Điều 3.Tính chất, quy mô dân số và các chỉ tiêu cơ bản.

3.1 Tính chất

Là Khu dân cư Kim Oanh xây mới, tạo quỹ nhà ở đáp ứng cho người dân sinh sống và làm việc tại khu vực với các hạng mục: nhà ở dạng chung cư, nhà ở biệt thự, nhà ở liên kế (liên kế phố, liên kế vườn); các công trình công cộng dịch vụ đô thị: công trình thương mại dịch vụ, trường học và công viên cây xanh thể dục thể thao. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội xây dựng hoàn chỉnh đồng bộ, gắn kết với các khu vực lân cận, các chỉ tiêu kỹ thuật tính toán phù hợp với quy chuẩn, quy phạm hiện hành.

3.2 Quy mô dân số: Khoảng 9.500 - 10.000 người.

3.3 Các chỉ tiêu cơ bản:

Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) toàn khu: ≤  50%.

Chiều cao xây dựng tối đa: 45m.

Tầng hầm: theo tiêu chuẩn thiết kế.

Khoảng lùi xây dựng:

- Hạ tầng xã hội: Khu vực quy hoạch bố trí một trường Mầm non, một trường Tiểu học, một trường Trung học cơ sở, công trình thương mại dịch vụ, cây xanh công viên - TDTT,... đảm bảo các chỉ tiêu của một khu dân cư trong toàn khu vực quy hoạch.

- Hạ tầng kỹ thuật:

Giao thông: đất giao thông trên dân số:  18,3m²/người.

San nền và thoát nước mưa: Đảm bảo tiêu thoát nước đạt 100%.

Thoát nước thải: Thu gom nước thải 100% tiêu chuẩn cấp nước. Đảm bảo đạt tiêu chuẩn theo quy định trước khi chảy ra tự nhiên.

Cấp nước: Nước dùng 100 l/người/ngày đêm.

Cấp điện: Tiêu chuẩn cấp điện cho nhà liên kế : 3kW/căn hộ/ngày.

Cây xanh: ≥  2,53m²/người.

Chất thải rắn: 0,8 Kg/người/ngày đêm.

- Tỷ lệ ngầm hóa trong khu vực quy hoạch: ngầm hóa khoảng 100% hệ thống hạ tầng trong khu vực được quy hoạch.

Điều 4. Cơ cấu các khu vực chức năng.

4.1 Phân khu chức năng

Trong khu vực quy hoạch sẽ gồm các khu vực chức năng chính như sau:

Đất ở (đất ở liên kế phố, liên kế vườn, biệt thự, chung cư);

Đất giáo dục (trường THCS, trường Tiểu học, trường Mầm non);

Đất thương mại dịch vụ;

Đất cây xanh – mặt nước;

Đất hạ tầng kỹ thuật (trạm xử lý nước thải);

Đất cây xanh cách ly trạm xử lý nước thải;

Đất giao thông, bãi đậu xe.

Điều 5. Các quy định chủ yếu về kết nối giữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong khu vực với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị.

5.1 Bãi đỗ xe

Bãi đỗ xe nổi được bố trí tại vị trí công viên trung tâm của dự án với các chỉ tiêu tuân thủ Quy chuẩn xây dựng Việt Nam hoặc tiêu chuẩn chuyên ngành có liên quan, có lối ra vào, vịnh đậu xe thuận tiện, đảm bảo giao thông thông suốt. Ngoài ra, đối với các công trình chung cư, TMDV đều được bố trí khu vực để xe riêng hoặc hầm để xe (nếu có).

Không sử dụng lòng đường, vỉa hè làm bãi đỗ xe khi không được cấp có thẩm quyền cho phép.

5.2.Cao độ nền và thoát nước mưa

Nước mưa trong khu vực công trình được thoát vào hệ thống cống, rãnh thu nước liền kề và được đấu nối vào đường cống thoát nước chung gần nhất.

Đối với các công trình nằm giáp các trục đường có xây dựng giếng thu nước mưa thì cho phép được thoát vào các giếng này.

Hệ thống thoát nước phải tiêu thoát nhanh, không ứ đọng gây ô nhiễm môi trường; xây dựng phải thuận tiện cho công tác duy tu, bảo dưỡng.

Giếng thăm, giếng thu, miệng xả thiết kế theo tiêu chuẩn quy phạm hiện hành.

