ỦY BAN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
THỊ XÃ TỪ SƠN Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
ĐIỀU LỆ QUẢN LÝ QUY HOẠCH
THEO ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT TỶ LỆ 1/500 KHU NHÀ Ở
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠO VỐN, THỊ XÃ TỪ SƠN
(Ban hành kèm theo Quyết định số 490/QĐ-UBND ngày 20 tháng 06 năm 2018 của UBND thị xã Từ Sơn)
CHƯƠNG I
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Điều lệ này hướng dẫn việc quản lý xây dựng, cải tạo, tôn tạo, bảo vệ, sử dụng các công trình theo đúng đồ án “Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh” đã được phê duyệt.
Điều 2. Ngoài những quy định cụ thể trong Điều lệ này, việc quản lý xây dựng ở khu quy hoạch còn phải tuân thủ các quy định hiện hành, pháp luật khác của Nhà nước có liên quan về quản lý quy hoạch và xây dựng đô thị.
Điều 3. Việc điều chỉnh, bổ sung hoặc thay đổi Điều lệ phải dựa trên cơ sở Điều chỉnh đồ án quy hoạch chi tiết.
Điều 4. Phòng Quản lý đô thị, UBND phường Tân Hồng quản lý xây dựng tại khu quy hoạch thuộc địa bàn phường và phối hợp cùng các Ban, Ngành chức năng để hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện đầu tư, xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết được duyệt và quy định của pháp luật.
CHƯƠNG II
QUY ĐỊNH CỤ THỂ
Điều 5. Ranh giới khu đất lập quy hoạch
* Vị trí khu đất lập quy hoạch chi tiết thuộc khu phố Trung Hòa, phường Tân Hồng, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh, ranh giới như sau:
- Phía Bắc và phía Đông giáp khu công nghiệp Đại Đồng – Hoàn Sơn;
- Phía Tây Bắc giáp khu dân cư quy hoạch khu phố Trung Hòa;
- Phía Tây giáp khu dân cư cũ khu phố Trung Hòa;
- Phía Nam giáp đường giao thông và khu dân cư quy hoạch.
* Quy mô cơ cấu sử dụng đất: Với tổng diện tích khoảng 3,42ha.
* Quy mô dân số: Khoảng 680 người.
(Thể hiện trong bản đồ hiện trạng và ranh giới quy hoạch)
Điều 6. Phân khu chức năng trong khu quy hoạch
(Thể hiện trong bản vẽ cơ cấu sử dụng đất)
Bảng cơ cấu sử dụng đất
STT
|
Loại đất
|
Diện tích (m2)
|
Tỷ lệ (%)
|
1
|
Đất ở
|
12.770,92
|
37,33
|
2
|
Đất công trình công cộng (trường mầm non)
|
3.241,59
|
9,48
|
3
|
Đất cây xanh
|
2.039,28
|
5,96
|
4
|
Đất giao thông, bãi đỗ xe
|
15.513,71
|
45,35
|
5
|
Đất rãnh thoát nước
|
643,60
|
1,88
|
Tổng cộng
|
34.209,10
|
100
|
Điều 7. Yêu cầu chung đối với các công trình trong toàn khu
7.1. Các công trình xây dựng trong khu đều phải được quản lý theo quy hoạch:
- Việc xây dựng các công trình trong khu phải tuân theo quy hoạch được phê duyệt hoặc phải xin phép xây dựng theo đúng quy định.
- Các công trình phải được thiết kế, xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt, các quy định nêu trong Giấy phép được cấp.
- Việc phá dỡ công trình phải có giấy phép phá dỡ, trừ những trường hợp được miễn giấy phép.
7.2. Yêu cầu kỹ thuật đối với các lô đất xây dựng:
Lô đất được sử dụng để xây dựng công trình phải đảm bảo các yêu cầu dưới đây:
- Không nằm trong khu vực bị cấm xây dựng.
