QUY ĐỊNH QUẢN LÝ XÂY DỰNG
THEO ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ: 1/500
KHU DÂN CƯ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ NHÂN NGHĨA
XÃ NHÂN NGHĨA, HUYỆN CẨM MỸ, TÌNH ĐỒNG NAI
Chương I
QUY ĐỊNH CHUNG
ĐIỀU 1:
Quy định này hướng dẫn việc quản lý xây dựng, cải tạo, sửa chữa, bảo vệ, sử dụng các công trình theo đúng đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư và tái định cư Nhân Nghĩa, huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai do Phòng Kinh tế và hạ tầng huyện Cẩm Mỹ làm chủ đầu tư, đã được phê duyệt tại Quyết định số: 122/QĐ-UBND ngày 05/02/2020 của UBND huyện Cẩm Mỹ.
ĐIỀU 2:
Ngoài những nội dung trong bản quy định quản lý xây dựng này, việc quản lý xây dựng đối với các công trình trong ranh giới khu vực quy hoạch còn phải tuân thủ theo các quy định pháp luật hiện hành khác của Nhà nước có liên quan.
ĐIỀU 3:
Việc điều chỉnh, bổ sung hoặc thay đổi các quy định quản lý xây dựng phải dựa trên cơ sở điều chỉnh đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định.
ĐIỀU 4:
UBND huyện Cẩm Mỹ giao phòng Kinh tế và hạ tầng huyện Cẩm Mỹ, kiểm tra, giám sát việc xây dựng quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư và tái định cư Nhân Nghĩa, huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai phối hợp với các Sở, Ban, Ngành chức năng khác để hướng dẫn UBND xã Nhân Nghĩa và nhân dân thực hiện đầu tư xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết được duyệt.
Chương II
QUY ĐỊNH CỤ THỂ
ĐIỀU 5: Phạm vi nghiên cứu, tính chất – mục tiêu, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật và quy hoạch sử dụng đất:
1. Phạm vi nghiên cứu:
a. Vị trí lập quy hoạch:
Khu dân cư và tái định cư Nhân Nghĩa tại xã Nhân Nghĩa, huyện Cẩm Mỹ, với diện tích khoảng 185.639,8m² (18,56 ha). Vị trí khu đất tại Ấp Cam Tiên xã Nhân Nghĩa có ranh giới được giới hạn như sau:
- Phía Đông: Giáp đất nông nghiệp;
- Phía Tây: Giáp nhóm dân cư hiện hữu dọc Quốc lộ 56;
- Phía Nam: Giáp thị trấn Long Giao;
- Phía Bắc: Giáp trường tiểu học Nhân Nghĩa và đất nông nghiệp.
b. Quy mô khu quy hoạch:
- Diện tích lập quy hoạch : 185.639,8m² (18,56 ha).
- Quy mô dân số : 1.800 – 2.000 người.
- Tỷ lệ lập dự án : 1/500.
2. Tính chất, mục tiêu lập quy hoạch :
- Tái định cư cho các hộ nằm trong vùng dự án trọng điểm cần được di dời.
- Đấu giá quyền sử dụng đất, tạo nguồn thu cho ngân sách;
- Cụ thể hóa chủ trương đầu tư xây dựng các điểm dân cư tại xã Nhân Nghĩa, huyện Cẩm Mỹ theo Quy hoạch chung xã được UBND huyện Cẩm Mỹ phê duyệt, đảm bảo khả năng phục vụ tốt nhu cầu của người dân, tăng tính mỹ quan cho khu vực và phát triển bền vững.
- Xác định vai trò, tính chất, quy mô, phân khu chức năng sử dụng đất tổ chức không gian quy hoạch cảnh quan kiến trúc.
- Tạo tiền đề phát triển cơ sở hạ tầng, nối kết đồng bộ với hệ thống hạ tầng lân cận của khu vực dự án.
- Làm cơ sở cho công tác quản lý đất đai, quản lý xây dựng.
- Cơ cấu phân khu chức năng phù hợp với mục tiêu đầu tư.
3. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án:
3.1. Chỉ tiêu sử dụng đất:
- Đất ở : 50 - 55m²/người.
- Đất công trình công cộng (trong đó đất giáo dục tối thiểu 2,7m2/người) : 03 - 05 m²/người.
- Đất công viên cây xanh - TDTT : 03 - 05 m²/người.
- Đất giao thông, hạ tầng kỹ thuật : 25 - 30 m²/người.
