QUY ĐỊNH QUẢN LÝ QUY HOẠCH VÀ XÂY DỰNG
THEO ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/500
KHU DÂN CƯ TẠI XÃ AN PHƯỚC
HUYỆN LONG THÀNH, TỈNH ĐỒNG NAI
CHƯƠNG II:
QUY ĐỊNH CỤ THỂ
Điều 1:Ranh giới và phạm vi lập quy hoạch
- Vị trí khu đất nghiên cứu quy hoạch thuộc xã An Phước, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai có ranh đất giới hạn như sau:
- Phía Bắc : Giáp đất ở nông thôn hiện hữu.
- Phía Nam : Giáp đất ở nông thôn hiện hữu.
- Phía Đông : Giáp trường Thiết giáp.
- Phía Tây : Giáp đường quy hoạch đi khu công nghiệp An Phước.
- Quy mô diện tích lập quy hoạch: 7,04 ha (70.404 m²).
Điều 2:Tính chất và mục tiêu quy hoạch
- Tính chất: Là khu dân cư nông thôn xây dựng mới phù hợp theo định hướng quy hoạch xây dựng Nông thôn mới xã An Phước, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo tiêu chuẩn đô thị loại V.
- Mục tiêu: Tạo cơ sở pháp lý cho việc tiến hành triển khai đầu tư xây dựng và quản lý xây dựng.
Điều 3:Quy hoạch sử dụng đất
- Tổng diện tích khu đất 70.404 m² được phân bố theo cơ cấu sử dụng đất như sau:
- Đất xây dựng nhà ở : 40.997,1 m² chiếm 58,2% tổng diện tích khu đất.
- Đất nhà liên kế vườn (6x20) : 32.787,1 m² chiếm 46,6% tổng diện tích khu đất.
- Đất nhà liên kế vườn (6x25) : 8.209,9 m² chiếm 11,7% tổng diện tích khu đất.
- Đất dịch vụ đô thị : 3.337,1 m² chiếm 4,7% tổng diện tích khu đất.
- Đất xây dựng nhà trẻ : 3.337,1 m² chiếm 4,7% tổng diện tích khu đất.
- Đất cây xanh - TDTT : 4.318,3 m² chiếm 5,7% tổng diện tích khu đất.
- Đất giao thông : 21.751,6 m² chiếm 31,3% tổng diện tích khu đất.
Điều 4 :Quy định về chỉ tiêu xây dựng
* Các chỉ tiêu kiến trúc và quy hoạch được định nghĩa như sau:
- Mật độ xây dựng: Tỉ lệ diện tích chiếm đất của công trình trong toàn bộ diện tích lô đất.
- Tầng cao tối đa: Số tầng nhiều nhất mà một công trình có thể có trong phạm vi lô đất.
- Hệ số sử dụng đất: là tỷ số tổng diện tích sàn các tầng trên diện tích lô đất.
* Các quy định cụ thể cho từng loại nhà:
1. Nhà liên kế:
- Mật độ xây dựng : 60 - 70%
- Tầng cao xây dựng : 2 - 4 tầng (≤15m)
- Hệ số sử dụng đất : tối đa 2,8 lần
2. Khu đất xây dựng nhà trẻ - mẫu giáo:
- Mật độ xây dựng : 30 - 40%
- Tầng cao xây dựng : tối đa 1-2 tầng.
- Hệ số sử dụng đất : tối đa 0,8 lần
Điều 5: Quy định về khoảng lùi (hay chỉ giới xây dựng)
- Khoảng lùi gồm có khoảng lùi trước, khoảng lùi sau và khoảng lùi mặt bên công trình.
- Khoảng lùi là khoảng cách được tính từ chỉ giới đường đỏ đến chỉ giới xây dựng công trình (khoảng lùi bên: là khoảng lùi được tính từ ranh giữa 2 lô đất liền kề đến chỉ giới xây dựng công trình tương ứng).