- Ở vị trí phù hợp với quy hoạch, đảm bảo các yêu cầu về vị trí, khoảng cách ly vệ sinh an toàn.
- Đối với các công trình là các ngôi nhà (có người sử dụng bên trong) phải đảm bảo ngôi nhà sau khi xây dựng trên lô đất sẽ có đường ra và thông với đường phố, đảm bảo điều kiện cứu thương, cứu hỏa.
- Lô đất phải đảm bảo an toàn và vệ sinh cho người sử dụng, không bị ngập lụt thường xuyên, không có các nguy cơ bị ô nhiễm, cháy nổ, xảy ra tai nạn giao thông.
- Cốt san nền của lô đất phải phù hợp với cốt san nền được quy định trong đồ án quy hoạch chi tiết được duyệt, đảm bảo tiêu thoát nước mưa, nước thải bằng hệ thống thoát nước riêng từ nhà đổ vào hệ thống thoát nước chung của khu vực quy hoạch và không gây ảnh hưởng xấu tới các công trình liền kề.
Điều 8. Quy định chi tiết về kiến trúc đô thị đối với khu đất xây dựng các công trình trong khu
8.1. Tổng diện tích: 3,42ha.
8.2. Các loại đất chính trong khu quy hoạch:
- Đất nhà ở: Nhà ở liền kề.
- Đất hạ tầng:
+ Rãnh thoát nước;
+ Vỉa hè, giao thông;
8.3. Quy định về chỉ tiêu xây dựng:
* Đất nhà ở liền kề: Có diện tích 12.765,61m2; tổng số lô: 106 lô.
- Được chia thành 05 khu: LK01, LK02, LK03, LK04, LK05.
- Mật độ xây dựng: 80-100%.
- Tầng cao trung bình: 04 – 06 tầng.
- Chiều cao tầng:
+ Đối với các khu LK01, LK02, LK03 (khu LK03 các lô từ 01 đến 15; từ 24 đến 31), LK04, LK05: Tầng 1 cao 4,15m (tính từ cốt +0,00 của công trình); tầng 2, 3, 4, 5 cao 3,6m; tầng 6 cao 3,3m.
+ Đối với khu LK03 (các lô từ 16 đến 23):
- Chiều cao nền nhà: Cốt +0,00 của công trình được tính từ cốt nền nhà, cốt nền nhà cao hơn cốt vỉa hè tại vị trí chỉ giới đường đỏ 0,2m.
- Hình thức kiến trúc: Theo thiết kế đô thị được phê duyệt.
* Đất công trình công cộng (trường mầm non): Có diện tích 3.241,59m2.
- Mật độ xây dựng tối đa: 40%.
- Tầng cao trung bình: 02 - 03 tầng.
8.4. Đất cây xanh, mặt nước, vườn hoa cảnh quan:
- Tổ chức trồng cây xanh bóng mát và cây xanh cảnh quan theo quy định.
8.5. Đất đường giao thông:
- Đường giao thông:
+ Mặt cắt 1-1: 14,5m = 3,5m + 7,5m + 3,5m.
+ Mặt cắt 2-2: 11,0m = 3,5m + 7,5m.
+ Mặt cắt 3-3: 22,5m = 6,0m + 10,5m + 6,0m.
+ Mặt cắt 4-4: 14,0m = 3,0m + 7,5m + 3,5m.
+ Mặt cắt 5-5: 13,5m = 3,0m + 7,5m + 3,0m.
+ Mặt cắt 6-6: 13,0m = 1,0m + 7,5m + 4,5m.
- Những quy định khác:
+ Cốt nền mặt đường: Theo cốt san nền của từng khu vực.
+ Độ dốc dọc tối đa: Imax = 0% - 1,0%.
+ Độ dốc ngang: Ing = 2,0%.
+ Độ dốc ngang vỉa hè: Ivh = 1,5%.
