KHU DÂN CƯ THEO QUY HOẠCH
TẠI THỊ TRẤN LONG THÀNH
HUYỆN LONG THÀNH – TỈNH ĐỒNG NAI
THUYẾT MINH QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500
CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU
I.1. SỰ CẦN THIẾT LẬP QUY HOẠCH
- Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam của cả nước với 03 mũi nhọn tam giác: thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu với các ngành nghề thúc đẩy nền kinh tế phát triển nhanh như công nghiệp, thương mại, dịch vụ,... là một điểm nóng trong quá trình vận động phát triển kinh tế của toàn quốc.
- Đồng Nai là tỉnh nằm ở khu vực cửa ngõ thông ra phía Bắc của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, kết nối miền Đông Nam Bộ với Duyên hải miền Trung và Nam Tây Nguyên, có vị trí, vai trò chiến lược về giao lưu kinh tế, thương mại và quốc phòng, an ninh, là một trong những địa phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, có giá trị sản xuất công nghiệp lớn nhất cả nước.
- Huyện Long Thành nằm dọc theo Quốc lộ 51 từ thành phố Hồ Chí Minh đi Bà Rịa - Vũng Tàu, là một trong những huyện đang phát triển theo hướng mở, tập trung với nhiều dự án như Sân bay Quốc tế Long Thành, các dự án phát triển đô thị: khu dân cư, khu công nghiệp,...của các tập đoàn lớn,... kèm theo đó là nhu cầu ở, sinh hoạt cho các tầng lớp với các mức thu nhập khác nhau,cũng như giải quyết các hệ quả vể mặt xã hội, nhu cầu việc làm, ổn định nơi sinh sống và phát triển kinh tế cho người dân.
- Thị trấn Long Thành là địa bàn nóng của huyện Long Thành, có sức hút lớn đối với các nhà đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, phát triển các dự án khu dân cư, khu thương mại dịch vụ và các khu chức năng đặc thù khác,... Trong thời gian qua, vấn đề nhà ở và dịch vụ thương mại cho người dân tại khu vực hiện là một vấn đề bức xúc của huyện.
- Do đó, việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng Khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành do Công ty Cổ phần Long Thành Riverside làm Chủ đầu tư là hoàn toàn cần thiết nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở, dịch vụ công cộng cho người dân tại thị trấn Long Thành và các khu vực lân cận, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho việc đầu tư xây dựng, quản lý xây dựng cũng như đầu tư hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội góp phần tạo lực hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước vào khu vực này, thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế tỉnh Đồng Nai nói chung và huyện Long Thành nói riêng.
I.2. GIỚI HẠN, PHẠM VI NGHIÊN CỨU
I.2.1 PHẠM VI RANH GIỚI
Xác định theo sơ đồ thỏa thuận địa điểm tỷ lệ 1/1.000 do UBND huyện Long Thành ký ngày 24/3/2011.
Phía Bắc : Giáp Cao tốc tp. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây.
Phía Nam : Giáp rạch và một phần dân cư hiện hữu dọc đường ĐT 769.
Phía Đông : Giáp hành lang lưới điện cao thế 220kV và 110kV.
Phía Tây : Giáp sông Đồng Môn.
I.2.2. QUY MÔ, TỶ LỆ LẬP QUY HOẠCH
Quy mô diện tích : Khoảng 407.677 m2 (40,7677 ha).
Quy mô dân số : Khoảng 5.000 - 6.500 dân.
Tỷ lệ lập quy hoạch : 1/500
I. 3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU LẬP QUY HOẠCH
Quy hoạch chi tiết Khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành nhằm đáp ứng các mục tiêu sau:
- Cụ thể hóa chủ trương đầu tư xây dựng Khu dân cư tại thị trấn Long Thành,góp phần thực hiện chủ trương phát triển đô thị theo đúng quy hoạch.
- Làm cơ sở cho công tác quản lý đất đai, quản lý xây dựng, ngăn ngừa sự phát triển tự phát của dân cư trên địa bàn.
- Đảm bảo đáp ứng cho quá trình đô thị hóa đạt hiệu quả cao về kinh tế xã hội, bảo vệ môi trường và đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy. Nâng cao điều kiện sống cho người dân, đem lại lợi ích dân sinh, dân trí.