Điều 6: Quy định về hàng rào của các công trình
1. Đối với nhà ở:
Hàng rào phải xây dựng có hình thức kiến trúc đơn giản mỹ quan, phù hợp với kiến trúc của công trình. Kích thước cổng và tường rào được quy định như sau:
- Tất cả tường rào mặt trước, mặt bên và sau công trình có độ cao tối đa là 2,5m tính từ cốt hoàn thiện của vỉa hè hay mặt hố ga tại ranh giới lô đất.
- Tỷ lệ thiết kế trống thoáng của tường rào mặt tiền được quy định tối thiểu là 60% từ độ cao 0,6m trở lên (so với cốt hoàn thiện vỉa hè).
2. Đối với công trình công cộng:
- Tất cả các tường rào mặt trước, mặt bên và sau công trình có độ cao tối đa là 2,5m tính từ cốt hoàn thiện của vỉa hè hay mặt hố ga tại ranh giới lô đất. Tỷ lệ trống thoáng tường rào mặt tiền tối thiểu là 60% tính từ độ cao 0,6m (so với cốt hoàn thiện).
- Khuyến khích cho việc trang trí hàng rào sinh động (sơn, vẽ…), tạo đặc trưng của trường mầm non mà không làm ảnh hưởng đến lưu thông các phương tiện và không ảnh hưởng đến người đi bộ trên vỉa hè.
Điều 7: Các quy định khác về mỹ quan đường phố và hạ tầng kỹ thuật:
1. Quy định về mỹ quan đường phố trong đô thị:
- Mặt ngoài nhà không được sơn quét, trang trí các chi tiết không phù hợp với quy định pháp luật của nhà nước.
- Mặt tiền ngôi nhà không được bố trí sân phơi quần áo.
- Hàng rào trước nhà phải có hình thức gọn nhẹ, thoáng, mỹ quan (phù hợp Điều 11).
- Khoảng lùi công trình không được tận dụng bất cứ loại hình công trình nào ngoại trừ sân, vườn hoa, tiểu cảnh (không được lát nền, đổ bê-tông, lợp mái hay xây dựng các công trình kiên cố vào phần đất của khoảng lùi này).
- Phải tuân thủ theo hồ sơ thiết kế đô thị của các đơn vị tư vấn và các văn bản phê duyệt của các cơ quan chức năng có thẩm quyền nhằm tạo một khoảng không gian cảnh quan tốt.
- Khuyến khích về thiết kế đô thị dọc theo các tuyến phố bao gồm các chi tiết về lề đường, lối đi bộ và cây xanh tương ứng thích hợp với từng loại hình sử dụng đất
2. Quy định về an toàn giao thông:
- Công trình xây dựng, cây xanh không được làm hạn chế tầm nhìn và che khuất các
- Vạt góc tại ngã ba, ngã tư kích thước vạt góc tùy thuộc và góc cắt giao lộ và được tính từ giao điểm của hai chỉ giới đường đỏ. Bán kính bó vỉa theo tiêu chuẩn về giao thông.
- Phòng cháy chữa cháy ngoài công trình:
- Chủ đầu tư có trách nhiệm lắp đặt các họng nước cứu hỏa dọc theo các trục đường giao thông chính để phòng và chữa cháy an toàn khu dân cư theo đúng quy định của Phòng cảnh sát PCCC Công an tỉnh Đồng Nai và theo các tiêu chuẩn Việt Nam hiện hành.
3. Quy định về việc thực hiện xây dựng các công trình:
- Trước khi khởi công xây dựng, chủ công trình phải đến liên hệ với các cơ quan có trách nhiệm quản lý xây dựng đến định vị và lập biên bản cắm mốc công trình tại hiện trường.
- Phải xây dựng theo đúng nội dung cho phép. Nếu có thay đổi phải có cơ quan có thẩm quyền đồng ý.
- Trong quá trình xây dựng công trình không được vi phạm làm ảnh hưởng đến kỹ thuật hạ tầng đô thị như: giao thông, đường điện, cấp thoát nước, … và các công trình lân cận.
- Về chất lượng và kết cấu công trình và đơn vị thi công chịu trách nhiệm.