+ Bán kính đường cong nhỏ nhất: R=8,0m; các quy định góc vát tại các giao lộ, lộ giới theo bản vẽ giao thông.
+ Quy định về vỉa hè: Sử dụng vật liệu mới, hiện đại, màu sắc phù hợp với cảnh quan chung của khu vực.
8.6. Chỉ giới xây dựng:
- Chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ tuân thủ theo bản vẽ quy hoạch chỉ giới xây dựng - chỉ giới đường đỏ được duyệt.
* Đối với nhà ở liền kề:
- Khu LK-01: Đối với các lô từ 01 đến 31: từ cạnh ngắn tiếp giáp với đường giao thông mặt cắt 2-2 cách chỉ giới đường đỏ 3,0m; các cạnh còn lại trùng với chỉ giới đường đỏ.
- Khu LK-02: Đối với các lô từ 01 đến 05: từ cạnh ngắn tiếp giáp với rãnh thoát nước cách chỉ giới đường đỏ 3,0m; các cạnh còn lại trùng với chỉ giới đường đỏ.
- Khu LK-03:
+ Đối với các lô từ 01 đến 07: từ cạnh ngắn tiếp giáp với rãnh thoát nước cách chỉ giới đường đỏ 2,0m; các cạnh còn lại trùng với chỉ giới đường đỏ.
+ Đối với các lô từ 08 đến 31: chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ.
- Khu LK-04:
+ Đối với các lô từ 01 đến 06: từ cạnh ngắn tiếp giáp với rãnh thoát nước cách chỉ giới đường đỏ 2,0m; các cạnh còn lại trùng với chỉ giới đường đỏ.
+ Đối với các lô từ 17 đến 22: từ cạnh ngắn tiếp giáp với rãnh thoát nước cách chỉ giới đường đỏ 3,0m; các cạnh còn lại trùng với chỉ giới đường đỏ.
+ Đối với các lô từ 07 đến 16, từ 23 đến 32: chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ.
- Khu LK-05: Đối với các lô từ 01 đến 06: chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ.
8.7. Quy định về độ vươn của ban công, mái dù, ô văng:
- Các phần cố định của công trình kể cả mái đón không được phép nhô ra so với chỉ giới đường đỏ, các phần vươn ra phải ở độ cao cách vỉa hè 3,9m để không ảnh hưởng đến hoạt động chữa cháy.
- Phần ngầm dưới mặt đất: Mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
- Các phần nhô ra không cố định như mái dù, mái bạt,… khi lắp đặt phải được phép của cơ quan quản lý xây dựng.
- Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng (ở độ cao > 3,9m) thực hiện theo bảng sau:
Quy định về độ vươn của ban công, mái đua, ô-văng
Chiều rộng mặt cắt đường
|
Độ vươn ra tối đa
|
6 – 12m
|
0,9m
|
12 – 16m
|
1,2m
|
16 – 30m
|
1,4m
|
8.8. Chiều cao cửa:
- Tầng 1: Chiều cao cửa đi mặt tiền cao 2,9m (kể cả ô thoáng 0,6m).
- Tầng 2, 3, 4, 5, 6: Chiều cao cửa đi mặt tiền cao 2,7m (kể cả ô thoáng 0,6m).
8.9. Lan can ban công:
- Lan can ban công cao 0,9m so với mặt sàn (yêu cầu lan can thoáng).
- Cho phép xây dựng một phần ban công thành buồng, phòng để tổ chức kiến trúc mặt đứng đảm bảo hài hòa, tránh đơn điệu nhưng phải đảm bảo tỷ lệ phần xây kín tối đa bằng 2/3 chiều rộng mặt tiền, 1/2 phần ban công đua ra.
CHƯƠNG III
CÔNG TRÌNH HẠ TẦNG KỸ THUẬT
Điều 9. Vệ sinh đô thị
9.1. Thoát nước:
- Nước mưa và các loại nước thải không được xả trực tiếp lên mặt vỉa hè, đường phố mà phải theo hệ thống ống, cống ngầm từ nhà chảy vào hệ thống thoát nước chung của khu vực.