- Phù hợp với các đặc điểm của địa phương về địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, cảnh quan và tiềm năng phát triển. Quy hoạch khu vực này phải đề xuất được kế hoạch sử dụng đất hợp lý. Cơ cấu phân khu chức năng phải phù hợp với mục tiêu đầu tư là đáp ứng tối ưu nhu cầu định cư lâu dài của người dân, đồng thời đảm bảo tạo được môi trường xanh, sạch và thoáng mát. Các công trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ khu vực phải được nối kết với bên ngoài để trở thành một hệ thống hoàn chỉnh.
- Tuân thủ các tiêu chuẩn và quy hoạch xây dựng đô thị như hệ thống hạ tầng kỹ thuật, công trình kiến trúc văn hóa, thể dục thể thao, cây xanh,... nhằm tạo nên một tổng thể kiến trúc hài hòa và thẩm mỹ.
- Việc tổ chức quy hoạch Khu dân cư tại thị trấn Long Thành được nghiên cứu trên cơ sở định hướng hình thành một khu dân cư hoàn chỉnh về hạ tầng và tiện nghi về dịch vụ.
I.4. NỘI DUNG LẬP QUY HOẠCH
- Nghiên cứu, đánh giá các điều kiện tự nhiên, hiện trạng, lựa chọn giải pháp quy hoạch thích hợp nhất, lựa chọn các mô hình nhà ở, giải pháp nhà ở, giải pháp tổ chức các công trình công cộng dịch vụ phục vụ các khu ở, hình thành cơ sở phát triển khu đô thị theo hướng phù hợp và hiệu quả.
- Xác định tính chất chức năng và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu về sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật của khu vực quy hoạch.
- Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, xác định chỉ tiêu cho từng lô đất về diện tích sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao xây dựng công trình,...
- Thiết kế đô thị, đề xuất các giải pháp kiến trúc đối với các công trình là điểm nhấn của khu dân cư. Xác định tầng cao, mật độ xây dựng, khoảng lùi xây dựng đối với các công trình.
- Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật:
+ Xác định lộ giới đường giao thông, lộ giới, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng đối với hệ thống các công trình.
+ Xác định nhu cầu và nguồn cấp nước, mạng lưới đường ống cấp nước và các thông số kỹ thuật cần thiết.
+ Xác định nhu cầu sử dụng và nguồn cung cấp điện, vị trí quy mô các trạm phân phối, mạng lưới đường dây trung thế, hạ thế và chiếu sáng đô thị.
+ Xác định hệ thống thoát nước mưa nước, nước bẩn.
+ Đánh giá tác động môi trường của dự án và đề xuất biện pháp giảm thiểu ảnh hướng xấu đến môi trường đô thị.
+ Dự thảo quy định quản lý theo hồ sơ quy hoạch được duyệt.
I.5. CĂN CỨ NGHIÊN CỨU LẬP QUY HOẠCH
I.5.1. CĂN CỨ PHÁP LÝ
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014;
- Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009;
- Thông tư 12/2016/TT-BXD ngày 29/06/2016 của Bộ Xây Dựng ban hành Quy định về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
- Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về Lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;
- Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ ban hành về Quản lý không gian kiến trúc cảnh quan đô thị;
- Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ ban hành về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị;
- Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 của Chính phủ về Quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;
- Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013của Bộ Xây dựng về Hướng dẫn nội dung thiết kế đô thị và Thông tư số 16/2013/TT-BXD sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư số 06/2013/TT-BXD;
- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 của Bộ Xây dựng về ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng;
- Thông tư số 01/2011/TT-BXD ngày 27/1/2011 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược trong đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;
- Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 08/6/2012 của UBND tỉnh Đồng Nai Ban hành Quy định công tác lập, thẩm định, phê duyệt hồ sơ quy hoạch xây dựng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai;
- Quyết định số 27/2016/QĐ-UBND ngày 29/4/2016 của UBND tỉnh Đồng Nai Ban hành Quy định về việc cấp Giấy phép quy hoạch trên địa bàn tỉnh Đồng Nai;
- Văn bản số 3174/UBND-CNN ngày 08/5/2012 của UBND tỉnh về thỏa thuận địa điểm đầu tư khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành của Công ty CP Long Thành Riverside;
- Văn bản số 5328/UBND-ĐT ngày 24/6/2016 của UBND tỉnh về gia hạn thời gian thỏa thuận địa điểm đầu tư khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành của Công ty CP Long Thành Riverside.
- Giấy phép quy hoạch số 05/GPQH ngày 23/01/2017 của UBND tỉnh Đồng Nai.