5.3 Cấp nước

Nước cấp cho công trình từ mạng lưới đường ống phân phối chính trong khu vực. Đối với các công trình tập trung và cao tầng được cấp nước thông qua bể chứa nước và trạm bơm tăng áp riêng. Đối với công trình thấp tầng được cấp nước trực tiếp từ đường ống phân phối.

5.4 Cấp điện

Cấp điện cho các công trình công cộng, các công trình tập trung có quy mô lớn được tổ chức thành mạng với trạm hạ thế riêng và cấp tới tận công trình, không ảnh hưởng tới điện sinh hoạt của dân cư và các công trình khác.

5.5 Thoát nước thải và vệ sinh môi trường

Nước thải được xử lý đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường cho từng loại công trình theo đúng quy định hiện hành, sau đó thoát vào hệ thống cống thoát nước thải chung xung quanh ô đất và đưa về trạm xử lý nước thải tập trung để xử lý.

Rác thải được thu gom và vận chuyển đến khu xử lý rác tập trung.

5.6 Thông tin liên lạc

Quy hoạch hệ thống đủ tiêu chuẩn, chất lượng và đồng bộ với việc xây dựng hệ thống giao thông khu đô thị đảm bảo cho tất cả các doanh nghiệp viễn thông trên địa bàn trong và ngoài khu đô thị sử dụng để đầu tư triển khai cáp viễn thông của mình cung cấp các dịch vụ cho khách hàng.

Phủ sóng thông tin di động: tùy vào hiện trạng phủ sóng khu quy hoạch, chiến lược phát triển kinh doanh, các doanh nghiệp tính toán đầu tư trạm thu phát sóng dưới sự quản lý của cơ quan ban ngành.

Các doanh nghiệp chưa có hệ thống hạ tầng trạm, trụ anten, cống bể thông tin … phải thỏa thuận để sử dụng chung hệ thống của các doanh nghiệp có sẵn trên tinh thần hợp tác cùng có lợi.

5.7 Phòng cháy và chữa cháy

Đảm bảo tổ chức phòng cháy và hệ thống thiết bị phòng cháy và chữa cháy trong và ngoài công trình theo đúng quy định hiện hành.

Phần 2 . QUY ĐỊNH CỤ THỂ

Điều 6. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật (mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất, ...) được quy định phù hợp với từng khu chức năng và đúng với tiêu chuẩn quy chuẩn hiện hành. Các chỉ tiêu cụ thể như sau:

a. Mục đích sử dụng đất:

Đất không kinh doanh: gồm đất giao thông, đất cây xanh cách ly và đất cây xanh – mặt nước.

Đất kinh doanh (cấp CNQSDĐ): gồm đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất giáo dục và đất trạm xử lý nước thải.

b. Hình thức đầu tư:

Đất ở, giao thông, cây xanh công viên và đất trạm xử lý nước thải do đơn vị chủ đầu tư đầu tư.

Đất TMDV: do đơn vị Chủ đầu tư thứ cấp đầu tư.

Đất giáo dục:

Trường Tiểu học: do đơn vị Chủ đầu tư thứ cấp đầu tư; 

Trường Trung học cơ sở: do đơn vị Chủ đầu tư thứ cấp đầu tư;

Trường Mầm non: do đơn vị Chủ đầu tư thứ cấp đầu tư.

Điều 7. Quy định về chiều cao công trình.

Tất cả các cao độ xây dựng công trình được tính theo cao độ vỉa hè hoàn thiện quy định là ± 0.000mm.

Điều 8. Quy định về khoảng cách giữa các khối công trình.

Để đảm bảo sự thông thoáng, ánh sáng tự nhiên và tạo sự riêng tư giữa các căn hộ với nhau phải tuân thủ đúng Điều 12 của Quy định này.

Cao độ nền nhà phải cao hơn cao độ vỉa hè tối thiểu là 300mm;

Không có bộ phận nào của nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ (kể cả bộ phận ngầm dưới mặt đất).

Các bộ phận của công trình sau đây được phép vượt quá chỉ giới xây dựng trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ như sau:

Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô-văng, mái đua, mái đón, móng nhà;

Riêng ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1,4m và không được che chắn tạo thành buồng hay lô-gia.

Khoảng lùi công trình không được tận dụng xây dựng bất cứ công trình nào ngoại trừ sân, vườn hoa, tiểu cảnh.

Điều 9. Quy định về phạm vi bảo vệ, hành lang an toàn đối với công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình ngầm (nếu có).