- Nước thải của khu vệ sinh (xí, tiểu) phải được xử lý qua bể tự hoại, xây dựng đúng tiêu chuẩn kỹ thuật trước khi đổ vào hệ thống cống thoát nước thải.
9.2. Thải khói khí:
- Không được thường xuyên xả khói, khí gây khó chịu cho khu dân cư xung quanh. Miệng xả ống khói, ống thông hơi không được hướng ra đường phố, nhà xung quanh.
9.3. Chống chói và lóa mắt:
- Mặt tiền ngôi nhà, biển quảng cáo không được sử dụng các vật liệu có độ phản quang lớn hơn 70%.
Điều 10. Quy định về cây xanh
Quy định chung: Việc trồng cây không được làm ảnh hưởng đến an toàn giao thông, không hạn chế tầm nhìn hoặc che khuất biển báo hiệu và tín hiệu điều khiển giao thông, không làm hư hại móng nhà và các công trình ngầm, không gây nguy hiểm (không trồng cây dễ gãy, đổ).
Quy định cụ thể:
- Cây xanh đường phố: Các ô trồng cây quy định không có gờ hoặc có gờ không đặc để đảm bảo nước mưa có thể chảy trực tiếp vào gốc cây và thấm xuống lòng đất.
- Hệ thống cây xanh đường phố cần được nghiên cứu bố trí hợp lý đúng chức năng cho từng khu vực:
+ Trồng cây có thân thẳng, gỗ dai đề phòng bị giòn gẫy bất thường, tán lá gọn, thân cây không có gai, có độ phân cành cao (khuyến khích trồng cây sao đen, sấu, lát xoan, bàng Đài Loan, giáng hương,…).
+ Lá cây có bản rộng để tăng cường quá trình quang hợp, tăng hiệu quả làm sạch môi trường.
+ Cây hoa quả (hoặc không có quả) không hấp dẫn ruồi nhặng làm ảnh hưởng đến vệ sinh môi trường.
+ Cây trồng có tốc độ tăng trưởng tốt, có sức chịu đựng được sự khắc nghiệt của thời tiết, ít bị sâu bệnh, mối mọt phá hoại.
Điều 11. Mỹ quan đô thị
11.1. Kiến trúc chắp vá và vật liệu tạm:
- Không được xây dựng các kiến trúc chắp vá bằng vật liệu thô sơ (tranh, tre, nứa, lá) trong khu vực dân cư đã ổn định.
- Không được xây thêm các kiến trúc chắp vá, bám vào kiến trúc chính như vẩy thêm mái bám vào kiến trúc chính, tường rào; làm kiến trúc tạm trên sân thượng, ban công, lô gia.
11.2. Trang trí mặt ngoài nhà:
- Mặt ngoài nhà (mặt tiền, mặt bên) không được quét các màu đen, màu tím, màu tối sẫm và trang trí các chi tiết phản mỹ thuật.
11.3. Sân phơi quần áo:
- Dọc các đường phố, ở mặt tiền các ngôi nhà không được bố trí sân phơi quần áo.
11.4. Cổng tường rào:
- Chiều cao tường rào không quá 2,1m (tính từ cốt vỉa hè tại vị trí chỉ giới đường đỏ) và phải được thống nhất trên một tuyến phố.
- Tường rào phải có hình thức kiến trúc thoáng, tỷ lệ thông thoáng tối thiểu là 60%, phù hợp với kiến trúc công trình chính và công trình liền kế, tường bên có thể xây nhưng phải hài hòa với công trình kiến trúc bên cạnh.
- Tường rào mặt tiền phần xây đặc phía dưới cao không quá 0,8m (tính từ cốt vỉa hè tại chỉ giới đường đỏ), phần phía trên phải đảm bảo thông thoáng không che khuất tầm nhìn.