I.5.2. CƠ SỞ BẢN ĐỒ
- Đồ án quy hoạch chung xây dựng tỷ lệ 1/5.000 thị trấn Long Thành đã được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt tại Quyết định số 3264/QĐ-UBND ngày 07/10/2016;
- Sơ đồ vị trí khu đất thỏa thuận địa điểm tỷ lệ 1/1.000 do UBND huyện Long Thành ký ngày 24/3/2011;
- Bản đồ nền hiện trạng địa hình, địa chính tỷ lệ 1/500 khu đất lập quy hoạch;
- Các số liệu dân số, địa chất thủy văn, các thông số tiềm năng phát triển tự nhiên, tiềm lực xã hội khu vực dự án trong tổng thể quy hoạch chung thị trấn Long Thành, huyện Long Thành nói chung và các dự án khu vực lân cận nói riêng;
- Tài liệu đề xuất dự án đầu tư của Chủ đầu tư;
- Các tài liệu, dự án khác có liên quan.
CHƯƠNG Ii: ĐÁNH GIÁ TỔNG HỢP HIỆN TRẠNG
II.1. SƠ ĐỒ VỊ TRÍ - LIÊN HỆ VÙNG
II.1.1. LIÊN HỆ VÙNG TỈNH
- Khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành nằm trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và trong khu vực phát triển đô thị và công nghiệp tập trung của tỉnh Đồng Nai.
- Vị trí dự án nằm cách trung tâm thành phố Hồ Chí Minh khoảng 30km về phía Tây, trung tâm thành phố Vũng Tàu khoảng 50km về phía Đông Nam. Với vị trí thuận lợi và sự phát triển đồng bộ về hệ thống giao thông, từ khu vực này có thể tiếp cận dễ dàng và nhanh chóng với trung tâm thành phố Hồ Chí Minh qua Cao tốc thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây và trung tâm thành phố Vũng Tàu qua Quốc lộ 51.
II.1.2. LIÊN HỆ VÙNG HUYỆN
- Vị trí dự án thuộc khu vực phía Tây Nam thị trấn Long Thành, cách trung tâm thành phố Biên Hòa khoảng 20km về phía Bắc, tiếp giáp xã Phước Thiền, huyện Nhơn Trạch và cách trung tâm huyện Nhơn Trạch khoảng 7km về phía Tây Nam, là khu vực có quỹ đất rộng, cảnh quan thiên nhiên đẹp với hệ thống sông ngòi phong phú, đa dạng, có các tuyến hạ tầng quốc gia, hạ tầng vùng đi qua với mật độ cao.
- Chính vì vậy, từ nhiều năm trở lại đây, khu vực này là điểm đến của rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước với các dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương và phê duyệt, đã và đang chuẩn bị triển khai đầu tư như: Các dự án của các Công ty FPT, Amata, Sonadezi,… (khu vực huyện Long Thành), các dự án của các Công ty Tài Tiến, Khang An, Toàn Thành,… (khu vực huyện Nhơn Trạch).
- Bên cạnh những nội dung trên, với vị trí chiến lược gần kề Sân bay quốc tế Long Thành, trong thời gian tới khu vực thị trấn Long Thành nói chung và khu vực dự án nói riêng có tiềm năng và động lực để phát triển nhanh chóng và bền vững.
II.2. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN
II.2.1. ĐỊA HÌNH, ĐỊA MẠO
- Phạm vi lập quy hoạch nằm trong khu vực có địa hình thấp của thị trấn Long Thành, cao độ tự nhiên tương đối thấp từ ±0m đến +1m, nhất là dọc theo các kênh, suối, rạch và sông Đồng Môn.
II.2.2. ĐỊA CHẤT THUỶ VĂN
Địa chất:
- Khu vực được bù đắp bởi phù sa mới của sông Đồng Môn và các rạch hiện hữu, phần lớn là nền đất ruộng, thành phần chủ yếu là sét và sét pha có lẫn nhiều tạp chất hữu cơ, màu đen, xám đen, sức chịu tải không cao (dưới 2kg/cm2).
- Trong quá trình triển khai xây dựng, đối với các công trình có tải trọng nhỏ có thể sử dụng giải pháp móng nông, xử lý lớp đất yếu bằng móng bè, đóng cừ tràm, đệm cát,... Đối với các công trình có tải trọng vừa và lớn, cần nghiên cứu cụ thể các báo cáo khảo sát địa chất của từng khu đất xây dựng, chọn giải pháp tối ưu nhất, đảm bảo độ ổn định, bền vững và an toàn cho công trình.
