CHƯƠNG I
PHẦN MỞ ĐẦU
I. Lý do sự cần thiết điều chỉnh:
Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu công nghiệp Suối Tre đã được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 1102/QĐ-UBND ngày 04/5/2011. Công ty CP Sonadezi An Bình được giao làm chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp này. Tuy nhiên trong quá trình triển khai dự án có phát sinh một số nội dung cần phải điều chỉnh như sau:
1. Báo cáo tình hình thực hiện dự án:
Năm 2012 Khu công nghiệp Suối Tre chính thức được thành lập trên cơ sở hợp nhất 3 cụm công nghiệp Suối Tre 1, Suối Tre 2 và Bảo Vinh, với quy mô khoảng 150ha nằm trên địa bàn xã Suối Tre và Bảo Vinh, thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai. Công ty CP Sonadezi An Bình xin được báo cáo tình hình thực hiện đầu tư theo các nội dung sau:
1.1. Về pháp lý:
Văn bản số 964/TTg-KTN ngày 17/06/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh, bổ sung các khu công nghiệp của tỉnh Đồng Nai vào quy hoạch phát triển các KCN ở Việt Nam;
Văn bản số 1736/UBND-CNN ngày 15/03/2010 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc thỏa thuận địa điểm đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp Suối Tre của Công ty CP Xây Dựng Sonadezi;
Văn bản số 3565/UBND-CNN ngày 31/05/2011 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc gia hạn văn bản thỏa thuận địa điểm dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp Suối Tre của Công ty CP Sonadezi An Bình;
Quyết định số 1102/QĐ-UBND ngày 04/5/2011 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu công nghiệp Suối Tre, thị xã Long Khánh;
Quyết định số 77/QĐ-UBND ngày 05/01/2012 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường khu công nghiệp Suối Tre ;
Giấy chứng nhận đầu tư số: 47221000921 do Ban Quản lý các khu công nghiệp Đồng Nai cấp ngày 20/02/2012 ;
Quyết định số 679/QĐ-UBND ngày 13/03/2012 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc thành lập khu công nghiệp Suối Tre, thị xã Long Khánh, Đồng Nai;
Hợp đồng thuê đất số 71/HĐTĐ ngày 13/12/2012 được ký kết giữa Giám đốc Sở Tài nguyên & Môi trường Đồng Nai và Tổng Giám đốc Công ty CP Sonadezi An Bình.
1.2. Về đầu tư cơ sở hạ tầng:
- Giai đoạn 1 (CCN Suối Tre 1) với diện tích 50ha đã hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật và trồng cây xanh;
- Giai đoạn 2 (CCN Bảo Vinh) với diện tích 47,13ha đã hoàn thành xây dựng Nhà máy xử lý nước thải giai đoạn 1, đang triển khai xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dự kiến hoàn thành trong 2015;
- Giai đoạn 3 (CCN Suối Tre 2) với diện tích 50ha: chưa được bàn giao mặt bằng do chưa hoàn tất công tác bồi thường giải phóng mặt bằng;
1.3. Về giải phóng mặt bằng (đền bù giải tỏa):
- Giai đoạn 1&2: Hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, đã ký hợp đồng thuê đất;
- Giai đoạn 3 (CCN Suối Tre 2) với diện tích 50ha đang được thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng theo quyết định số 140/QĐ-UBND ngày 03/02/2015 của UBND thị xã Long Khánh về việc phê duyệt phương án bồi thường bổ sung dự án KCN Suối Tre, dự kiến cuối 2016 Tổng Công ty Cao su Đồng Nai sẽ giao toàn bộ diện tích đất trồng cao su để thực hiện dự án.
1.4. Về thu hút đầu tư:
- Giai đoạn 1 (CCN Suối Tre 1) thực hiện mời gọi đầu tư được 10 nhà đầu tư với tổng diện tích 29,7 ha;
- Giai đoạn 2 (CCN Bảo Vinh) thực hiện mời gọi được 4 nhà đầu tư với tổng diện tích 16,3 ha;
- Giai đoạn 3 (CCN Suối Tre 2) thực hiện mời gọi được 1 nhà đầu tư, đã thực hiện việc ký thỏa thuận giữ đất với tổng diện tích đất thuê khoảng 39ha.
Như vậy tính đến nay Khu công nghiệp Suối Tre đã hoàn tất công tác bồi thường và được giao đất xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật với diện tích 97,13ha đạt 65% tổng diện tích toàn khu công nghiệp. Thực hiện ký hợp đồng cho thuê lại đất và ký biên bản giữ đất với 15 nhà đầu tư với tổng diện tích 85ha đạt 89% tổng diện tích đất công nghiệp toàn khu.
2. Các vướng mắc trong quá trình thực hiện dự án – Lý do điều chỉnh:
2.1. Trong công tác đền bù giải tỏa:
Hầu hết diện tích đất của khu công nghiệp là đất trồng cây cao su do Tổng công ty cao su Đồng Nai quản lý. Thời gian thực hiện thanh lý cây và đào gốc cây cao su phải theo quy định của chuyên ngành nên thời gian hoàn tất công tác bồi thường, bàn giao mặt bằng kéo dài. Bên cạnh đó, người dân lấn chiếm đất hành lang lưới điện dọc đường Lê A xây dựng trái phép, sinh sống gây mất mỹ quan, mất an ninh trật tự ở những vị trí tiếp giáp với khu công nghiệp.
2.2. Trong công tác tiếp thị mời gọi đầu tư:
Từ đầu năm 2008 Công ty chính thức tiếp thị mời gọi đầu tư cho CCN Suối Tre 1 (giai đoạn 1 toàn khu), thời điểm này đến năm 2012 rất ít nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến việc đầu tư tại đây, hầu hết khách tham quan xong từ chối với lý do xa trung tâm, xa cảng... Để khắc phục những khó khăn trước mắt Công ty CP Sonadezi An Bình áp dụng hình thức ưu đãi đầu tư như: miễn 2 năm phí quản lý, miễn phí đất thô, hỗ trợ miễn phí thủ tục đầu tư…Từ đầu năm 2013, khi cao tốc Long Thành – Dầu Giây đang trong giai đoạn thi công đoạn cuối tuyến thì công tác thu hút đầu tư khởi sắc; lúc này nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến khu công nghiệp Suối Tre do sẽ rút ngắn quãng đường ra các cảng nước sâu. Cụ thể là cuối năm 2014 có một số doanh nghiệp mong muốn đầu tư thuê đất với quy mô diện tích lớn để đầu tư dây chuyền khép kín như Công ty Wang Kang Pin, Công ty All Gold Limited, … Đề đáp ứng yêu cầu về dây chuyền sản xuất của một số nhà đầu tư này, Công ty CP Sonadezi An Bình gặp nhiều khó khăn trong việc đáp ứng quy định quản lý quy hoạch như:
- Công ty TNHH Xiong Lin (VN) thuê 3,1ha gồm 2 lô đất L3, L4 và toàn bộ lô đất khu đất trung tâm dịch vụ; việc này ảnh hưởng đến đến việc điều chỉnh vị trí đất khu trung tâm dịch vụ;
- Nhà đầu tư Đài Loan đề nghị ký thỏa thuận giữ đất cho toàn bộ diện tích đất giai đoạn 3 (39 ha đất công nghiệp): việc này ảnh hưởng đến việc điều chỉnh quy hoạch toàn bộ giai đoạn 3: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, cây xanh tập trung, bể nước thải trung chuyển…
II. Tính chất, mục tiêu lập điều chỉnh quy hoạch:
- Dựa trên quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu Công nghiệp Suối Tre, thị xã Long Khánh đã được duyệt năm 2011, điều chỉnh và nghiên cứu giải quyết các vấn đề cơ bản sau:
- Đề xuất phương án điều chỉnh, tổ chức các khu chức năng, quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật một cách hợp lý, tổ chức một môi trường sản xuất hiện đại, phù hợp với từng loại hình công nghiệp.
- Đáp ứng nhu cầu thuê đất cho các đối tượng có nhu cầu, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài.
- Tạo cơ sở pháp lý cho việc tiến hành triển khai xây dựng, quản lý xây dựng và đầu tư xây dựng theo Luật xây dựng.
- Tạo căn cứ cho các công tác nghiên cứu tiếp theo về hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
II. Cơ sở thiết kế lập quy hoạch:
1. Các cơ sở pháp lý:
- Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014;
- Căn cứ Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 của Chính phủ về Quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;
- Căn cứ Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 của Chính phủ về Quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế;
- Căn cứ Thông tư 19/2008/TT-BXD ngày 20/11/2008 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn thực hiện việc lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế;
- Căn cứ Quyết định số 1102/QĐ-UBND ngày 04/5/2011 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu công nghiệp Suối Tre, thị xã Long Khánh;
- Thực hiện Văn bản số 5313/ UBND-CNN ngày 09/7/ 2015 của UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận chủ trương cho Công ty Cổ phần Sonadezi An Bình được phép điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu công nghệp suối Tre, thị xã Long Khánh.
- Căn cứ Biên bản số 48/BB-SXD ngày 24/9/2015 của Sở Xây dựng Đồng Nai về việc góp ý nội dung hồ sơ điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu Công nghiệp Suối Tre, thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai.
2. Các nguồn tài liệu, số liệu:
- Các tiêu chuẩn và quy phạm thiết kế theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam hiện hành;
- Các số liệu dân số, địa chất thủy văn, các thông số tiềm năng phát triển tự nhiên, tiềm lực xã hội khu vực dự án trong tổng thể quy hoạch chung Thị xã Long Khánh;
- Báo cáo thuyết minh tổng hợp Khu công nghiệp Suối tre đã được phê duyệt theo Quyết định số1102/QĐ-UBND.