3.2 Mật độ xây dựng gộp toàn khu : ≤ 50 %
- Mật độ xây dựng nhà vườn : ≤ 70 %
- Mật độ xây dựng công trình công cộng : ≤ 40 %
3.3 Tầng cao, chiều cao xây dựng : 01 - 03 tầng (tối đa 15m)
3.4 Chỉ giới xây dựng công trình:
- Nhà vườn:
+ Khoảng lùi phía trước so với chỉ giới đường đỏ : ≥ 3.0m
+ Khoảng lùi phía sau : ≥ 2.0m
- Công trình công cộng:
+ Khoảng lùi phía trước so với chỉ giới đường đỏ : ≥ 6.0m
+ Khoảng lùi phía sau : ≥ 4.0m
3.5 Các chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật:
+ Tiêu chuẩn cấp điện : 03Kw/hộ
+ Tiêu chuẩn cấp nước : 100 lít/người/ngày đêm.
+ Tiêu chuẩn nước thải : 100% nước cấp.
+ Tiêu chuẩn thải rác : 0,8 - 1,0 kg/người/ngày.
+ Tiêu chuẩn thông tin liên lạc : 0,5 máy/người.
ĐIỀU 6: Phân khu chức năng quy hoạch sử dụng đất, tổ chức không gian kiến trúc:
1. Đất khu ở:
- Đất ở có 02 loại hình nhà ở là nhà vườn và nhà liên kế, chia thành 22 nhóm dân cư. Trong đó nhà vườn có 17 nhóm và nhà liên kế có 05 nhóm.
- Tổng diện tích đất là 101.521,5 m², chiếm tỷ lệ 54,69 % tổng diện tích dự án, với chỉ tiêu 54,23 m²/người; có thể bố trí cho 468 hộ, Mật xây dựng tối đa là 70%, tầng cao tối đa 03 tầng. Trong đó:
+ Khu đất quy hoạch nhà vườn với mục đích tái định cư có diện tích 47.660,2 m², chiếm 38,25 % quỹ đất ở. Có thể bố trí cho khoảng 179 hộ.
+ Khu đất quy hoạch nhà vườn với mục đích thương mại có diện tích 37.350,4 m², chiếm 36,75 % quỹ đất ở. Có thể bố trí cho khoảng 172 hộ.
+ Khu đất quy hoạch nhà liên kế với mục đích thương mại có diện tích 16.510,9 m², chiếm 25,00 % quỹ đất ở. Có thể bố trí cho khoảng 117 hộ.
|
STT
|
LOẠI NHÀ
|
SỐ LÔ
|
DÂN SỐ
(Người)
|
TỶ LỆ
(%)
|
|
1
|
Nhà ở nhà vườn (Tái định cư)
|
179
|
716
|
38,25
|
|
2
|
Nhà ở nhà vườn (Thương mại)
|
172
|
688
|
36,75
|
|
3
|
Nhà ở liên kế (Thương mại )
|
117
|
468
|
25,00
|
|
|
TỔNG
|
468
|
1.872
|
100,00
|
2. Đất công trình công cộng:
Đất công trình công cộng được quy hoạch giữa khu đất, đề xuất xây dựng trường mẫu giáo, công trình dịch vụ phục vụ khu dân cư và quỹ đất bố trí công trình văn hóa (câu lạc bộ hưu trí, đoàn thể, hoặc nhà sinh hoạt cộng đồng… tùy theo nhu cầu thực tế trong tương lai).
Tổng diện tích đất công trình công cộng là 13.646,0 m², chiếm tỷ lệ 7,35 % tổng diện tích dự án, với chỉ tiêu 7,29 m²/người. Trong đó, đất xây dựng trường mẫu giáo có diện tích là 7.088,6 m², đạt 3,79 m²/người.
Mật độ xây dựng tối đa của cụm công trình công cộng là 40%, tầng cao từ 02 tầng.
3. Khu cây xanh - TDTT:
Khu công viên cây xanh được bố trí phân tán trong dự án, chia thành 04 nhóm tập trung có tổng diện tích là 11.048,6 m². chiếm tỷ lệ 7,35 % tổng diện tích dự án, với chỉ tiêu 5,90 m²/người.
4. Khu hạ tầng kỹ thuật:
- Xây dựng trạm xử lý nước thải tại Phía Tây Nam dự án để xử lý cho toàn khu đạt tiêu chuẩn trước khi thải ra môi trường. Diện tích đất của trạm xử lý nước thải là 1.359,3 m², chiếm tỷ lệ 0,73 % tổng diện tích dự án.