Việc bố trí, tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật trên từng tuyến phố nằm trong phạm vi của vỉa hè các tuyến đường theo mặt cắt tổng hợp đường dây đường ống kỹ thuật;

Khoảng cách tối thiểu từ mép ngoài cùng của bộ phận kiến trúc đến tuyến ống, cáp ngầm:

Đến đường cáp ngầm: 1,0m;

Đến mặt ống ngầm và hố ga: 1,0m.

Điều 10. Quy định về quản lý cây xanh.

Đối với các công trình nhà ở như: nhà liên kế phố, chung cư cao tầng mật độ cây xanh sân vườn tối thiểu phải theo quy định của từng loại công trình và không được thấp hơn 5%.

Đối với các công trình nhà ở như: nhà liên kế vườn, nhà biệt thự song lập mật độ cây xanh sân vườn tối thiểu phải theo quy định của từng loại công trình và không được thấp hơn 20%.

Đối với các công trình công cộng: trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở mật độ cây xanh sân vườn tối thiểu phải theo quy định của từng loại công trình và không được thấp hơn 30%.

Đối với các công trình công viên cây xanh và cảnh quan, mật độ cây xanh tối thiểu theo quy định không được thấp hơn 65%.

Các trục đường giao thông phải bố trí loại cây xanh đường phố (loại thân thẳng và cao, tán lá rộng) hai bên vỉa hè, khoảng cách tuỳ thuộc vào lộ giới đường. Vị trí trồng cây trên vỉa hè nên bố trí tại ranh giữa hai công trình.

Đất công viên cây xanh được quy hoạch thành từng khu vực chức năng khác nhau trên nguyên tắc phân bố đều diện tích thảm xanh trên toàn khu dân cư, nhằm mục đích phục vụ yêu cầu sinh hoạt, sản xuất, dịch vụ, thể thao của người dân, cải thiện môi trường sống và khí hậu trong lành của đô thị.

Điều 11. Hệ thống giao thông.

 Giao thông đô thị - đối ngoại:

Đường Cầu Mên: là tuyến giao thông tiếp cận một phần ranh đất về phía Bắc, lộ giới 32,0m. Đây là tuyến đường giao thông kết nối dự án đến các khu vực lân cận.

Đường ĐT769 : lộ giới là 45m, trong đó mặt đường là 15m và vỉa hè hành lang an toàn là 2x15m; đường song hành phía khu tái định cư Bình Sơn gồm vỉa hè 6m, mặt đường 10,5m, dải cây xanh tiếp giáp đường DT769 khoảng 0,3m. (Theo văn bản số 8392/UBND-KTN của UBND tỉnh Đồng Nai ngày 22/07/2019 về việc phương án điều chỉnh quy hoạch xây dựng tuyến đường ĐT769 và đường song hành đoạn qua phân khu III thuộc khu dân cư, tái định cư xã Bình Sơn, huyện Long Thành)

Đường N1 (theo QHCT tỷ lệ 1/500 Khu dân cư tái định cư tại xã Bình Sơn): là tuyến đường giao thông tiếp cận phía Nam của khu quy hoạch, lộ giới 32m. Đây là tuyến giao thông chính kết nối dự án đến các khu vực lân cận.

Điều 12. Quy định chỉ giới đường đỏ - chỉ giới xây dựng.

Tính chất và chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng các tuyến đường được quy định cụ thể trong bảng thống kê giao thông.

Điều 13. Các công trình đầu mối và các tuyến hạ tầng kỹ thuật.

 San nền

Khu vực quy hoạch được san nền dựa trên các tài liệu khảo sát địa hình và chế độ thủy văn, đồng thời cũng phải tuân thủ cao độ các đường giao thông phân khu vực, nhằm tránh trường hợp cao độ thiết kế và cao độ tự nhiên chênh lệch quá lớn. Cao độ san nền tại ranh khu đất quy hoạch vị trí giáp với các khu vực lân cận không được chênh lệnh lớn so với cao độ hiện hữu để tránh đất bị sạt lở.

Khống chế độ dốc dọc của các tuyến đường sao cho phù hợp với tiêu chuẩn thiết kế đường đô thị. Sau đó chỉ san lấp cục bộ tại các lô đất được giới hạn bởi các trục đường để lấy mặt bằng xây dựng.

Cao độ thiết kế san nền khống chế cao độ hiện hữu tại các vị trí đấu nối với tuyến đường ĐT769, đường N1 giáp dự án Khu tái định cư.