3. Các cơ sở bản đồ:
- Bản đồ địa chính khu đất tỷ lệ 1/5000;
- Sơ đồ vị trí mối liên hệ vùng;
- Số liệu đo đạc địa hình hiện trạng tỷ lệ 1/500 (do Trung Tâm Quy Hoạch thực hiện).
- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, môi trường được phê duyệt theo Quyết định số 1102/QĐ-UBND.
CHƯƠNG II
ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT NGHIÊN CỨU QUY HOẠCH
I. Vị trí và đặc điểm điều kiện tự nhiên:
1. Vị trí, giới hạn khu đất:
1.1. Vị trí: khu vực quy hoạch thuộc xã Suối Tre, thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai.
1.2. Giới hạn khu đất:
Khu đất nghiên cứu quy hoạch có vị trí tứ cận tiếp giáp như sau:
- Phía Bắc : Giáp đường đất và Suối Suối Tre-Bình Lộc;
- Phía Nam : Giáp khu dân cư hiện hữu;
- Phía Ðông : Giáp đất lô cao su, đường đất;
- Phía Tây : Giáp đất lô cao su, KCN Long Khánh.
1.3. Quy mô diện tích:
- Quy mô diện tích toàn khu khoảng: 1.495.048m² (149,5048ha), theo văn bản thỏa thuận địa điểm số:1736/UBND-CNN ngày 15/3/2010 của UBND tỉnh Đồng Nai.
- Trong đó:
+ Diện tích ranh đất lập quy hoạch theo bản vẽ trích lục và đo chỉnh lý bản đồ địa chính khu đất số 46/TLBĐ tỷ lệ 1/2000 được lập ngày 10/12/2010: 1.447.821m² (144,7821ha);
+ Diện tích đất hành lang lưới điện cao thế: 27.889m² (2,7889ha);
+ Diện tích đất đường Cua Heo-Bình Lộc: 19.338m² (1,9338ha).
- Tỷ lệ lập quy hoạch: 1/500.
2. Địa hình - địa mạo:
Địa hình quy hoạch nằm trên khu vực tương đối cao, theo kết quả khoan thăm dò, độ sâu xuất hiện nước ngầm từ 20- 30m, cung cấp 850m3/ngày đêm. Mực nước ngầm này hoàn toàn thuận lợi cho công tác xây dựng.
3. Khí hậu - Thủy văn:
- Khu vực quy hoạch nằm trong khu vực khí hậu nhiệt đới có 2 mùa mưa và mùa khô. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4. Lượng mưa trung bình hàng năm là 1.900 mm và 87% lượng mưa tập trung vào mùa mưa.
3.1. Nhiệt độ không khí:
- Nhiệt độ trung bình hàng năm khoảng 26oC;
- Tháng tư là tháng có nhiệt độ cao nhất từ 28oC - 29oC;
- Tháng 12 là tháng có nhiệt độ thấp nhất khoảng trên dưới 25oC;
- Nhiệt độ tối cao đạt tới 38oC, tối thấp khoảng 17oC;
- Biên độ nhiệt trong mùa mưa đạt 5,5 - 8oC, trong mùa khô đạt 5 - 12oC.
3.2. Độ ẩm tương đối:
- Ðộ ẩm trung bình : 64,8%;
- Ðộ ẩm cao nhất : 99,6%;
- Ðộ ẩm thấp nhất : 30%.
3.3. Nắng:
- Tổng giờ nắng trong năm khoảng 2.350 giờ, trung bình mỗi tháng có 220 giờ nắng.
- Các tháng mùa khô có tổng giờ nắng khá cao, chiếm trên 60% giờ nắng trong năm.
- Tháng 3 có số giờ nắng cao nhất khoảng 300 giờ.
- Tháng 8 có số giờ nắng thấp nhất khoảng 140 giờ.
3.4. Mưa:
- Lượng mưa trung bình khoảng 1.800 - 2.000 mm/năm.
- Mưa phân bố không đều tạo nên hai mùa mưa và khô. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 chiếm trên 90% lượng mưa hàng năm. Các tháng 8, 9, 10 là các tháng có lượng mưa cao nhất. Có tháng lượng mưa lên đến trên 500mm như tháng 10 năm 1990. Các tháng mùa khô còn lại từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau chiếm chưa đầy 10%. Có một số tháng hầu như không có mưa như tháng 1 và tháng 2. Ngày có lượng mưa cao nhất đo được khoảng 430mm (1952).
3.5. Gió:
- Mỗi năm có 2 mùa gió đi theo hai mùa mưa và mùa khô. Về mùa mưa, gió thịnh hành Tây Nam. Về mùa khô, gió thịnh hành Ðông Bắc. Chuyển tiếp giữa 2 mùa còn có gió Ðông và Ðông Nam. Nay là loại gió địa phương, thường gọi là gió chướng.
- Tốc độ gió trung bình đạt 10 - 15 m/s, lớn nhất 25 - 30 m/s. Khu vực này ít chịu ảnh hưởng của gió bão, tuy nhiên giông giật và lũ quét là hiện tượng thường xảy ra.
3.6. Lượng bay hơi:
- Lượng bay hơi tương đối cao và thay đổi theo mùa
- Lượng bay hơi trung bình ngày : 3,5mm;
- Lượng bay hơi ngày ngày cao nhất : 6,95mm;
- Lượng bay hơi ngày thấp nhất : 1,97mm.
II. Hiện trạng khu vực thiết kế quy hoạch.
1. Hiện trạng sử dụng đất và đầu tư cơ sở hạ tầng:
- Tổng diện tích lập quy hoạch khu công nghiệp Suối Tre khoảng 144,7821ha. Trong đó, diện tích cụm công nghiệp Suối tre 1 với diện tích khoảng 50ha đã hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật và trồng cây xanh, diện tích cụm công nghiệp Bảo Vinh đã được phê duyệt quy hoạch là 44,8762ha đã hoàn thành xây dựng Nhà máy xử lý nước thải giai đoạn 1, đang triển khai xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dự kiến hoàn thành trong 2015, còn lại diện tích cụm công nghiệp Suối Tre 2 khoảng 50ha chưa được bàn giao mặt bằng do chưa hoàn tất công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
2. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật:
2.1. Hiện trạng giao thông:
- Giao thông đối ngoại khu quy hoạch hiện có tuyến đường nhựa Cua Heo-Bình Lộc bắt đầu từ tuyến QL1A chạy vào khu quy hoạch, mặt đường bê tông nhựa hiện hữu rộng 7,5m. Tuyến đường này đã có dự án xây dựng mở rộng theo tiêu chuẩn đường liên xã có lộ giới là 36m. Bên cạnh đó, về phía Nam của khu vực quy hoạch, cách Quốc lộ 1A (trục giao thông chính quốc gia) khoảng 500m có tuyến đường sắt Long Khánh dự kiến mở rộng và nâng cấp, về phía Bắc có tuyến đường cao tốc Bắc Nam cách khoảng 2,5km và xung quanh khu quy hoạch, có các tuyến đường được kết nối lưu thông với nhau như khu công nghiệp Long Khánh, các khu dân cư v.v…
- Giao thông đối nội chỉ có một số tuyến đường đất lô cao su, bề rộng trung bình 3m-4m. Ngoài ra còn có các tuyến giao thông của cụm công nghiệp Suối Tre 1 đã được đầu tư xây dựng khá hoàn chỉnh.
2.2. Hiện trạng san nền và thoát nước mưa:
- Khu quy hoạch có địa hình tương đối bằng phẳng, hướng dốc chính chủ yếu được tập trung tại vị trí ở giữa khu quy hoạch hướng về phía Đông và một phần dốc hướng về phía Đông Bắc, cao độ tự nhiên thấp nhất khoảng 150m, cao độ tự nhiên cao nhất 180m nằm về phía Tây Nam.
- Hệ thống thoát nước mưa khu quy hoạch chủ yếu tự thấm và tự chảy theo địa hình tự nhiên, hướng thoát nước chủ yếu tập trung ở 2 con suối, một phần thoát ra suối nằm ở vị trí giữa khu đất hướng về phía Đông trong cụm CN Bảo Vinh và một phần thoát ra suối hướng về phía Đông Bắc thông qua đường Cua Heo-Bình Lộc và cầu Bình Lộc. Tuy nhiên, trong phần đất của cụm CN Suối Tre 1 đã xây dựng được một số tuyến cống và mương hở thoát nước mưa khá hoàn chỉnh.
2.3. Hiện trạng cấp nước:
- Hiện tại trong cụm CN Suối Tre 1 đã có hệ thống cấp nước hoàn chỉnh, nguồn nước được lấy của Công ty Cổ phần cấp nước Long Khánh cách khu công nghiệp về phía Nam khoảng 200m.
2.4. Hiện trạng cấp điện:
- Hiện trong khu vực quy hoạch có tuyến dây điện cao thế 110KV chạy ngang qua khu đất theo hướng Đông Tây và hai tuyến dây trung thế 22kv chạy dọc theo đường nhựa Cua Heo-Bình Lộc hiện hữu. Mặt khác, Trong khu đất phần cụm CN Suối Tre 1 đã xây dựng một số tuyến đường dây 22kv dọc theo các tuyến đường giao thông.
2.5. Thông tin liên lạc:
- Hiện dọc đường Cua Heo-Bình Lộc đã có tuyến đường dây thông tin liên lạc được dẫn từ tuyến đường QL1A, bên cạnh đó, hệ thống thông tin liên lạc ở cụm CN Suối Tre 1 cũng đã được xây dựng.