Điều 12. Hệ thống cấp, thoát nước
12.1. Cấp nước:
- Đồng hồ nước và van nước phải được đặt trên vỉa hè và sát với tường công trình của từng hộ.
- Các hộ và các tổ chức hoạt động trong khu vực phải bảo vệ hệ thống đường ống không để xảy ra hư hại trong suốt thời gian thi công và sử dụng.
12.2. Thoát nước:
- Hệ thống thoát nước thải được thiết kế độc lập hoàn toàn với hệ thống thoát nước mưa.
- Thoát nước mưa: Các công trình phải lắp đặt hệ thống máng thu nước mưa, không để tình trạng nước mưa từ các mái công trình chảy trực tiếp xuống mặt hè, đường.
- Thoát nước thải: Nước thải sinh hoạt phải xử lý sơ bộ theo quy định mới được xả vào hệ thống thoát nước thải chung của khu vực quy hoạch.
- Các hộ dân và các tổ chức hoạt động trong Khu vực không được tự ý thay đổi, làm hư hại đến hệ thống cống thoát nước mưa, thoát nước thải trong suốt thời gian thi công và sử dụng. Nếu có xảy ra sự cố thì phải trả chi phí sửa chữa.
Điều 13. An toàn điện
- Nguồn điện lấy từ đường dây điện gần khu vực quy hoạch và phải được sự thống nhất của ngành Điện.
- Các yêu cầu về an toàn điện như khoảng cách của công trình đến các đường dây trung thế, hạ thế, các loại dây điện,…phải tuyệt đối đảm bảo theo tiêu chuẩn quy phạm Việt Nam hiện hành về an toàn điện và phải được các cơ quan có thẩm quyền xét duyệt trước khi thực hiện thi công đấu nối.
Điện chiếu sáng:
- Chủ đầu tư thực hiện và quản lý điện đảm bảo cung cấp hệ thống điện chiếu sáng theo quy hoạch.
- Phải tuân thủ tuyệt đối về an toàn điện và tiêu chuẩn hiện hành về điện chiếu sáng đường bộ.
Điều 14. An toàn giao thông
14.1. Tầm nhìn:
- Công trình xây dựng, cây xanh không được làm hạn chế tầm nhìn và che khuất các biển báo hiệu, tín hiệu điều khiển giao thông.
14.2. Góc vát tại các ngả đường (giao lộ):
- Để đảm bảo tầm nhìn an toàn khi lưu thông trên đường phố, tại các giao lộ, mặt tiền ngôi nhà hoặc tường rào phải được cắt vát theo quy định của quy hoạch được phê duyệt.
Điều 15. Quan hệ với các công trình bên cạnh
- Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống) được vượt quá ranh giới đất sử dụng.
- Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh) khí bụi, khí thải sang khu vực bên cạnh.
Điều 16. Kiốt, biển thông báo, quảng cáo, yêu cầu kỹ thuật đối với bảng quảng cáo được lắp đặt tại các công trình/nhà ở riêng lẻ:
16.1. Kiốt, biển quảng cáo, thông báo, thông tin trên vỉa hè phải đảm bảo các yêu cầu sau:
- Không làm ảnh hưởng xấu tới các nơi trang trọng và tôn nghiêm.
- Không đặt biển quảng cáo tại nơi có ảnh, tượng lãnh tụ, danh nhân, khẩu hiệu chính trị,…
- Không làm xấu các công trình kiến trúc và cảnh quan trong khu.
- An toàn giao thông: Không được hạn chế tầm nhìn hoặc che khuất biển báo hiệu và tín hiệu điều khiển giao thông. Tại những ngã rẽ, phố đông người qua lại không được đặt các biển quảng cáo, thông tin trực diện với tầm nhìn làm phân tán sự chú ý của người lái xe.
- Không gây khó khăn cho các hoạt động phòng cháy chữa cháy.