- Xây dựng trạm cấp nước tại Phía Đông Nam dự án để cấp nước cho toàn khu. Diện tích đất của trạm cấp nước là 392,0 m², chiếm tỷ lệ 0,21 % tổng diện tích dự án.
5. Đất giao thông, sân bãi:
Các tuyến giao thông được quy hoạch dạng ô cờ, thuận lợi kết nối với các dự án lân cận.
Các tuyến giao thông nội khu có lộ giới trung bình 12m (3-6-3) được kết nối vào trục chính của dự án có lộ giới 15m (4-7-4).
Bố trí một bãi đỗ xe tại nút giao đường D1 và đường N7 với diện tích khoảng 1.529,9 m².
Tổng diện tích hệ thống khung giao thông và sân bãi khoảng 57.672,4 m² , chiếm tỷ lệ 31,07 % tổng diện tích dự án, và đạt chỉ tiêu 30,81 m²/người.
2. Vạt góc và bán kính cong tại các giao lộ:
- Góc giao lộ của 2 đường áp dụng kích thước vạt góc 4m x 4m mỗi bên.
- Bán kính cong tại các giao lộ ≥ R=8m.
3. Quy định về cao trình, số tầng và chiều cao tầng:
Chiều cao, số tầng của các loại nhà phải thống nhất cho toàn tuyến đường và phụ thuộc vào các yếu tố:
- Chiều rộng lộ giới.
- Kích thước khu đất xây dựng.
- Nhu cầu diện tích sử dụng.
a/. Số tầng:
Số tầng tối đa được phép xây dựng trong khu quy hoạch và được quy định cụ thể trong bản đồ quy hoạch:
Công trình nhà vườn : 01 – 03 tầng.
Công trình nhà liên kế : 01 – 03 tầng.
Công trình trường mẫu giáo : tối đa 02 tầng
b/. Chiều cao tầng: ≤ 15m đối với nhà ở và ≤ 12m đối với trường mẫu giáo
5. Quy định về hình khối công trình kiến trúc:
- Đường nét hình khối công trình kiến trúc theo khuynh hướng hiện đại, đơn giản, tránh sử dụng các chi tiết cầu kỳ, rườm rà. Đảm bảo các tiêu chí công năng - thẩm mỹ - thích dụng -kinh tế.
- Các công trình công cộng đảm bảo khả năng hợp khối và dây chuyền công năng.
6. Quy định về vật liệu xây dựng:
- Ưu tiên sử dụng vật liệu xây dựng địa phương, phù hợp với điều kiện khí hậu thổ nhưỡng của khu vực, sử dụng vật liệu phù hợp với vùng khí hậu nhiệt đới chống nắng, chống mưa, chống ẩm tốt,…
7. Quy định về màu sắc:
Sử dụng các màu tươi mát và sáng, có cùng tông màu hài hòa trên bề mặt công trình. Hạn chế sử dụng các màu tối, sẫm gây cảm giác khó chịu về thị giác.
8. Quy định về khoảng lùi (hay chỉ giới xây dựng):
- Theo quy phạm tất cả các đường ống đều phải nằm dưới vỉa hè. Khoảng cách giữa mép ngoài đường ống với nhau theo quy định, cách tim cây xanh và tim cột đèn là 1,5m.
- Chỉ giới đường đỏ: Là đường ranh giới phân định giữa phần lô đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình hạ tầng kỹ thuật khác.
- Khoảng lùi:
+ Khoảng nằm giữa đường đỏ và chỉ giới xây dựng được quy định trong bản vẽ kiến trúc.
+ Khoảng lùi xây dựng so với chỉ giới đường đỏ : ≥ 06m đối với các công trình công cộng; ≥ 03m đối với nhà ở.
+ Khoảng lùi xây dựng phía sau : ≥ 01m đối với nhà ở; ≥ 06m đối với công trình công cộng.
- Chỉ giới xây dựng: Là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình trên lô đất (Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ, nếu công trình được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ, tức là ranh giới lô đất).
ĐIỀU 8: Những quy định cụ thể đối với hạng mục xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật:
1. Quy hoạch san nền:
Mặt nền thiết kế cơ bản bám theo địa hình tự nhiên. Để tập trung nước thải tự chảy về trạm xử lý, Hướng dốc san nền từ Đông Bắc xuống Tây Nam chảy ra suối Râm hiện hữu cách ranh quy hoạch khoảng 100m về hướng Nam.