2.6. Hiện trạng chất lượng môi trường:
- Chất lượng môi trường tại khu quy hoạch và xung quanh tương đối tốt.
3. Đánh giá chung hiện trạng:
3.1. Những thuận lợi cơ bản:
- Khu vực rất thuận lợi cho việc xây dựng và phát triển khu công nghiệp.
- Nằm giáp với các tuyến đường bộ và đường sắt nên rất thuận lợi cho việc vận chuyển hàng hóa.
- Hệ thống điện và thông tin liên lạc đi dọc theo đường nhựa hiện hữu sát với vị trí khu đất quy hoạch nên rất thuận lợi cho công tác đấu nối sau này.
- Hệ thống hạ tầng đã được triển khai trong giai đoạn đầu của dự án.
- Nguồn lao động sẵn có tại địa phương dồi dào.
3.2. Những khó khăn tồn tại cần được giải quyết:
- Phối hợp với Tổng công ty cao su Đồng Nai giải quyết việc thanh lý cây và đào gốc cây cao su còn tồn tại trong khu vực lập quy hoạch.
- Giải quyết vấn đề về việc người dân lấn chiếm đất hành lang lưới điện dọc đường Lê A xây dựng trái phép, sinh sống gây mất mỹ quan, mất an ninh trật tự ở những vị trí tiếp giáp với khu công nghiệp.
CHƯƠNG III
QUY MÔ LAO ĐỘNG, CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT
VÀ NỘI DUNG ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH
I. Quy mô lao động:
1. Quy mô lao động:
- Dự kiến lao đông làm việc cho Khu công nghiệp Suối Tre là khoảng trên 9.000 người với chỉ tiêu 100-120 người/1ha đất công nghiệp.
2. Nguồn cung và giải pháp về nhu cầu lao động:
- Trong quá trình phát triển, Đồng Nai đã quy hoạch bổ sung KCN và đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đến năm 2015 phát triển 36 KCN với tổng diện tích khoảng 12.057,77 ha. Đến nay, tỉnh Đồng Nai đã có 31 KCN được thành lập với tổng diện tích 9.559,35 ha. Các KCN đã đầu tư hệ thống hạ tầng tương đối hoàn chỉnh.
- Cùng với việc thu hút đầu tư nước ngoài, nhiều Khu công nghiệp, Cụm công nghiệp trên địa bàn tỉnh nói chung và thị xã Long Khánh nói riêng đang phát triển rất nhanh. Theo đó, nguồn nhân lực lao động đang là bài toán không đơn giản cho các nhà đầu tư.
- Không thể phủ nhận lực lượng lao động này có vai trò rất quan trọng trong phát triển kinh tế của địa phương. Đến nay, người lao động đa số di chuyển từ nông thôn ra thành thị, xin làm việc tại các Khu Công nghiệp chủ yếu vẫn là tự phát với mong muốn kiếm được chút vốn rồi lại trở về quê, ít người lao động có chí hướng rèn luyện để làm việc lâu dài tại các Khu công nghiệp, Cụm công nghiệp. Từ phân tích đó có thể thấy nguồn cung cấp lao động cho Khu Công nghiệp Suối Tre đa phần là người địa phương và các khu vực nông thôn lân cận, một số từ các tỉnh thành khác tới.
- Với xuất phát điểm là quốc gia nông nghiệp, tác phong làm việc thiếu chuyên nghiệp luôn là điểm yếu của người lao động nước ta.
- Để khắc phục được điều đó, người lao động cần phải nâng cao ý thức, tự giác rèn luyện tác phong làm việc khoa học, nghiêm túc, đáp ứng yêu cầu của các công ty. Ngoài ra các các công ty cần đầu tư hệ thống máy móc, nhà xưởng hiện đại, chuyển giao công nghệ nhằm phục vụ tốt nhất cho quá trình sản xuất, thu hút được nhiều lao động có tay nghề. Khi làm việc tại các nhà máy này, cơ hội tiếp cận khoa học kỹ thuật tiên tiến của các quốc gia phát triển đối với người lao động là rất đáng quý. Từ đó mối quan hệ giữa người lao động và người sử dụng lao động có thể gắn bó lâu dài vì lợi ích chung cho đôi bên và sự phát triển bền vững cho Khu Công nghiệp góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại địa phương nói riêng và của tỉnh nói chung.
II. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật:
- Căn cứ Hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu Công nghiệp Suối Tre đã được duyệt năm 2011;
- Bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500;
- Thực hiện theo quy chuẩn, quy phạm Việt Nam hiện hành và các quy phạm xây dựng có liên quan.
Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật làm chủ yếu làm cơ sở nghiên cứu quy hoạch được áp dụng cho khu công nghiệp Suối Tre như sau:
- Mật độ xây dựng – tầng cao đối với từng loại công trình:
* Chỉ tiêu đất xây dựng khu trung tâm dịch vụ:
+ Tầng cao : 3 - 5 tầng;
+ Mật độ : 30 – 40%.
* Chỉ tiêu đất xây dựng khu xử lý nước thải:
+ Tầng cao : 1 - 3 tầng;
+ Mật độ : 30 – 40%.
* Chỉ tiêu đất xây dựng nhà máy (áp dụng quy chuẩn xây dựng nhà máy, kho tàng theo từng lô đất cụ thể):
+ Tầng cao : 1 - 3 tầng;
+ Mật độ : 50 – 70%.
- Tỷ lệ cây xanh trong từng lô đất xây dựng nhà máy đạt ≥20%, mật độ xây dựng trong các khu cây xanh ≤5% và tầng cao xây dựng tối đa ≤1 tầng.
- Chỉ giới xây dựng: Công trình xây dựng cách tường rào lô đất (tất cả các phía) tối thiểu 9m.
- Tiêu chuẩn cấp điện : 200Kw/ha;
- Tiêu chuẩn cấp nước : 45m³/ha/ngày;
- Tiêu chuẩn thông tin liên lạc : 7máy/ha;
- Tiêu chuẩn thoát nước thải= 80% nước cấp : 36m³/ha/ngày;
- Rác thải : 0,5tấn/ha/ngày.
III. Nội dung điều chỉnh quy hoạch:
1. Quy hoạch sử dụng đất được duyệt:
- Lấy tuyến đường Cua Heo-Bình Lộc làm tuyến đường trục chính vào khu công nghiệp.
- Hệ thống giao thông nội bộ được bố trí dựa trên nền tảng hệ thống giao thông 2 cụm CN Suối Tre 1 và Bảo Vinh (Quy hoạch đã được phê duyệt). Bên cạnh đó, hệ thống giao thông được phát triển về hướng Bắc, mở rộng thông suốt trên toàn khu nhằm phân chia các khu chức năng hợp lý và đảm bảo sự tiếp cận tốt nhất cho các khu chức năng.
- Các phân khu chức năng chủ yếu được cập nhật theo phương án bố trí của cụm CN Suối Tre 1 và cụm CN Bảo Vinh (Quy hoạch đã được phê duyệt). Mặt khác, về phía Bắc khu QH chủ yếu mở rộng phát triển quỹ đất dành cho đất công nghiệp.
- Các khoảng cây xanh cách ly được bố trí phân tán nhằm hạn chế mức độ ô nhiễm từ các nhà máy-xí nghiệp ra khu dân cư.
- Khu trung tâm DV công nghiệp được bố trí về phía Đông ngay cửa ngõ ra vào của khu công nghiệp nhằm thuận lợi cho việc quản lý, giao dịch cũng như tạo cảnh quan cho khu công nghiệp.
2. Quy hoạch sử dụng đất điều chỉnh:
- Khu trung tâm dịch vụ công nghiệp được bố trí về phía Đông xung quanh là dải cây xanh cách ly, cách xa khu đất bố trí nhà máy xử lý nước thải.
- Các khu đất dùng để xây dựng nhà máy, xí nghiệp được phân bổ, tổ chức lại phù hợp với chức năng sản xuất công nghiệp theo tình hình thực tế.
- Hệ thống cây xanh tập trung được bố trí lại tại các vị trí khác nhằm dành đất tổ chức khu đất sản xuất công nghiệp được thuận lợi hơn.
- Bãi xe được dời về phía Nam tại khu vực cửa ngõ tiếp cận với khu công nghiệp.
- Bên cạnh đó việc bố trí lại hệ thống giao thông nhằm mang lại hiệu quả sử dụng đất trong khu quy hoạch.
3. Nội dung và các hạng mục điều chỉnh quy hoạch:
- Làm cơ sở pháp lý cho việc tiến hành triển khai xây dựng theo một định hướng cụ thể và hợp lý.
- Tạo môi trường tốt, thỏa mãn yêu cầu chất lượng sản xuất theo chỉ tiêu đặt ra.
- Áp dụng các quy chuẩn, quy phạm xây dựng áp dụng cho khu vực trên cơ sở bám sát điều kiện hiện trạng thực tế, tránh xáo trộn hoạt động sản xuất đã có cũng như đời sống người dân xung quanh khu vực lập quy hoạch.
- Điều chỉnh chức năng sử dụng đất cho phù hợp tình hình thực tế sử dụng đất tại khu vực lập quy hoạch trong từng giai đoạn cụ thể, tạo mới và liên kết tốt, phù hợp, hiệu quả đối với các khu vực xung quanh.
- Cập nhật các dự án được phê duyệt cũng như các dự án đã và đang triển khai thực hiện đến thời điểm hiện tại.