Thủy văn:
- Trong khu vực có hệ thống kênh rạch nội khu tương đối lớn, được bao quanh bởi sông Đồng Môn chịu tác động trực tiếp của sông Đồng Nai.
- Nước sông suối trong khu quy hoạch hoàn toàn bị chế độ bán nhật triều không đều của biển Đông chi phối, số ngày bán nhật triều chiếm ưu thế, ngày có hai lần nước lên và hai lần nước xuống tương ứng với hai đỉnh triều cao và hai chân triều thấp, số ngày nhật triều hiếm, thường thấy trong thời kỳ nước cường.
- Theo bảng thống kê mực nước cực trị (thống kê của Văn phòng Ban Chỉ huy Phòng chống lụt bão thành phố Biên Hòa) thì mực nước lớn nhất trên sông Đồng Nai tại trạm Biên Hòa năm 2000 là 2,19m. Do khu vực nghiên cứu có vị trí gần kề thành phố Biên Hòa nên trong các giai đoạn nghiên cứu lập quy hoạch về sau, mực nước cực trị được xác định là Hmax=2,19m.
II.2.3. KHÍ HẬU
Nhiệt độ không khí:
- Nhiệt độ trung bình năm 25 - 26°C.
- Tháng có nhiệt độ trung bình cao nhất 27 - 29°C.
- Tháng có nhiệt độ trung bình thấp nhất 23 - 25°C.
- Nhiệt độ cao nhất tuyệt đối vào mùa nắng 36 - 38°C.
- Nhiệt độ Thấp nhất tuyệt đối đạt 9 - 14°C.
- Biên độ nhiệt mùa khô 5 - 12°C; mùa mưa 5 - 8°C.
Độ ẩm không khí:
- Độ ẩm trung bình năm 78 - 82 %.
- Cao nhất trung bình 90 - 92%.
- Thấp nhất trung bình 72 - 76%.
- Tuyệt đối 20 - 30%.
Nắng:
- Tổng số giờ nắng trong năm đạt 2.200-2.700 giờ, mùa khô chiếm 56-66% số giờ nắng.
- Giờ nắng trung bình cao nhất ngày 9,5 giờ/ngày, thấp nhất đạt 4 giờ/ngày.
- Mùa khô có khi nắng tới 10 - 12 giờ/ngày, mùa mưa có khi cả ngày không có nắng.
Mưa:
- Lượng mưa tập trung từ 10/5 đến 14/11 hàng năm, thời gian còn lại trong năm lượng mưa không đáng kể. Mưa tập trung vào các tháng 8, 9, 10.
- Tháng mưa lớn nhất đạt 3.000-4.000 mm/tháng.
Gió:
- Mùa khô : gió mùa Đông - Bắc.
- Mùa mưa : gió mùa Tây - Nam.
- Chuyển tiếp giữa 2 mùa gió có gió Đông và Đông Nam là gió địa phương (gió chướng). Gió chướng nếu gặp lúc triều cường thì sẽ dâng nước lên cao và thâm nhập sâu vào đất liền, đồng ruộng thấp đặc biệt những vùng nhiễm mặn.
II.3. HIỆN TRẠNG VĂN HOÁ XÃ HỘI
- Theo thống kê năm 2012, dân số thị trấn Long Thành khoảng 34.678 người chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực công nghiệp và thương mại - dịch vụ do xung quanh khu vực quy hoạch có các khu công nghiệp lớn như: KCN Long Thành, KCN An Phước, KCN Lộc An - Bình Sơn, KCN Nhơn Trạch,... phần còn lại hoạt động trong ngành nông nghiệp và các ngành nghề khác.
- Dân cư hiện trạng thưa thớt, tập trung gần những khu công nghiệp và trung tâm công cộng dịch vụ đô thị. Riêng tại phạm vi lập quy hoạch hầu như không có dân cư.
II.4. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT
- Hầu như không có công trình hiện hữu có giá trị trong khu quy hoạch. Phía Đông Nam khu vực lập quy hoạch là một phần nhỏ diện tích đất ở nông thôn của một số hộ dân đang sinh sống dọc đường ĐT769. Phần lớn diện tích còn lại là đất trồng lúa phục vụ cho hoạt động sản xuất nông nghiệp.
- Phía Tây khu quy hoạch tiếp giáp sông Đồng Môn và phía Nam giáp con rạch nhỏ dẫn nước từ sông Đồng Môn chạy sâu vào bên trong khu đất phục vụ cho hoạt động tưới tiêu, sản xuất nông nghiệp.
