưng-Phước Tân tạo điểm nhấn về tầng cao.
+ Các nhóm công trình cao tầng với chiều cao tối đa 15 tầng tại trung tâm các tiểu khu A,C,D và 30 tầng tại trung tâm tiểu khu B, nằm tại nút giao cắt các tuyến đường chính, đóng vai trò là điểm nhấn của trung tâm đô thị đồng thời cũng là những cột mốc không gian tạo sức hút tối đa về thị giác.
- Các khu vực cửa ngõ đô thị nên bố trí các công trình mang tính biểu tượng như cổng chào, tượng đài,… thể hiện nét đặc trưng riêng của phân khu.
- Hình thức kiến trúc, màu sắc phải phù hợp với tính chất và không gian chung của đô thị, khuyến khích sử dụng các vật liệu địa phương.
- Các khu vực cửa ngõ đô thị gồm:
+ Cửa ngõ phía Bắc gồm: cầu Hương lộ 2 qua sông Bến Gỗ, dãy cây xanh cách ly hai bên dưới chân cầu và các công trình thương mại dịch vụ trong phạm vi.
+ Cữa ngõ phía Nam gồm: cầu Hương lộ 2 qua sông Vàm Cái Sức, dãy cây xanh cách ly hai bên dưới chân cầu và các công trình nhà ở cao tầng và thấp tầng trong phạm vi.
+ Cữa ngõ phía Đông gồm: cầu đường Long Hưng- Phước Tân qua sông Buông, dãy cây xanh cách ly hai bên dưới chân cầu và các công trình nhà ở thấp tầng trong phạm vi.
CHƯƠNG III: ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều 11. Quy định về xử lý vi phạm
Chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý thống nhất về quy hoạch trong khu vực quy hoạch.
Trong quá trình triển khai thực hiện nếu có phát sinh những văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến Quy định quản lý quy hoạch và xây dựng sẽ được Chủ đầu tư bổ sung điều chỉnh cho phù hợp với thực tế và trình thỏa thuận các cấp có thẩm quyền.
Mọi trường hợp xây dựng tại phân khu C4 mà không được cấp phép hoặc sai với nội dung ghi trong giấy phép đều bị xử phạt và bị xử lý tháo dỡ công trình theo quy định của pháp luật hoặc bị truy cứu trạch nhiệm hình sự.
Điều 12. Điều khoản thi hành
Biên bản quy chế này được áp dụng trên địa bàn phân khu C4 tại xã Long Hưng và xã Tam Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai và có hiệu lực từ ngày ký ban hành. Các quy định trước đây trái với quy định này đều bị bãi bỏ.
Các bộ phận, cơ quan, tổ chức và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành theo Quy định này.
Quy định quản lý quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 phân khu C4 của Quy hoạch chung thành phố Biên Hòa gồm 3 chương, 13 điều được ban hành và lưu giữ tại các nơi dưới đây để các đối tượng sử dụng biết và thực hiện:
- UBND tỉnh Đồng Nai (Báo cáo).
- Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai.
- UBND thành phố Biên Hòa.
- Liên hiệp HTX dịch vụ nông nghiệp tổng hợp Đồng Nai.