IV. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất điều chỉnh:
Sử dụng đất khu công nghiệp là vấn đề trọng yếu trong đồ án, trong đó đề xuất cho từng loại đất các khu chức năng quy mô và tỷ lệ để vừa ưu tiên nhiều nhất cho tỷ lệ đất xây dựng nhà xưởng, vừa đảm bảo được diện tích xây dựng các công trình phụ trợ sản xuất trong khu công nghiệp, tăng tính hiệu quả đầu tư đất đai và hạ tầng kỹ thuật. Các hạng mục trong diện tích lập quy hoạch điều chỉnh bao gồm:
1. Đất xây dựng khu trung tâm dịch vụ:
- Diện tích 19.682m² chiếm 1,36% diện tích lập quy hoạch. Trong khu này dự kiến sẽ xây dựng một công trình tổ hợp để quản lý, giao dịch, các dịch vụ đi kèm nhằm phục vụ mọi hoạt động của khu công nghiệp. Bên cạnh đó giành quỹ đất khoảng 3.000m² bố trí xây dựng trụ sở đội phòng cháy chữa cháy, trụ sở trung đội dân quân thường trực Khu Công nghiệp (mỗi trụ sở tối thiểu đạt 1.500m²/trụ sở).
- Đối với đất dành cho khu nhà ở cho công nhân và chuyên gia, căn cứ theo quy hoạch chung thị xã Long Khánh đã được phê duyệt, tại phía Nam giáp ranh Khu Công nghiệp Suối Tre có bố trí khu nhà ở công nhân khoảng 21ha. Căn cứ lượng công nhân tham gia và chuyên gia làm việc tại khu công nghiệp và nhu cầu nhà ở công nhân trong thời gian tới, công ty CP Sonadezi An Bình đang lên kế hoạch để có thể đầu tư một phần khu nhà ở đáp ứng nhu cầu công nhân và chuyên gia cho Khu Công nghiệp Suối tre.
2. Đất công nghiệp:
- Diện tích 960.811m² chiếm 66,36% diện tích lập quy hoạch. Chức năng khu sản xuất bao gồm các lô đất xây dựng nhà máy, xí nghiệp. Các lô đất có quy mô diện tích tùy theo yêu cầu tính chất của từng loại hình sản xuất.
- Các lô đất sản xuất liên hệ với đường vận tải, với khu dịch vụ và các công trình phụ trợ khác, sử dụng thuận lợi trực tiếp với các mạng lưới hạ tầng kỹ thuật như cấp điện, cấp nước, thoát nước của khu công nghiệp.
- Cơ cấu sử dụng đất trong lô đất nhà máy xí nghiệp được dự kiến theo quy chuẩn về mật độ xây dựng là 50 - 70%, cây xanh ≥20%.
3. Đất đầu mối hạ tầng kỹ thuật:
Diện tích 16.506m² chiếm 1,14% diện tích lập quy hoạch. Trong đó:
- Khu xử lý nước thải được bố trí tại vị trí thấp nhất của khu công nghiệp nằm về phía Đông Nam. Diện tích 14.000m² chiếm 0,97%, vị trí này nằm gần suối Chồn, đạt tiêu chuẩn theo quy định được thoát ra suối Cải
- Bể trung chuyển nước thải nằm về phía Bắc của khu đất, diện tích 2.506m² chiếm 0,17%.
4. Đất cây xanh:
- Trong phạm vi khu công nghiệp tổng diện tích cây xanh 185.563m² chiếm 12,82% diện tích lập quy hoạch. Về phía Đông, Tây và phía Nam của khu công nghiệp là khu dân cư bố trí phần cây xanh cách ly. Diện tích đất dành cho cây xanh bao gồm:
- Cây xanh công viên tập trung bố trí về phía Bắc và phía Nam dự án phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi giải trí cho công nhân, cải thiện môi trường và góp phần tạo cảnh quan chung của khu công nghiệp.
- Cây xanh hành lang hạ tầng kỹ thuật dùng để bố trí hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giảm chi phí đầu tư, tạo cảnh quan chung cho toàn khu công nghiệp.
- Ngoài ra cây xanh cách ly góp phần giảm thiểu mức độ gây ô nhiễm từ các nhà máy xí nghiệp ra các khu vực lân cận.
5. Đất giao thông, bãi đậu xe:
Diện tích 265.846m² chiếm 18,36% diện tích lập quy hoạch. Trong đó:
- Diện tích giao thông đối ngoại là 51.224m² chiếm tỷ lệ 3,54% diện tích lập quy hoạch.
- Diện tích giao thông đối nội là 211,233m² chiếm tỷ lệ 14,59% diện tích lập quy hoạch.
- Bãi xe được bố trí về phía Nam với diện tích 3.389m² chiếm tỉ lệ 0,23% diện tích lập quy hoạch.
CHƯƠNG IV
THIẾT KẾ ĐÔ THỊ
I. Giải pháp thiết kế:
1. Bố cục không gian kiến trúc toàn khu:
- Quy hoạch khu công nghiệp Suối Tre nhằm kết nối các cụm công nghiệp đã được phê duyệt lại với nhau thành một thể đồng nhất, quy hoạch các khu chức năng như khu cây xanh tập trung, các công trình nhà máy xí nghiệp mang tính hiện đại vừa đạt được hiệu quả thẩm mỹ kiến trúc vừa đạt được hiệu quả kinh tế cao, tiết kiệm diện tích đất…
- Tạo được sự liên kết không gian quy hoạch và kiến trúc giữa các khu trung tâm, khu sản xuất, khu cây xanh, hệ thống đường giao thông…
2. Các đối tượng thành phần nghiên cứu:
- Nghiên cứu và xác định các công trình điểm nhấn trong không gian khu quy hoạch, cấu trúc hệ thống không gian mở, tầng cao xây dựng công trình cho từng khu vực, khoảng lùi của công trình so với lộ giới, chỉ giới xây dựng, hình thức kiến trúc chủ đạo cho các khu chức năng, hệ thống giao thông vận hành, cây xanh mặt nước…
3. Các quy định về quản lý kiến trúc cảnh quan:
- Bao gồm các yếu tố sau:
+ Chỉ giới đường đỏ.
+ Chỉ giới xây dựng.
+ Chiều cao, màu sắc công trình.
+ Cây xanh thảm cỏ đường phố.
II. Các chỉ dẫn thiết kế đô thị cụ thể:
1. Bố cục không gian các khu vực trọng tâm, các tuyến, các điểm nhấn và các điểm nhìn quan trọng:
- Không gian khu trung tâm xây dựng tập trung, kết hợp với các vườn cây xanh, sân thể thao, biển hướng dẫn, quảng cáo…
- Kiến trúc nhà công nghiệp và không gian các khu vực sản xuất mang tính hiện đại, đẹp và bền vững.
- Hệ thống đường giao thông có chất lượng cao, vỉa hè đi bộ, biển báo, hệ thống đèn chiếu sáng.
- Hệ thống cây xanh có sự kết nối từ khuôn viên nhà máy đến hệ thống cây xanh dọc đường, các khu công viên và các khu xung quanh khu công nghiệp, cây xanh hai bên trục các tuyến đường chính khu công nghiệp.
1.1. Không gian trọng tâm:
- Nằm ở vị trí trung tâm của khu quy hoạch gồm hệ thống các công trình chính như khu trung tâm dịch vụ, khu nhà máy và khu viên cây xanh tập trung.
1.2. Các tuyến và điểm nhìn không gian quan trọng:
Không gian kiến trúc cảnh quan khu dự án được tổ chức trên cơ sở tôn trọng hình thái, phương thức ở của người dân trong vùng, không phá vỡ địa hình và các điều kiện tự nhiên sẵn có, bao gồm:
- Tuyến chính: Dọc theo trục giao thông đối ngoại quan trọng là đường Cua Heo – Bình Lộc, đường vành đai thị xã Long Khánh.
- Tuyến phụ: các đường trong các lô nhà máy và đường dạo dọc theo hệ thống công viên, song song hoặc vuông góc với các tuyến chính.
- Công trình điểm nhấn quan trọng nằm trong không gian trọng tâm khu quy hoạch là hệ thống các công trình chính như khu trung tâm dịch vụ, khu nhà máy và khu viên cây xanh tập trung.
- Các không gian mở hướng ra các trục đường chính.
1.3. Các yêu cầu về tổ chức và bảo vệ cảnh quan:
- Cây xanh có sự nối kết thành hệ thống từ khuôn viên nhà máy đến hệ thống cây xanh dọc theo các trục đường, các khu công viên và các khu vực cây xanh xung quanh khu công nghiệp.
- Các quy định về xây dựng, lộ giới, chỉ giới xây dựng và quy định quản lý xây dựng theo quy hoạch.
- Các cơ sở sản xuất phải đảm bảo yêu cầu về bảo vệ môi trường. Trong khuôn viên các xí nghiệp đảm bảo về tỷ lệ cây xanh cách ly cần thiết. Nước thải sinh hoạt và nước thải công nghiệp được xử lý cục bộ trong các xí nghiệp trước khi đưa vào hệ thống xử lý chung của toàn khu công nghiệp.
- Chất thải rắn của từng xí nghiệp được thu gom hàng ngày qua sự thỏa thuận giữa các xí nghiệp công nghiệp với Công ty Dịch vụ Môi trường Đô thị của thị xã.
1.4. Các tiện nghi khác:
- Các bô rác: được bố trí dọc theo các vỉa hè, cách khoảng cách từ 30 – 50m.
- Các trụ đèn chiếu sáng: được bố trí xen vào giữa hai cây và đúng khoảng cách quy định.