2. Quy hoạch hệ thống giao thông:
- Đường D3: Lộ giới 19m
+ Bề rộng mặt đường: 9m
+ Bề rộng vỉa hè: 2 x 5 = 10m
- Đường D1, D4, N1, N7: Lộ giới 15m
+ Bề rộng mặt đường: 7m
+ Bề rộng vỉa hè: 2 x 4 = 8m
- Đường D2A, D2B, N2, N3, N4, N5, N6, N8, N9, N10, N11: Lộ giới 12m
+ Bề rộng mặt đường: 6m
+ Bề rộng vỉa hè: 2 x 3 = 6m
- Độ dốc ngang mặt đường: 2%
- Độ dốc ngang vỉa hè: 1,50%
- Chênh cao giữa mép ngoài vỉa hè và mặt đường: 12,5cm.
3. Quy hoạch hệ thống thoát nước mưa:
- Hệ thống thoát nước mưa được thiết kế riêng biệt với hệ thống thoát nước thải.
- Hướng thoát nước chính của khu quy hoạch là hướng Đông Bắc xuống Tây Nam.
- Sử dụng cống BTCT rung ép kết hợp hố ga hai bên vỉa hè đường giao thông để thu nước làm hệ thống thoát nước chung cho toàn khu, từ đó dẫn về suối Râm hiện hữu cách ranh quy hoạch khoảng 100m về hướng Nam.
4. Quy hoạch hệ thống cấp nước:
*Nhu cầu dùng nước: 535m³/ngày
*Nguồn cấp:
Giai đoạn đầu do trong khu vực quy hoạch chưa có hệ thống cấp nước chung nên xây dựng hệ thống trạm bơm, máy khoan nước, bể chứa để phục vụ cho khu vực quy hoạch.
Giai đoạn sau sẽ được đấu nối vào hệ thống cấp nước chung theo quy hoạch của ngành cấp nước.
*Giải pháp cấp nước:
+ Cấp nước sinh hoạt
Nước sinh hoạt được lấy từ đài nước, nước từ giếng khoan được bơm lên đài, đài nước tạo cột áp chảy vào mạng lưới ống phân phối.
+ Công trình đầu mối gồm giếng khoan, trạm bơm , bể chứa, đài nước.
Bể chứa nước 550m3, đài nước 20m3. Công suất trạm bơm 350 m3/ngày. Chiều sâu khoan Hk=90-100m.
Mạng lưới ống cấp nước được thiết kế theo mạch vòng. Kết quả tính toán thủy lực cho đường kính ống từ D63-D110mm
+ Ống cấp nước sử dụng ống HDPE. Độ sâu chôn ống trung bình 0.70 – 1,2 mét (so với cốt vỉa hè).
+ Cấp nước phòng cháy chữa cháy:
Nước phòng cháy chữa cháy được lấy nước từ mạng lưới cấp nước sinh hoạt. Bố trí các trụ PCCC dọc theo các tuyến ống trên toàn mạng lưới, khoảng cách giữa 2 trụ không vượt quá 150m, áp lực tự do trong mạng lưới cấp nước chữa cháy không được nhỏ hơn 10m tính từ mặt đất.
5. Quy hoạch hệ thống thoát nước thải:
- Hệ thống cống thoát nước thải sử dụng loại cống tròn BTCT tách riêng với hệ thống thoát nước mưa.
- Nước thải sinh hoạt trước khi đổ vào hệ thống thu gom phải cho qua các hầm, bể tự hoại để xử lý sơ bộ, giảm ô nhiễm môi trường, tránh tắc nghẽn hệ thống cống dẫn.
- Tại vị trí các tuyến cống giao nhau và dọc theo các tuyến bố trí các hố ga chờ để đấu nối với hệ thống thoát nước từ bên trong các hộ dân, trung bình 4 đến 5 hộ sử dụng chung một hố ga, khoảng cách giữa các hố ga từ 25m-30m.
- Tại khu vực tiếp giáp với khu dân cư hiện hữu xây dựng hệ thống cống bao, tách nước thải để thoát vào hệ thống thoát nước thải chung của khu vực.
* Trạm xử lý nước thải:
- Bố trí 1 khu xử lý nước thải tập trung (công suất 210 m3/ngày đêm) tại phía Tây Nam của khu vực lập quy hoạch. Nước thải được thu gom và dẫn về khu xử lý phải đạt tiêu chuẩn cột A trước khi đấu nối vào hệ thống thoát nước mưa.