- Khi xây dựng xong chủ công trình phải báo cơ quan quản lý xây dựng đến kiểm tra hoàn thành công trình để đưa vào sử dụng.
- Mọi việc xây dựng trái với nội dung cấp phép sẽ bị xử lý theo các quy định của pháp luật hiện hành.
4. Quy định về an toàn, vệ sinh khi thi công các công trình:
- Lựa chọn thiết bị thi công thích hợp để tránh rung động, khói bụi và tiếng ồn đối với các hộ dân cư xung quanh.
- Trong quá trình thi công phải trang bị hệ thống che chắn công trình, tránh bụi và vật rơi từ trên cao xuống, tránh xả khói bụi vào môi trường xung quanh.
- Đơn vị thi công xây dựng phải tổ chức các bãi đổ vật tư, không được đổ tràn lan trên vỉa hè và đường phố, phải bảo vệ vỉa hè tại khu vực nhà xây dựng.
- Các loại đất, cát, xà bần phát sinh trong quá trình thi công phải được vận chuyển ngay đến nơi tập kết.
- Trong quá trình vận hành máy móc thiết bị thi công phải hạn chế tiếng ồn, không cho phép vượt quá quy định tiếng tiếng ồn trong khu dân cư theo TCVN-5949: Tiếng ồn khu vực công cộng và dân cư, mức ồn tối đa cho phép.
- Chọn thời điểm thích hợp trong ngày để tiến hành thi công công trình, tránh gây ô nhiễm tiếng ồn đối với các khu dân cư trong khu vực.
Điều 8 :Quy định đối với việc thiết kế và lắp đặt các hệ thống kỹ thuật cần tuân theo các tiêu chuẩn sau:
- Tất cả các hệ thống kỹ thuật sử dụng trong khu quy hoạch cần tuân thủ tuyệt đối các tiêu chuẩn và quy phạm Việt Nam hiện hành. Phải được sự phê duyệt của các cơ quan chức năng có thẩm quyền trước khi đưa vào sử dụng.
1. Hệ thống cấp nước:
- Đồng hồ nước và van nước sẽ đặt cho từng công trình.
- Đồng hồ nước và van nước phải được đặt bên trong khuôn viên và sát với tường rào.
- Trước khi nối đường ống nước vào hệ thống cấp nước mỗi chủ hộ phải hoàn tất hồ sơ thông qua chủ đầu tư thỏa thuận đăng ký xin cấp tại cơ quan quản lý chuyên ngành và được cơ quan chuyên ngành thiết kế, thi công lắp đặt.
- Các công trình phải bảo vệ hệ thống đường ống không để xảy ra hư hại trong suốt thời gian thi công và sử dụng. Nếu gây hư hại thì chủ hộ sẽ phải trả chi phí sửa chữa.
2. Hệ thống thoát nước:
- Các đường thoát nước mưa và nước thải phài chia thành 2 hệ thống riêng biệt trong khuôn viên công trình của khách hàng và đấu nối vào hệ thồng thoát nước tương ứng với toàn khu.
- Hố ga thu nước thải riêng của từng công trình đặt trong phạm vi chỉ giới đường đỏ của từng công trình cụ thể.
- Mỗi công trình phải lắp đặt bể tự hoại theo đúng quy cách để xử lý nước thải trước khi cho chảy vào đường thoát nước thải chính. Bể tự hoại được đặt ngầm dưới đất và phải có vật chắn bảo vệ.
- Hệ thống thoát nước của từng công trình đấu nối vào hệ thống thoát nước chung của khu phố. Khách hàng không được tự ý thay đổi hoặc đục phá hệ thống thoát nước chung này và phải có trách nhiệm cho bất kỳ tổn hại nào phát sinh. Những đường ống nước nối từ trong công trình đến hố thu nước thải phải dùng ống có đường kính đúng tiêu chuẩn và được lắp đặt với độ dốc tối thiểu theo quy định ngành hiện hành.