- Các ghế đá nghỉ chân: được bố trí rải rác tại các tàn cây thuộc các khu hoa viên cây xanh.
- Nền vỉa hè: lót bằng loại gạch chịu được mưa nắng có màu sắc trang nhã, tươi vui sinh động.
- Các bồn cây, bồn hoa: được xây dựng loại gạch, đá có màu sắc phù hợp, có lưới sắc hoa văn.
- Các trụ đèn tín hiệu, biển báo, được bố trí tại các giao lộ quan trọng của khu và nơi có lối dành riêng cho người đi bộ băng ngang.
2. Chiều cao xây dựng công trình:
Chiều cao cho toàn khu vực nghiên cứu: ≤ 45m.
2.1. Trung tâm dịch vụ: 03 ÷ 05 tầng.
2.2. Nhà máy xí nghiệp: 01 ÷ 03 tầng.
2.3. khu hạ tầng kỹ thuật: 01 ÷ 03 tầng.
3. Khoảng lùi xây dựng công trình:
Quy định về chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng:
* Đường đỏ: phần diện tích nằm giữa hai đường đỏ bao gồm phần đường xe chạy, lề đi bộ và cây xanh, đèn chiếu sáng, trang trí. Để đảm bảo không gian thông suốt trên vĩa hè, khoảng cách giữa hai đường đỏ không được xây dựng bất cứ công trình kiến trúc nào cũng như phần nhô ra của chúng.
* Khoảng lùi: khoảng nằm giữa đường đỏ và chỉ giới xây dựng được quy định trong bản vẽ kiến trúc.
4. Xác định hình khối, màu sắc, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc:
4.1. Đối với hình khối kiến trúc:
- Thiết kế hình khối không gian của công trình kiến trúc là thiết kế hình thức bên ngoài của nó, nhằm đáp ứng yêu cầu thẩm mỹ trong khi phải thỏa mãn được các yêu cầu thích dụng, vững bền và kinh tế.
- Chính hình thức bên ngoài từ khối, dáng, mặt đứng, đến các chi tiết của công trình kiến trúc là những yếu tố đầu tiên gây cảm xúc, gây ấn tượng hay truyền cảm tới mọi người dù là ở mức độ nào, dù bằng cảm tính hay lý tính.
- Các công trình trong khu công nghiệp có thể bố trí theo giải pháp hợp khối hoặc phân tán phụ thuộc theo công năng sử dụng của từng loại hình công nghiệp.
4.2. Đối với màu sắc trang trí mặt tiền:
Tất cả các công trình trong khu quy hoạch phải sử dụng màu sắc tươi, sáng, cùng tông màu hài hòa trên bề mặt công trình và cả dãy nhà đồng nhất. Hạn chế dùng các màu tối, sẫm gay cảm giác nặng nề và khó chịu về thị giác, nóng bức về cảm giác và gây tâm lý phản cảm.
4.3. Hình thức kiến trúc chủ đạo: Có sự kết hợp giữa truyền thống và hiện đại mang nét đặc trưng của từng loại hình sản xuất công nghiệp.
5. Hệ thống cây xanh:
5.1. Vai trò của cây xanh:
Trước tiên hệ thống cây xanh có tác dụng cải thiện khí hậu vì chúng có khả năng ngăn chặn và lọc bức xạ mặt trời, ngăn chặn quá trình bốc hơi nước, giữ độ ẩm cho đất và độ ẩm không khí qua việc hạn chế bốc hơi nước, kiểm soát gió và lưu thông gió.
- Cây xanh có tác dụng bảo vệ môi trường: hút khí CO2 và cung cấp khí O2, ngăn giữ chất bụi độc hại, hạn chế tiếng ồn ở khu vực nội thành.
- Cây xanh có vai trò quan trọng trong kiến trúc và trang trí cảnh quan, những tính chất của cây xanh như: hình dạng (tán lá, thân cây), màu sắc (lá, hoa, thân cây) là những yếu tố làm tăng giá trị thẩm mỹ của các công trình kiến trúc nói chung và của tuyến đường nói riêng.
- Cây xanh trồng trên đường phố còn có tác dụng kiểm soát giao thông. Hàng cây bên đường có tác dụng định hướng, nhất là vào ban đêm sự phản chiếu của các gốc cây được sơn vôi trắng là những tín hiệu chỉ dẫn cho người đi đường.
- Cây xanh trồng ven sông suối, kênh rạch, ven khu vực giáp ranh với khu dân cư có tác dụng cách ly, bảo vệ bờ, ngăn tiếng ồn và tạo cảnh quan.
5.2. Quy hoạch hệ thống cây xanh:
5.2.1. Mảng cây xanh công viên tập trung:
- Với các hoa viên nhỏ phục vụ các hoạt động vui chơi giải trí, văn hóa, thể thao và mỹ quan đô thị, cải tạo vi khí hậu khu công nghiệp.
- Công viên là không gian công cộng quan trọng trong một khu đô thị, nơi con người giao tiếp với con người và với thiên nhiên. Về mặt thẩm mỹ, cảnh quan công viên cũng góp phần làm mềm các khối công trình kiến trúc. Các cây trồng trong công viên phải cao và có tán rộng để tạo bóng mát. Dưới mặt đất là các bãi cỏ rộng có trồng xen kẽ hoa tạo thêm màu sắc và hương thơm.
5.2.2. Mảng cây xanh vỉa hè:
Dọc theo các tuyến đường trồng các loại cây phù hợp với cảnh quan chung trong khu vực, có thể lựa chọn các loại cây có chiều cao khi trưởng thành từ 10-15m cho bóng mát và cho hoa đẹp như các loại cây thuộc họ bằng lăng..
5.3.3. Mảng cây xanh cánh ly:
Cùng với cây xanh công viên và cây xanh vỉa hè, cây xanh cách ly được trồng theo dãy cạnh nhau, dưới mặt đất là các bãi cỏ rộng. Có thể lựa chọn các loại cây có tán dày như bằng lăng, cây điệp vàng... Cây được trồng trên các tuyến đường, dọc ranh, các khu vực giáp ranh khu dân cư có tác dụng cách ly, ngăn tiếng ồn và tạo cảnh quan chung cho khu vực.
CHƯƠNG IV
QUY HOẠCH HỆ THỐNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT
I. Quy hoạch san nền:
1. Cơ sở thiết kế:
- Bản đồ địa hình hiện trạng tỷ lệ 1/500.
- Mặt bằng điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất tỷ lệ 1/500.
- QCXDVN 01 :2008/BXD Quy chuẩn xây dựng Việt Nam quy hoạch xây dựng
- QCVN 07 : 2010/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị
- TCVN 4447:2012 “ Công tác đất – thi công và nghiệm thu”
2. Phương án thiết kế:
2.1. Hiện trạng nền:
Khu quy hoạch có địa hình tương đối bằng phẳng, hướng dốc chính chủ yếu được tập trung tại vị trí ở giữa khu quy hoạch hướng về phía Đông và một phần dốc hướng về phía Đông Bắc, cao độ tự nhiên thấp nhất khoảng 150m, cao độ tự nhiên cao nhất 180m nằm về phía Tây Nam, độ dốc trung bình từ 2,0%-6,5%, hướng dốc chính hướng từ Tây Nam sang Đông Bắc.
2.2. Giải pháp thiết kế:
Hướng dốc, độ dốc san nền chủ yếu thiết kế theo địa hình tự nhiên, phần lớn diện tích đất được gạt bỏ lớp đất hữu cơ và làm phẳng mặt bằng. Một số vị trí có địa hình không thuận lợi cho việc thoát nước cũng như mặt bằng xây dựng công trình nên cần phải san lấp, cụ thể ở phía Tây Nam, Đông Nam. Còn những vị trí như cây xanh cách ly về phía Bắc, phía Đông Nam giữ nguyên hiện trạng không san lấp. Cao độ thiết kế san nền nơi cao nhất là 176,5m về phía Tây Nam và nơi thấp nhất là 150,5m về phía Bắc, độ dốc san nền được khống chế ≤4%, hướng dốc chủ yếu theo địa hình tự nhiên.
Tận dụng khối lượng đất đào tại các vị trí cao để đắp vào các vị trí thấp nhằm tiết kiệm chí phí san lấp.
Sau khi xác định cao độ thiết kế, lập lưới ô vuông 40x40(m), tính toán chi tiết và cho ta kết quả khối lượng và kinh phí đầu tư như sau:
+ Diện tích đào: 795.920m²;
+ Diện tích đắp: 208.808m².
II. Quy hoạch hệ thống thoát nước mưa:
1. Hiện trạng thoát nước mưa:
Hệ thống thoát nước mưa khu quy hoạch chủ yếu tự thấm và tự chảy theo địa hình tự nhiên, hướng thoát nước chủ yếu tập trung ở 2 con suối, một phần thoát ra suối Chồn nằm ở vị trí giữa khu đất sau đó đổ ra suối Cải ở phía Đông trong cụm CN Bảo Vinh và một phần thoát ra suối Bình Lộc ở phía Bắc thông qua đường Cua Heo-Bình Lộc và cầu Bình Lộc. Tuy nhiên, trong phần đất của cụm CN Suối Tre 1 đã xây dựng được một số tuyến cống và mương hở thoát nước mưa khá hoàn chỉnh.
2. Cơ sở thiết kế:
- QCXDVN 01 :2008/BXD Quy chuẩn xây dựng Việt Nam quy hoạch xây dựng
- QCVN 07 : 2010/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị
- TCVN: 7957:2008 Thoát nước. Mạng lưới bên ngoài và công trình. Tiêu chuẩn thiết kế
- TCVN 3989:2012 Hệ thống tài liệu thiết kế xây dựng – Cấp nước và thoát nước – Mạng lưới bên ngoài – Bản vẽ thi công.