* Tiêu chuẩn nước thải:
Chất lượng nước thải sau xử lý phải đảm bảo các chỉ tiêu kiểm soát ô nhiễm theo QCVN 14:2008/BTNMT về nước thải sinh hoạt và quyết định số 35/2015/QĐ-UBND ngày 19/10/2015 của UBND Tỉnh Đồng Nai về việc phân vùng môi trường tiếp nhận nước thải và khí thải công nghiệp trên địa bàn tỉnh.
6. Rác thải và vệ sinh môi trường:
Rác thải vệ sinh môi trường ký hợp đồng với công ty Dịch vụ môi trường thu gom hàng ngày và đưa đi xử lý tại bãi xử lý tập trung theo quy hoạch Nông thôn mới xã Nhân Nghĩa đã được duyệt.
7. Quy hoạch hệ thống cấp điện và chiếu sáng:
- Nguồn điện: Đấu nối vào lưới điện hiện hữu 3 Pha 4 dây 22kV nằm dọc trên đường Quốc lộ 56 đoạn từ ngã 3 Tân Phong (Long Khánh) đi Long Giao.
- Nhu cầu tiêu thụ điện khoảng: 2.423kW.
- Hệ thống chiếu sáng đèn đường: Sử dụng cáp CXV 3x70+1x 35-> 3x185+1x120-1kV đi ngầm, sử dụng đèn Dim Led tiết kiệm năng lượng để chiếu sáng.
8. Quy hoạch hệ thống thông tin - liên lạc:
* Dự kiến nhu cầu:
- Tổng số máy và ADSL dự kiến cho Khu quy hoạch là khoảng 533 máy.
- Tổng số thuê bao truyền hình cáp là: khoảng 533 thuê bao.
- Tổng số thuê bao di động là: khoảng 2.621 thuê bao.
* Giải pháp kỹ thuật:
Xây dựng và lắp đặt nhà trạm, trụ ănten trong khu đất cây xanh diện tích 100m2 để đáp ứng các dịch vụ viễn thông.
Chương III
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
ĐIỀU 9:
Phòng Kinh tế và hạ tầng huyện Cẩm Mỹ có trách nhiệm tổ chức đầu tư theo nội dung Dự án Khu dân cư và tái định cư Nhân Nghĩa, huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai được phê duyệt quy hoạch tại Quyết định số: 122/QĐ-UBND ngày 05/02/2020 của UBND huyện Cẩm Mỹ.
ĐIỀU 10:
- Căn cứ Luật Xây Dựng hiện hành.
- Căn cứ Quyết định số: 122/QĐ-UBND ngày 05/02/2020 của UBND huyện Cẩm Mỹ V/v phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư và tái định cư Nhân Nghĩa tại xã Nhân Nghĩa, huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai do Phòng Kinh tế và hạ tầng huyện Cẩm Mỹ làm chủ đầu tư.
Phòng Kinh tế và hạ tầng huyện Cẩm Mỹ huyện Cẩm Mỹ; UBND xã Nhân Nghĩa và các cơ quan đơn vị liên quan, có trách nhiệm quản lý xây dựng dựa trên nội dung đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư và tái định cư Nhân Nghĩa, huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai.
ĐIỀU 11:
- Quy định này được ban hành kèm Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư và tái định cư Nhân Nghĩa, có giá trị và được thực hiện kể từ ngày ký. Mọi vi phạm các điều khoản của Quy định này sẽ bị xử lý hành chính hoặc truy tố trách nhiệm trước pháp luật.
ĐIỀU 12:
Hồ sơ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư và tái định cư Nhân Nghĩa tại xã Nhân Nghĩa, huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai, do Phòng Kinh tế và hạ tầng huyện Cẩm Mỹ làm chủ đầu tư và văn bản Quy định này được công bố, lưu giữ tại các nơi dưới đây:
- Sở Xây dựng Tỉnh Đồng Nai (theo dõi quản lý).
- UBND huyện Cẩm Mỹ (chỉ đạo thực hiện).
- Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Cẩm Mỹ (phối hợp thực hiện).
- UBND xã Nhân Nghĩa (phối hợp thực hiện).
- Phòng Kinh tế và hạ tầng huyện Cẩm Mỹ (tổ chức thực hiện).