16.2. Bảng quảng cáo treo, gắn, ốp vào mặt tường bên công trình/nhà ở phải đảm bảo các yêu cầu sau:
- Chiều cao tối đa 05m, chiều dài không vượt quá mặt tường tại vị trí đặt bảng. Số lượng không quá 02 bảng.
- Đối với công trình/nhà ở 04 tầng trở xuống, chiều cao của bảng quảng cáo ốp vào mặt tường bên không được nhô lên quá sàn mái 1,5m.
16.3. Bảng quảng cáo đặt tại mặt tiền công trình/nhà ở phải đảm bảo các yêu cầu sau:
- Bảng quảng cáo ngang:
+ Mỗi tầng chỉ được đặt 01 bảng, chiều cao tối đa 02m, chiều ngang không được vượt quá giới hạn chiều ngang mặt tiền công trình/nhà ở; mặt ngoài bảng quảng cáo nhô ra khỏi mặt tường công trình/nhà ở tối đa 0,2m.
+ Vị trí: ốp sát vào ban công, mép dưới bảng trùng với mép dưới của sàn ban công hoặc mái hiên (vị trí mép dưới của sàn ban công hoặc mái hiên là vị trí chiều cao quy hoạch của sàn ban công hoặc mái hiên).
- Bảng quảng cáo dọc:
+ Chiều ngang tối đa 01m, chiều cao tối đa 04m nhưng không vượt quá chiều cao của tầng công trình/nhà ở nơi đặt bảng quảng cáo, mặt ngoài bảng quảng cáo nhô ra khỏi mặt tường công trình/nhà ở tối đa 0,2m.
+ Vị trí: ốp sát vào mép tường đứng.
- Đối với công trình/nhà ở một tầng chỉ được đặt 01 bảng ngang và 01 bảng đứng.
16.4. Yêu cầu kỹ thuật khác đối với công trình quảng cáo thực hiện theo Thông tư số 19/2013/TT-BXD ngày 31/10/2013 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Phương tiện quảng cáo ngoài trời.
Điều 17. Các quy định về quản lý quy hoạch giao thông
- Đường giao thông:
+ Mặt cắt 1-1: 14,5m = 3,5m + 7,5m + 3,5m.
+ Mặt cắt 2-2: 11,0m = 3,5m + 7,5m.
+ Mặt cắt 3-3: 22,5m = 6,0m + 10,5m + 6,0m.
+ Mặt cắt 4-4: 14,0m = 3,0m + 7,5m + 3,5m.
+ Mặt cắt 5-5: 13,5m = 3,0m + 7,5m + 3,0m.
+ Mặt cắt 6-6: 13,0m = 1,0m + 7,5m + 4,5m.
CHƯƠNG IV
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều 18. Điều lệ này có giá trị và được thi hành kể từ ngày ký.
Điều 19. Các cơ quan có trách nhiệm quản lý xây dựng căn cứ trên đồ án quy hoạch chi tiết và quy định cụ thể của Quy chế quản lý xây dựng này để hướng dẫn thực hiện theo đúng quy hoạch và quy định của pháp luật.
Điều 20. Mọi vi phạm các điều khoản của Quy chế này, tùy theo hình thức và mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo đúng quy định pháp luật.
Điều 21. Thủ trưởng các cơ quan: Phòng Quản lý đô thị, Đội Quản lý TTĐT, UBND phường Tân Hồng theo chức năng hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện quy hoạch này.
Điều 22. Đồ án “Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn, thị xã Từ Sơn” được lưu trữ tại các cơ quan sau đây để các tổ chức, cơ quan, nhân dân được biết và thực hiện:
- Phòng Quản lý đô thị thị xã Từ Sơn.
- Đội Quản lý trật tự đô thị thị xã Từ Sơn.
- Ban Quản lý các DAXD thị xã Từ Sơn.
- UBND phường Tân Hồng.
- Công ty Cổ phần nội thất và xây dựng ACD./.
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Hoàng Bá Huy