3. Phương án thiết kế:
- Hệ thống thoát nước mưa được thiết kế tách riêng với nước thải
- Hệ thống cống được bố trí dọc theo hai bên vỉa hè đường giao thông, trên các đoạn cống bố trí các hố ga có miệng thu để thu nước mưa
- Độ dốc khống chế nhỏ nhất để cống có thể làm sạch và tự chảy được là 1/D, trong đó D là đường kính cống thoát nước.
- Phân chia lưu vực thoát nước mưa thành nhiều lưu vực nhỏ, tạo điều kiện thoát nước mưa nhanh nhất ra mạng cống bên ngoài. Ngoài ra, hệ thống thoát nước mưa của cụm công nghiệp Suối Tre 1 đã được thi công sẽ được kết nối chung vào hệ thống thoát nước mưa chung của khu công nghiệp.
- Các tuyến thoát nước xây dựng bằng cống tròn bê tông cốt thép và mương hở xây đá hộc bố trí dưới vỉa hè, dọc theo các trục đường. Độ sâu chôn cống bảo vệ cống chịu được tải trọng tác động.
- Hướng thoát nước chủ yếu được thoát ra hai hướng chính. Hướng 1 thoát về phía Bắc thông qua hệ thống mương xây đá hộc hiện hữu (có tiết diện 1,2x1,5m) dọc theo đường Cua Heo-Bình Lộc dẫn ra cầu Bình Lộc cách khu quy hoạch khoảng 200m sau đó đổ ra suối Bình Lộc. Hướng 2 thoát ra suối Chồn dẫn ra suối Cải cách khu quy hoạch khoảng 1350m về phía Đông Bắc
- Để thuận tiện cho việc thoát nước tốt không bị ngập úng khi có mưa thì đoạn suối Chồn có tiết diện trung bình (3,2x3x2)m sẽ được cải tạo, nạo vét với chiều dài khoảng 1350m
III. Phân tích, đánh giá hiện trạng và diễn biến môi trường khi không thực hiện quy hoạch xây dựng (phương án “không”).
Nhóm ĐMC tham khảo số liệu quan trắc và giám sát chất lượng môi trường tại các trạm như: nước mặt, không khí và các trạm quan trắc nước dưới đất.
1. Phân tích, đánh giá hiện trạng môi trường
Kết quả quan trắc chất lượng môi trường trên địa bàn tỉnh Đồng Nai tháng 03/2013 do Trung tâm Quan trắc và Kỹ thuật Môi trường Đồng Nai thực hiện cho thấy chất lượng các thành phần môi trường trong khu vực quy hoạch như sau:
+ Chất lượng môi trường không khí: Môi trường không khí chưa có dấu hiệu bị ô nhiễm, các chỉ tiêu chất lượng không khí đạt Quy chuẩn.
+ Chất lượng môi trường nước: Chất lượng nước các suối, rạch trong khu vực chưa bị ô nhiễm.
+ Chất lượng môi trường đất: Chất lượng đất tốt, hàm lượng các thông số kim loại nặng quan trắc đều có giá trị thấp hơn ngưỡng cho phép của QCVN 03:2008/BTNMT.
Nhìn chung, trong khu vực lập quy hoạch chỉ có hoạt động canh tác, trồng trọt nên môi trường chưa bị tác động xấu. Chất lượng của các thành phần môi trường khu vực dự án còn tốt và chưa có dấu hiệu ô nhiễm.
2. Dự báo xu hướng của các vấn đề môi trường chính trong trường hợp không thực hiện quy hoạch
2.1. Suy thoái đất đai
Trước sức ép về phát triển kinh tế - xã hội, quỹ đất tự nhiên nhìn chung sẽ tiếp tục bị khai thác triệt để hơn cho các nhu cầu sử dụng đất khác nhau: đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất xây dựng nhà máy, xí nghiệp, đất xây dựng hạ tầng kỹ thuật... Đối với đất sản xuất nông nghiệp sẽ bị biến đổi do chuyển sang mục đích phi nông nghiệp. Cụ thể:
- Đất sản xuất nông nghiệp bị ô nhiễm do quá trình công nghiệp hóa: khi khu công nghiệp được xây dựng và các nhà máy sản xuất đi vào hoạt động thải ra nước thải, khí thải làm ô nhiễm đất sản xuất nông nghiệp ở các vùng phụ cận, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quá trình sinh trưởng và phát triển cây trồng.
- Thoái hóa đất do khai thác quá mức như: sử dụng đất không hợp lý, không áp dụng biện pháp bảo vệ đất.
2.2. Suy giảm chất lượng môi trường nước mặt, nước dưới đất
Việc lạm dụng các loại phân bón, hóa chất bảo vệ thực vật trong sản xuất nông nghiệp và quá trình xử lý các phụ phẩm, chất thải trong trồng trọt, chăn nuôi chưa triệt để đã gây ô nhiễm môi trường nước, ảnh hưởng tới sức khỏe con người.
- Trong trồng trọt: việc lạm dụng phân bón và hóa chất bảo vệ thực vật các loại trong canh tác gây ra hiện tượng phú dưỡng nguồn nước mặt do hiện tượng chảy tràn.
- Trong chăn nuôi: phân và nước thải tuy chứa các thành phần NPK rất hữu ích cho cây trồng, nhưng các chất này nếu không được xử lý xả trực tiếp ra môi trường gây ô nhiễm nguồn nước.
Trong thời, gian tới nếu không thực hiện quy hoạch thì chất lượng nước mặt, nước dưới đất có nguy cơ bị suy giảm do các nguyên nhân sau:
- Nước thải phát sinh từ các nhà máy, công ty không được thu gom, xử lý gây ra ô nhiễm nguồn nước.
- Hệ thống thoát nước mưa và thoát nước thải không được thiết kế đồng bộ gây xói mòn đất đai, ô nhiễm chất lượng nước mặt.
IV. Dự báo các tác động và xu hướng diễn biến môi trường khi thực hiện quy hoạch:
1. Đánh giá sự thống nhất giữa các quan điểm, mục tiêu của quy hoạch và các mục tiêu bảo vệ môi trường
Quy hoạch khu công nghiệp Suối Tre nhằm đáp ứng mục tiêu đảm bảo cho quá trình phát triển kinh tế xã hội một cách đồng bộ và bền vững. Đạt hiệu quả cao về mặt kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường. Vì vậy, về tổng thể, các tác động môi trường có thể xảy ra khi thực hiện quy hoạch là các tác động môi trường có thể xảy ra trong mối liên quan tới tính chất quy mô, cơ cấu phân khu chức năng sử dụng đất, tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan, hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Sự thống nhất giữa các quan điểm của quy hoạch và các mục tiêu bảo vệ môi trường thể hiện ở chỗ:
- Sử dụng quỹ đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững, khai thác triệt để tiềm năng đất đai, tiềm năng con người và lợi thế tự nhiên;
- Bố trí và sử dụng quỹ đất cho các mục đích phát triển công nghiệp và phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thị xã Long Khánh.
2. Nhận diện diễn biến và các tác động môi trường chính có thể xảy ra khi thực hiện quy hoạch
2.1. Tác động của quy hoạch san nền
Trong quá trình san lấp, giải phóng mặt bằng và thi công của dự án không tránh khỏi tác động đến ba yếu tố môi trường chính là: đất, nước và không khí. Tuy nhiên các tác động này không kéo dài và kết thúc khi thực hiện xong dự án.
+ Nguồn gây ô nhiễm môi trường không khí:
Ảnh hưởng của dự án đến môi trường không khí chủ yếu là giai đoạn giải phóng mặt bằng, thi công.
Hoạt động của các thiết bị thi công gây ra tiếng ồn, độ rung, bụi và khí thải. Khí thải của các phương tiện vận tải có chứa bụi (kích thước hạt nhỏ hơn 10µm), SO2, NOx, CO, tổng hydrocacbon (THC) và chì (Pb) có khả năng gây ô nhiễm môi trường không khí. Các chất ô nhiễm này có độc tính cao hơn so với bụi từ mặt đất, tác động của chúng đến môi trường phụ thuộc nhiều vào điều kiện địa hình, khí tượng và mật độ phương tiện trong khu vực.
Bụi sinh ra từ quá trình đào, vận chuyển bùn đất và thi công xây dựng các tuyến cống. Lượng bụi sinh ra khá lớn, cộng với nồng độ bụi thứ cấp sinh ra từ hoạt động phương tiện giao thông.
Hoạt động thi công cũng gây ách tắc giao thông nếu không bố trí thời gian và công việc một cách phù hợp. Hiện tượng ách tắc giao thông càng làm phát sinh vào môi trường không khí một lượng đáng kể các chất ô nhiễm như: SO2, NOx, CO….
Trong quá trình vận chuyển đất cát còn thừa sau khi đào, lắp đặt các tuyến cống, một lượng bụi có thể sinh ra gây ô nhiễm tuyến đường vận chuyển do rơi vãi, gió thổi….
+ Nguồn gây ô nhiễm môi trường nước:
Nước thải và chất thải của công nhân trong quá trình thi công, nhằm phục vụ cho dự án, một lượng lớn công nhân tập trung và ở lại trong khu vực dự án sẽ làm cho nguồn nước gây ô nhiễm cục bộ. Tuy nhiên, nguồn gây ô nhiễm này không đáng kể, thời gian không kéo dài.