II.5. HIỆN TRẠNG KIẾN TRÚC CẢNH QUAN
- Mật độ dân cư thấp, chủ yếu tập trung phía Đông Nam khu vực lập quy hoạch, dọc theo đường ĐT769. Các công trình kiến trúc đơn giản, chủ yếu là nhà thấp tầng dạng nhà vườn (thổ cư + vườn), nhà ở xen kẽ với đất trồng trọt, nông nghiệp, đường xá và cơ sở hạ tầng kỹ thuật còn thiếu.
- Phía Tây khu quy hoạch tiếp giáp sông Đồng Môn và phía Nam giáp hệ thống rạch dẫn nước kết hợp với diện tích lớn mảng xanh là cơ sở cho việc tổ chức không gian quy hoạch, kiến trúc cảnh quan tại khu vực, làm tăng tình hấp dẫn và khai thác được những nét đặc trưng thiên nhiên của dự án.
II.6. HIỆN TRẠNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT
II.6.1. Giao thông
Giao thông đối ngoại:
- Phía Bắc: Tiếp giáp đường Cao tốc thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây.Tuyến đường này hiện đang trong quá trình hoàn thiện và đã thông xe từ TpHCM đến Quốc Lộ 51.
- Theo Quy hoạch giao thông vận tải huyện Long Thành giai đoạn 2010 - 2020 và Quy hoạch chung xây dựng tỷ lệ 1/5.000 thị trấn Long Thành đã xác định lộ giới quy hoạch tuyến đường này là 120m.
- Bên cạnh đó, hiện nay số lượng các dự án hai bên đường Cao tốc thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giâylà tương đối lớn. Do đó, để đảm bảo an toàn, khả năng tham gia lưu thông và kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật về lâu dài, các hồ sơ quy hoạch nêu trên đã xác định bố trí thêm các đường song hành chạy song song với đường Cao tốc với lộ giới 37m (phía Bắc) và 21,5m (phía Nam).
- Phía Nam: Tiếp giáp đường ĐT769 với lộ giới 32m, là tuyến giao thông chính kết nối với huyện Nhơn Trạch và trung tâm thị trấn Long Thành, Biên Hòa, Vũng Tàu,... qua Quốc lộ 51.
Giao thông đối nội:
- Hệ thống đường nội bộ chủ yếu là đường đất dọc theo các thửa ruộng phục vụ cho sản xuất nông nghiệp.
II.6.2. Cấp nước
- Khu vực lập quy hoạch hiện chưa có mạng phân phối nước máy đô thị. Đường ống cấp nước chính thuộc dự án cấp nước Nhơn Trạch do Cty TNHH MTV Cấp nước Đồng Nai đầu tư xây dựng dẫn nước từ nhà máy nước Thiện Tân chạy dọc Quốc lộ 51 là nguồn cung cấp nước cho khu vực này.
- Hiện nay các hộ dân và công trình công cộng dọc đường ĐT769 sử dụng nguồn nước này. Còn lại các hộ dân sống rải rác sử dụng nguồn nước ngầm tự khai thác từ giếng đào, giếng khoan cùng nguồn nước thiên nhiên như nước mưa, nước sông rạch để phục vụ sản xuất nông nghiệp.
II.6.3. Thoát nước
- Khu vực lập quy hoạch hiện chưa có hệ thống thoát nước mưa và nước thải, chủ yếu thoát theo địa hình tự nhiên trước khi ra các rạch dẫn nước và sông Đồng Môn.
- Khu vực dân cư phía Đông Nam dự án sử dụng hệ thống cống thoát nước chung (nước mưa và nước thải chảy chung) chảy thẳng ra sông rạch. Nước thải chỉ được xử lý sơ bộ bằng các bể tự hoại gia đình hoặc hố xí tự thấm nên chưa đạt quy chuẩn trước khi thải vào các sông, rạch,…
II.6.4. Cấp điện
- Hiện nay thị trấn Long Thành được cấp điện từ nguồn điện lưới Quốc gia qua trạm trung gian Long Thành 110/22kV-2x40MVA. Vị trí trạm, dọc theo lưới 110kV, 220kV tuyến Phú Mỹ - Long Bình cắt ngang đường Hùng Vương (Hương Lộ 19 cũ), xã Hiệp Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.