Cao độ cao nhất khoảng 60,79m ở phía Đông Bắc và cao độ thấp nhất khoảng 55,40m ở phía Tây Nam dự án.

Việc san nền đảm bảo phù hợp với cao độ đường giao thông, độ sâu chôn cống thoát nước mưa và thoát nước thải là nhỏ nhất tránh việc cống phải chảy ngược địa hình làm tăng độ sâu chôn cống và cân bằng khối lượng san lấp là thấp nhất.

San lấp cục bộ cho từng lô được giới hạn bởi các đoạn đường. Cân bằng khối lượng đào đắp của khu vực quy hoạch, sử dụng đất đào được để đắp vào các vùng trũng, có cao độ thấp để tiết kiệm kinh phí, khối lượng đất cần bổ sung được vận chuyển từ nơi khác.

 Thoát nước mưa

Nguồn tiếp nhận:

Nước mưa sau khi thu gom trong dự án được dẫn về đường D9. Sau đó thoát về suối Ông Chữ phía Nam khu quy hoạch.

Giải pháp thiết kế:

Thiết kế hệ thống thoát nước mưa riêng với hệ thống thoát nước thải. Để đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường cho khu vực quy hoạch, chỉ xả trực tiếp nước mưa ra nguồn tiếp nhận, còn hệ thống thoát nước thải sinh hoạt phải được thu gom và xử lý riêng đạt yêu cầu theo đúng quy định về môi trường trước khi thải ra nguồn tiếp nhận (mạng lưới thoát nước mưa). Do đó, giải pháp được chọn cho hệ thống thoát nước của khu quy hoạch là hệ thống thoát nước riêng.

Cống thoát nước mưa được bố trí hai bên đường, sử dụng loại cống tròn bê tông cốt thép đúc sẵn đường kính D400-D1800. Riêng đối với những đoạn cống băng đường sử dụng loại cống chịu tải trọng lớn H30 để hạn chế ảnh hướng của xe cộ lưu thông bên trên.

Khoảng cách giữa các hố ga thu nước mưa bố trí từ 30m - 60m.

Độ sâu chôn cống tối thiểu 0,5m ( tính tới đỉnh cống so với cao độ hoàn thiện) cả mặt đường và vỉa hè.

Cần tiến hành nạo vét hố ga thoát nước mưa thường xuyên, định kỳ vào trước mùa mưa lũ hàng năm.

 Thoát nước thải

Tổng lưu lương nước thải trung bình cần xử lý (làm tròn) là: 1.134 m³/ngày đêm.

Nguồn tiếp nhận:

Dựa trên mạng lưới thoát nước chính tổ chức các tuyến ống thoát nước đi dưới vỉa hè để thu gom nước thải của từng hộ, sau đó theo hệ thống cống gom và cống chính theo địa hình chảy về trạm xử lý nước thải được xây dựng trong phần đất hạ tầng kỹ thuật đặt ở phía Tây Bắc của khu quy hoạch, nước thải được xử lý đạt chuẩn xả thải theo QCVN 14-MT:2015/BTNMT, cột A sẽ được đấu nối vào mạng lưới thoát nước mưa của dự án.

Giải pháp thiết kế:

Hệ thống thoát nước thải của khu quy hoạch được thiết kế tách riêng với hệ thống thoát nước mưa.

Cống thoát nước thải sử dụng cống HDPE đường kính D200, D300, D400.

Tại các công trình, nhà vệ sinh phải có bể tự hoại để xử lý sơ bộ nước thải trước khi xả vào cống thoát nước thải chung của toàn khu vực quy hoạch để đảm bảo vệ sinh môi trường. Tiến hành nạo vét định kỳ hố ga thoát nước thải.

Độ dốc tối thiểu đối với cống thoát nước thải D200 là 0,50%, độ dốc đối vối cống D300 là 0,33%, độ dốc đối vối cống D400 là 0,25%,  Độ sâu chôn cống tối thiểu đối với cống thoát nước thải là 0,5m (cả vỉa hè và băng đường).

Điều 14 .Các quy định về hình thức kiến trúc và hàng rào công trình, vật liệu chủ đạo xây dựng của công trình.

 14.1 Hình thức kiến trúc

Chủ sở hữu khi xây dựng nhà phải xây dựng theo mẫu do đơn vị chủ đầu tư cung cấp (bản vẽ thiết kế đô thị) trên cơ sở các thông số kỹ thuật được quy định trong Quy định này.

Hình thức kiến trúc hiện đại nhưng vẫn giữ được các tính chất và đặc trưng riêng của một khu ở.