Dầu mỡ thải từ các thiết bị thi công; việc bảo trì, vệ sinh các thiết bị trong quá trình thi công sẽ thải ra lượng dầu mỡ vào môi trường nước. Sự rò rỉ, rơi vãi dầu nhớt từ các phương tiện thi công vào nguồn nước sẽ dẫn đến một số tác động do ô nhiễm nguồn nước bởi màng dầu và các sản phẩm phân giải của chúng.
Một phần các sản phẩm dầu lắng xuống và phân huỷ ở đáy khiến nguồn nước bị ô nhiễm bởi các sản phẩm phân giải không hoà tan. Cặn dầu tích luỹ ở suối là nguồn ô nhiễm cố định, gây độc hại cho hệ sinh vật đáy. Khi nguồn nước bị ô nhiễm dầu, các sản phẩm dầu phân giải gây chết các loài sinh vật phiêu sinh, sinh vật đáy có khả năng phân huỷ chất hữu cơ trong nước, từ đó làm giảm khả năng tự làm sạch của nguồn nước.
Sự ô nhiễm dầu còn làm giảm lượng ôxy hoà tan trong nước do nhu cầu sử dụng ôxy để phân huỷ các sản phẩm dầu. Ngoài ra váng dầu xuất hiện trên bề mặt nguồn nước gây cản trở cho việc làm thoáng, khuếch tán ôxy từ không khí vào trong nguồn nước. Khi lượng ôxy hoà tan trong nước giảm, nó sẽ gây ảnh hưởng đến các loài thuỷ sinh, đồng thời không cung cấp đủ lượng ôxy cần thiết để phân huỷ các hợp chất hữu cơ khác.
Do đó, trong quá trình hoạt động thi công của dự án cần có những biện pháp thích hợp nhằm ngăn chặn và giảm thiểu sự rơi vãi dầu nhớt vào nguồn nước.
Quá trình thi công lắp đặt các tuyến cống cấp và thoát nước ít nhiều cũng gây cản trở đến sự thoát nước trong khu vực dự án. Tuy nhiên, ảnh hưởng này không kéo dài và không đáng kể nếu quá trình thi công đảm bảo đúng yêu cầu tiến độ, yêu cầu kỹ thuật.
+ Nguồn gây ô nhiễm tiếng ồn:
Tiếng ồn chủ yếu phát sinh của các thiết bị thi công từ hoạt động giải phóng mặt bằng. Lượng xe tải vận chuyển vật liệu, thiết bị phục vụ thi công cũng góp phần gia tăng tiếng ồn trong khu vực dự án.
+ Nguồn gây ô nhiễm môi trường đất:
Môi trường đất có thể bị ô nhiễm bởi rất nhiều loại chất thải sinh ra từ các hoạt động của dự án, nhưng ảnh hưởng ở đây chủ yếu là chất thải rắn, phát sinh từ các nguồn sau:
Lượng đất cát sinh ra từ quá trình đào các tuyến cống. Lượng đất này trong quá trình được vận chuyển đến nơi cần san lấp hoặc bãi đổ có thể rơi vãi dọc đường gây ô nhiễm.
Lượng chất thải rắn của công nhân trên công trình xây dựng, bao gồm chất thải rắn sinh hoạt và chất thải rắn từ hoạt động xây dựng (sắt vụn, bao bì xi măng, đất cát thừa….) lượng này tuy nhỏ nhưng cần phải được xử lý.
+ Ô nhiễm do chất thải rắn:
- Nguồn gốc phát sinh chất thải rắn trong giai đoạn xây dựng bao gồm xà bần, bao bì, các loại cây và lá cây...
- Mặc dù khối lượng rác thải rắn sinh hoạt không nhiều nhưng nếu không có biện pháp thu gom tập trung hợp lý thì khả năng tích tụ trong thời gian xây dựng ngày càng nhiều và gây tác động đến chất lượng không khí do phân huỷ chất thải hữu cơ cũng như tác động đến nguồn nước mặt.
2.2. Tác động của quy hoạch hệ thống giao thông
Phát triển hệ thống giao thông bao gồm phần đất quy hoạch giao thông và mật độ giao thông. Ô nhiễm do giao thông vận tải gây ra cũng là một nguồn lớn và là nguồn gây ô nhiễm phân tán nên rất khó kiểm soát. Các khí độc thông thường như cacbon monoxit (CO), khí hydro cacbon (HC) và khí nitơ oxit (NO). Đặc biệt ôtô còn gây ô nhiễm bụi đất đá đối với môi trường không khí (bụi thứ cấp) và bụi rất độc hại qua ống xả là bụi hơi chì và tàn khói.
2.3. Tác động của quy hoạch hệ thống thoát nước
- Khi hệ thống thoát nước được xây dựng hoàn chỉnh thì chất lượng môi trường biến đổi theo chiều hướng tích cực.
- Chất lượng nước ngầm mạch nông trong khu vực sẽ không còn bị ảnh hưởng bởi nước thải chảy tràn trên mặt đất.
- Tuy nhiên, khi các hệ thống cống thoát được đưa vào sử dụng, một số tác động tiêu cực cũng có thể xảy ra nếu quá trình vận hành không được thực hiện tốt: Nếu các hệ thống chắn rác hoạt động không tốt như hư hỏng hoặc bị mất, hay quá trình thu gom rác không được kịp thời thì rác thải sẽ đi vào đường ống cống gây tắc nghẽn, làm mất khả năng dẫn nước thải, nghiêm trọng hơn là gây ngập úng cục bộ, tác động toàn khu vực. Ngoài ra, nếu xảy ra hiện tượng nứt, vỡ, gãy đường ống thoát nước mà không được phát hiện kịp thời, nước thải sẽ bị rò rỉ ra ngoài, thấm vào lớp đất xung quanh, gây ô nhiễm môi trường đất và gây ô nhiễm các tầng nước ngầm phía dưới.
3. Phân tích, dự báo, lượng hóa các tác động và diễn biến môi trường trong quá trình thực hiện quy hoạch xây dựng
3.1. Tác động tích cực - Sự cố cháy nổ : Nếu sự cố cháy nổ xảy ra sẽ có nguy cơ gây cháy nổ làm ảnh hưởng đến các nhà máy, xí nghiệp trong khu công nghiệp.
- Nếu công tác gia cố nền móng trong quá trình xây dựng không đảm bảo sẽ gây nên hiện tượng nứt tường và sụt lún nhà máy, xí nghiệp.
- Ngoài ra, quá trình hoạt động dự án còn có thể gây ra một số sự cố khác như tai nạn giao thông, ngập nước cục bộ, cháy nổ.. nếu Chủ dự án không có phương án thiết kế phù hợp ngay từ đầu.
4. Các giải pháp quy hoạch xây dựng nhằm giảm thiểu và khắc phục các tác động và diễn biến môi trường đã được nhận diện
4.1. Quy hoạch phân khu chức năng
- Bố trí các khu chức năng phù hợp theo xu hướng tạo nên nét thẩm mỹ cho khu công nghiệp vừa rất dễ dàng cơ động trong việc phòng chống sự cố cháy nổ.
- Cây xanh cách ly bố trí tập trung, bố trí dọc theo các trục đường giao thông góp phần giảm thiểu đáng kể tác động đến môi trường không khí.
4.2. Quy hoạch, thiết kế và xây dựng hệ thống cấp, thoát nước
- Quy hoạch, thiết kế và xây dựng hệ thống cấp nước đảm bảo tỷ lệ thất thoát nước nhỏ nhất có thể, tiết kiệm nước, luôn đảm bảo khả năng cung cấp nước cho toàn khu dự án.
- Quy hoạch, thiết kế và xây dựng hệ thống thoát nước mưa đảm bảo đủ tiết diện và độ dốc thoát nước, luôn đảm bảo khả năng thu gom và thoát nước mưa trong trường hợp có mưa lớn nhất, thời gian kéo dài nhất. Lắp đặt lưới chắn rác tại các miệng thu nước mưa, thiết kế xây dựng các hố lắng, hố ga trên tuyến thoát nước để loại bỏ rác và các chất cặn lắng trước khi dẫn nước mưa về nguồn tiếp nhận.
- Nước thải từ các nhà máy, xí nghiệp trong khu công nghiệp phải được thu gom và đưa hệ thống XLNT tập trung của khu công nghiệp.
4.3. Quy hoạch, thiết kế và xây dựng hệ thống quản lý thu gom chất thải rắn
Chất thải rắn từ khu công nghiệp được đưa ra phương án thiết kế và định hướng quản lý chất thải rắn khu vực dự án: Tất cả chất thải rắn trong khu công nghiệp được thu gom, phân loại CTR và xử lý theo quy định.
4.4. Quy hoạch, thiết kế và xây dựng hệ thống cung cấp điện
Quy hoạch, thiết kế và xây dựng hệ thống cấp điện đảm bảo an toàn, không xảy ra sự cố chập điện gây cháy nổ, tỷ lệ thất thoát điện nhỏ nhất có thể, tiết kiệm điện, bố trí hệ thống đèn chiếu sáng phù hợp, chế độ mở tắt đèn chiếu sáng đảm bảo thời gian cần thiết, chống lãng phí.
4.5. Quy hoạch, thiết kế và xây dựng hệ thống giao thông
Quy hoạch, thiết kế và xây dựng hệ thống đường giao thông ra vào khu công nghiệp và hệ thống đường giao thông nội bộ đảm bảo đủ rộng, phân luồng xe hợp lý để không gây kẹt xe, tai nạn giao thông, giảm thiểu tối đa ô nhiễm do bụi, khí thải, tiếng ồn.