- Phạm vi khu đất lập quy hoạch không có hệ thống cấp điện. Tuy nhiên, trong khu vực nghiên cứu quy hoạch tiếp giáp dự án có hệ thống lưới điện được bố trí như sau:
Các tuyến cao thế (tiếp giáp phía Đông dự án):
- Tuyến 110kV, 220kV Nhà máy điện Phú Mỹ.
- Tuyến 110kV Nhà máy điện Nhơn Trạch.
Các tuyến trung thế (dọc đường ĐT769):
- Tuyến 479 Phước Thiền cấp từ trạm trung gian 3T Long Thành.
- Tuyến 472 Cầu Xéo từ trạm trung gian 4T Long Thành.
- Lưới dạng hình tia, các tuyến trung thế có cấu trúc 3 pha 4 dây, trung tính nối đất trực tiếp. Các tuyến trung thế hiện hữu được xây dựng và vận hành ở cấp điện áp 22kV.
Các tuyến hạ thế (dọc đường ĐT769):
- Các trạm hạ thế đa phần là loại trạm treo, trạm giàn, trên trụ ngoài trời, đặt trong nhà, đấu nối theo sơ đồ bảo vệ bằng FCO, LA. Các trạm được bố trí tại các tâm phụ tải điện.
- Từ các trạm hạ thế có các tuyến 0,4kV cấp điện cho các hộ tiêu thụ và đèn đường.
- Lưới điện nhìn chung đạt yêu cầu kỹ thuật, số hộ dân có điện đạt 100%.
II.6.5. Viễn thông
- Khu vực lập quy hoạch hiện chưa có hệ thống thông tin liên lạc hoàn chỉnh. Tuyến cáp viễn thông chính chạy dọc tuyến đường ĐT769 chủ yếu phục vụ các hộ dân tại khu vực này.
II.7. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ HIỆN TRẠNG
II.7.1. Thuận lợi
- Dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành nằm trong khu vực đang phát triển mạnh mẽ của huyện Long Thành và tỉnh Đồng Nai. Quá trình đô thị hóa đang diễn ra từng ngày cùng sự hình thành của các khu, cụm công nghiệp mới. Dự án ra đời sẽ đón đầu nhu cầu nhà ở đang ngày một tăng của công nhân viên và chuyên gia và các đối tượng khác trong khu vực.
- Có vị trí chiến lược nhờ sự hình thành của các dự án trọng điểm cấp quốc gia, cấp tỉnh,... như Sân bay quốc tế Long Thành, Khu Công nghiệp Công nghệ cao Amata,... Đồng thời tiếp giáp các tuyến đường giao thông huyết mạch là Cao tốc thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây (phía Bắc) và đường ĐT769 (phía Nam) đảm bảo khả năng tiếp cận và được tiếp cận đối với các khu vực khác, tạo động lực phát triển và đảm bảo sức hút khi dự án hình thành.
- Khu vực quy hoạch có ít dân cư hiện hữu đang sinh sống, chủ yếu là đất ruộng năng suất không cao, thuận lợi về thời gian và chi phí trong quá trình triển khai thực hiện dự án với hiệu quả đầu tư cao hơn.
- Địa hình bằng phẳng và có yếu tố cây xanh mặt nước phong phú, là điều kiện thuận lợi để thiết kế cảnh quan đẹp, tạo diện mạo hấp dẫn cho khu dân cư trong tương lai.
II.7.2. Thách thức
- Tuyến đường Cao tốc thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây tiếp giáp phía Bắc khu vực lập quy hoạch đảm bảo khả năng kết nối về giao thông và hạ tầng. Tuy nhiên, về lâu dài vẫn tồn tại những hạn chế về an toàn giao thông, ô nhiễm môi trường, âm thanh,... ảnh hưởng đến chất lượng sống của người dân.
- Phạm vi giới thiệu địa điểmbao gồm một phần nhỏ diện tích khu dân cư hiện hữu phía Nam dự án, dọc theo đường ĐT769, đòi hỏi phải có giải pháp ứng xử hài hòa giữa khu vực phát triển mới và khu vực công trình hiện trạng.
- Khu vực dự án chủ yếu là đất ruộng có địa hình thấp và nền đất yếu, cần nhiều công tác gia cố, xử lý san nền trước khi tiến hành đầu tư xây dựng. Đồng thời, đòi hỏi nhiều chi phí cho việc đào đắp, san lấp, điều chỉnh diện tích mặt nước và xây dựng bờ kè sao cho hợp lý và hiệu quả nhất.