14.2 Tường rào và cổng

Tường rào không được phép xây dựng vượt ra khỏi ranh sử dụng đất, ranh chỉ giới đường đỏ kể cả phần móng của tường rào.

Tường rào có chiều cao tối đa 1,8m.

Tường rào giáp mặt đường phải có hình thức kiến trúc thoáng nhẹ, thẩm mỹ và thống nhất cho tất cả các nhà trên cùng một lô phố. Mẫu hàng rào chi tiết sẽ do chủ đầu tư cung cấp cho cư dân khi bắt đầu tiến hành xây dựng nhà.

Cổng không cho phép mở ra ngoài chỉ giới đường đỏ. Mỗi một nhà ở liền kề chỉ được phép mở một cổng chính. Việc mở thêm các cổng phụ, cổng thoát nạn… phải căn cứ vào yêu cầu cụ thể của công trình và được các cấp thẩm quyền xem xét, quyết định.

14.3  Vật liệu chủ đạo xây dựng

Ưu tiên sử dụng vật liệu địa phương.

Điều 15. Quy định về vật thể kiến trúc, tổ chức cây xanh công cộng, sân vườn, cây xanh đường phố, mặt nước, không gian mở, điểm nhấn.

 Quy định về vật thể kiến trúc:

Hệ thống chiếu sáng đô thị:

Phải có thiết kế chi tiết hệ thống đèn chiếu sáng đường phố, đô thị với hình thức hiện đại, phong phú, đảm bảo mỹ quan và phù hợp sắc thái kiến trúc riêng từng khu vực.

Hè phố:

Mặt lát hè phố được làm bằng những vật liệu bền vững, màu sắc trang nhã, tránh thiết kế đơn điệu. Thiết kế cải tạo và xây dựng mới vỉa hè phải lưu ý đến khả năng tiếp cận và sử dụng của người tàn tật theo quy định hiện hành.

Tăng cường hệ thống cây xanh trang trí, tăng cường diện tích trồng cây xanh, thảm cỏ, bồn hoa ... nhằm tạo cảnh quan cho đô thị cũng như tăng diện tích đất thấm nước, thoát nước, tăng khả năng thẩm thấu nước mặt của vỉa hè nhưng phải đảm bảo đủ chiều rộng lối đi đáp ứng nhu cầu bộ hành.

Biển báo:

Biển quảng cáo, biển chỉ dẫn, biển báo phải được thiết kế đẹp, hấp dẫn, đảm bảo không che chắn tầm nhìn của các công trình với nhau, không cản trở giao thông và ảnh hưởng lối đi bộ nhằm đạt hiệu quả và tiện sử dụng.

Biển báo, đèn tín hiệu giao thông phải được thiết kế theo đúng quy định hiện hành về tổ chức giao thông.

Các tiện ích đô thị khác:

Thiết kế hệ thống lối xuống đường ngầm dành cho người đi bộ, lối dành cho người tàn tật đảm bảo mỹ thuật, kỹ thuật, chiếu sáng và an ninh.

Kiểu dáng thùng rác công cộng và vị trí đặt phải được nghiên cứu đảm bảo mỹ thuật và mỹ quan đô thị.

Phần 3. TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 16. Trách nhiệm của các Ban ngành, địa phương.

1. Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức công bố công khai đồ án quy hoạch và Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị này trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký quyết định phê duyệt.

2. Căn cứ vào đồ án quy hoạch đô thị và Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị này được phê duyệt:

- Chủ đầu tư thực hiện việc đầu tư xây dựng theo đúng quy hoạch, thiết kế đô thị và Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị được duyệt. Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng phải phù hợp với quy định hiện hành.

- Mọi vi phạm các điều khoản của Quy định này tùy theo hình thức và mức độ vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.

3. UBND tỉnh Đồng Nai:

- UBND tỉnh Đồng Nai phối hợp với chủ đầu tư trong việc tổ chức công bố công khai đồ án quy hoạch và Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị.

- Kiểm tra tình hình thực hiện dự án trên địa bàn theo chức năng nhiệm vụ được phân công và định kỳ báo cáo cho UBND tỉnh Đồng Nai.

Điều 17. Hồ sơ đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư Kim Oanh và Quy định này được lưu trữ tại các cơ quan sau đây để các tổ chức, cơ quan và nhân dân được biết và thực hiện:

Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai;

Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai;

Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Nai;

Ủy ban nhân dân huyện Long Thành.