4.6. Quy hoạch, thiết kế cây xanh
Quy hoạch, thiết kế và xây dựng hệ thống cây xanh thảm cỏ, đảm bảo đủ tỷ lệ diện tích, lựa chọn loại cây xanh phù hợp với khu vực, bố trí trồng cây xanh dọc các con đường và đảm bảo khoảng cách ly an toàn đối với khu vực xung quanh, nhằm tăng khả năng hấp thụ khí CO2 và khí thải, khống chế khả năng phát tán của bụi và lan truyền tiếng ồn (chủ yếu từ hoạt động giao thông và hoạt động công nghiệp), cải tạo điều kiện vi khí hậu.
V. Các giải pháp phòng ngừa, giảm thiểu và khắc phục tác động môi trường; kế hoạch giám sát môi trường:
1. Phương án phòng ngừa và giảm thiểu các tác động tiêu cực trong quá trình thi công dự án
1.1. Phòng ngừa và giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường tự nhiên:
a. Phòng ngừa và giảm thiểu ô nhiễm không khí
Để giảm thiểu các nguồn tác động này, chủ dự án thực hiện các biện pháp sau:
- Buộc phủ bạt đối với tất cả các thùng xe vận chuyển vật liệu xây dựng có khả năng phát tán bụi dọc đường vận chuyển.
- Ưu tiên chọn nguồn cung cấp vật liệu gần khu dự án để giảm quãng đường vận chuyển và giảm công tác bảo quản nhằm giảm thiểu tối đa bụi và các chất thải phát sinh cũng như giảm nguy cơ xảy ra các sự cố.
- Trong trường hợp phải tập kết tại công trường thì đối với các vật liệu, nhiên liệu như xi măng, sắt thép, dầu nhớt,.. được bảo quản cẩn thận trong kho chứa tránh tác động của mưa nắng và gió gây hư hỏng và giảm thiểu khả năng phát tán bụi cũng như các chất ô nhiễm khác ra môi trường.
- Cho xe bồn tưới nước các đoạn đường vận chuyển gần khu dự án và các tuyến đường nội bộ vào những lúc khô nóng phát sinh nhiều bụi. Tưới nước giảm bụi tại khu vực làm việc trên công trường vào các thời điểm phát sinh nhiều bụi.
- Theo tiến độ xây dựng, các tuyến đường nội bộ sẽ được xây dựng và láng bê tông nhựa trước khi cho xây dựng các công trình hạ tầng khác nhằm giảm thiểu bụi đường và đảm bảo thuận cho các phương tiện vận chuyển ra vào dễ dàng, thuận tiện cho quá trình thi công.
b. Vấn đề quản lý và xử lý chất thải rắn.
- Sử dụng các biện pháp tối ưu để hạn chế tối đa các dạng các chất thải rắn phát sinh tại công trường và các khu vực lân cận.
- Cử ra một công nhân vệ sinh chuyên thu gom các loại chất thải rắn phát sinh tại công trường nhằm tiện lợi cho công tác xử lý.
+ Đối với CTRSH phát sinh: Thu gom và đưa về bãi vệ sinh để thuê các đơn vị dịch vụ môi trường công cộng thu gom đưa về bãi xử lý CTR của khu vực;
+ Đối với các loại xà bần, gỗ,... và các vật liệu khác phát sinh trong và sau quá trình xây dựng còn có giá trị sử dụng được thu gom để tái sử dụng hoặc bán lại cho các cá nhân hay đơn vị có nhu cầu (xà bần dùng làm vật liệu san lấp, gỗ sử dụng làm nhiên liệu đốt hay làn giáo cho các công trình xây dựng khác,..). CHƯƠNG VI:
PHÂN KỲ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG I. Mối quan hệ giữa chủ đầu tư dự án với các cơ quan có liên quan trong quá trình thực hiện dự án:
1. Đối với UBND tỉnh, Sở Xây dựng Đồng Nai:
UBND tỉnh Đồng Nai là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép quy hoạch và phê duyệt đồ án quy hoạch.
Sở Xây dựng Đồng Nai sẽ tiếp nhận hồ sơ đồ án điều chỉnh quy hoạch Khu Công nghiệp Suối Tre, thị xã Long Khánh thẩm định và trình UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt.
2. Đối với UBND thị xã Long Khánh:
UBND thị xã Long Khánh là cơ quan quản lý hành chính địa bàn, nơi có dự án điều chỉnh quy hoạch Khu Công nghiệp Suối Tre, thành lập Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng, phê duyệt phương án đền bù giải phóng mặt bằng dự án theo quy định của pháp luật, đồng thời hỗ trợ các giải pháp hành chính trong việc giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật phối hợp với Công ty Cổ phần Sonadezi An Bình (chủ đầu tư) thỏa thuận các diện tích trong phạm vi dự án.
3. Trách nhiệm và quyền hạn của chủ đầu tư:
3.1. Trách nhiệm của chủ đầu tư:
Phối hợp với các cơ quan chức năng của tỉnh thống nhất quản lý xây dựng toàn bộ dự án theo quy hoạch được duyệt.
- Thống nhất quản lý mặt bằng toàn bộ khu vực thực hiện dự án, quản lý các mốc cao độ, chỉ giới đường đỏ, quản lý việc xây dựng đối với tất cả các công trình trong phạm vi dự án.
- Sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới được giao.
- Thống nhất quản lý tiến độ thực hiện dự án.
- Không làm ảnh hưởng xấu đến môi trường và huỷ hoại đất.
- Chịu trách nhiệm về thỏa thuận đền bù giải toả mặt bằng xây dựng toàn bộ khu vực thực hiện dự án. Việc đền bù giải phóng mặt bằng được thực hiện theo quy định của pháp luật, trên cơ sở đảm bảo hiệu quả kinh tế của dự án và đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi đất để thực hiện dự án.
3.2. Quyền hạn của chủ đầu tư:
- Được quyền khai thác, sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng được xây dựng trên đất đó.
- Được khiếu nại, tố cáo khi bị người khác xâm phạm quyền quản lý mặt bằng dự án và làm ảnh hưởng xấu đến khu đất được giao.
- Được bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất.
- Được hưởng những ưu đãi đầu tư như chậm nộp tiền sử dụng đất, giảm thuế suất thuế doanh nghiệp.
II. Phân kỳ đầu tư:
1. Giai đoạn 1: (Đến nay đã được đầu tư).
Quy mô diện tích khoảng 50ha - Phần diện tích Cụm công nghiệp Suối Tre 1 đã được đều tư hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh và đang khai thác hoạt động.
2. Giai đoạn 2: (Từ 10/2015 đến tháng 12/2016).
Quy mô diện tích khoảng 44ha - Phần diện tích Cụm công nghiệp Bảo vinh. Tính đến tháng 10/2015 đã và đang triển khai các hạng mục hạ tầng gồm san lấp, đầu tư giao thông, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện chiếu sáng, đang triển khai xây dựng khu nhà máy xử lý nước thải. Dự kiến đến tháng 12/2016 sẽ đầu tư hoàn chỉnh các hạng mục hạ tầng còn lại.
3. Giai đoạn 3: (Từ 01/2017-12/2018).
Quy mô diện tích khoảng 50ha - Phần diện tích Cụm công nghiệp Suối Tre 2:
- San lắp mặt bằng.
- Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Xây dựng hoàn chỉnh các công trình còn lại.
CHƯƠNG VII
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
I. Kết Luận:
- Việc lập hồ sơ điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu Công nghiệp Suối Tre, thị xã Long Khánh nhằm giải quyết các vấn đề còn vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện quy hoạch theo quy hoạch được duyệt trước đây.
- Khu công nghiệp sau khi xây dựng hoàn chỉnh sẽ thu hút thêm các nhà đầu tư, đóng góp một phần vào sự phát triển kinh tế và xã hội của Thị xã Long Khánh, giải quyết nhu cầu việc làm của người dân tại địa phương.
- Góp phần đẩy nhanh công tác đô thị hóa tại địa bàn, phù hợp với xu hướng phát triển chung của tỉnh.
II. Kiến nghị:
- UBND tỉnh ra Quyết định thu hồi quyết định số 1102/QĐ-UBND ngày 04/5/2011 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu công nghiệp Suối Tre, thị xã Long Khánh;
- Đối với quy định chỉ giới xây dựng theo quyết định 1102/QĐ-UBND: Công trình cách tường rào lô đất (tất cả các phía 9m). Tuy nhiên theo quy định quản lý kèm theo Quyết định 1102/QĐ-UBND quy định: Khoảng cách chỉ giới xây dựng với chỉ giới đường đỏ là 6m đối với các lô đất tiếp giáp với tuyến đường giao thông và ≥9m đối với các lô đất liền kề nhau. Do đó để thống nhất về quy định chỉ giới xây dựng, Công ty Cổ Phần Sonadezi An Bình kiến nghị thực hiện theo Quy định quản lý xây dựng nêu trên;
- UBND tỉnh chỉ đạo ngành thoát nước phối hợp cùng UBND thị xã Long Khánh, các xã địa phương và Công ty Cổ phần Sonazedi An Bình lập kế hoạch đầu tư xây dựng hệ thống thoát nước cùng với việc nạo vét cải tạo hệ thống suối bên ngoài ranh Khu công nghiệp để tạo thuận lợi đấu nối đồng bộ với Khu công nghiệp;
- Để dự án sớm được đầu tư xây dựng các bước tiếp theo, Công ty Cổ Phần Sonadezi An Bình kính trình Sở Xây dựng Đồng Nai xem xét thẩm định và trình UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt hồ sơ điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu công nghiệp Suối Tre, thị xã Long Khánh.