- Bể chứa nước đặt ngầm phải cách bể tự hoại, nếu khoảng cách không được đảm bảo thì cấn phải có biện pháp để chống ô nhiễm và hấp thụ,… Việc xây dựng hố thấm phải lưu ý đến việc đấu nối nước thải từ bể tự hoại vào cống thoát nước sau này.
- Các hộ có trách nhiệm thiết kế và xây dựng tất cả các phần việc hoàn thiện nằm trong phạm vi của nhà mình mà không làm hư hại đến các tiện ích chung trong suốt thời gian sử dụng. Nếu có xảy ra sự cố thì chủ hộ phải trả chi phí sửa chữa.
3. Hệ thống rác thải, khí thải:
- Rác thải:
- Các xí nghiệp, văn phòng kinh doanh, hộ dân trong khu dân cư phải có trách nhiệm hợp đồng với cơ quan vệ sinh đô thị để vận chuyển rác thải công nghiệp, sinh hoạt đến khu vực xử lý rác thải tập trung.
- Đối với rác thải phải được phân loại chứa trong bao bọc kín và tập trung tại các bô rác quy định để các đơn vị chuyên ngành mang đi xử lý.
- Nghiêm cấm mọi hành vi đổ rác bừa bãi gây mất vệ sinh và mỹ quan đô thị.
- Môi trường:
- Không được xả rác thải, khí thải gây khó chịu từ các khu thương mại, nhà hàng, quán ăn, các khu dịch vụ, ra bên ngoài. Miệng ống xả khói phải được đưa lên mái công trình và chúng không được hướng ra đường, nhà xung quanh, mà phải đặt phía sau nhà và đúng tiêu chuẩn an toàn vệ sinh môi trường.
- Nếu đặt máy lạnh ở mặt tiền phải đặt ở độ cao trên 2,7m và không được xả nước ngưng trực tiếp lên mặt hè, đường phố. Các bộ phận máy lạnh đặt ở mặt tiền các khu phố cần được che chắn và bố trí hợp lý, không ảnh hưởng vẻ mỹ quan khu vực.
Điều 9:Quy định riêng đối với từng loại công trình
1. Quy định áp dụng cho từng loại nhà ở trong khu quy hoạch.
- Sau khi được giao đất, các tổ chức và cá nhân sở hữu từng lô đất sẽ tiến hành xây dựng công trình theo đúng mẫu thiết kế được thỏa thuận với cơ quan quản lý.
- Ngoài việc tuân thủ điều lệ quản lý này, các tổ chức và cá nhân còn phải tuân thủ theo các quy định pháp luật khác có liên quan của Nhà nước.
a. Quy định độ cao công trình nhà liên kế:
- Độ cao công trình được tính từ cốt hoàn thiện tại tầng 1 (tầng trệt): tối thiểu +0,15m so với ±0,00m (tính từ cao độ hoàn thiện của vỉa hè hay mặt hố ga tại ranh giới lô đất).
- Công trình được xây dựng tối đa là 3 tầng.
- Độ cao các tầng:
- Độ cao tầng 1 : bắt buộc 3,9m
- Độ cao tầng 2 : bắt buộc 3,6m
- Độ cao tầng 3 : bắt buộc 3,6 – 5,5m
- Sử dụng mái dốc, độ dốc mái áp dụng cho mái che là 33º hoặc 45º.
b. Quy định phần nhà xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ.
- Không có bộ phận nào của nhà vượt chỉ giới đường đỏ
- Các bộ phận của công trình vượt quá chỉ giới xây dựng trong các trường hợp sau:
- Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cánh cửa, ô văng, mái đua, mái đón, móng nhà;
- Riêng ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1,4 m và không được che chắn tạo thành phòng.
c. Quan hệ với công trình bên cạnh.
- Công trình không được vi phạm ranh giới
- Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, đường ngầm dưới đất (móng, đường ống) được vượt qua ranh giới ranh giới lô đất bên cạnh.
- Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.
d. Cổng ra vào, sân, chỗ đỗ xe của nhà công cộng dịch vụ
- Công trình công cộng dịch vụ có đông người ra vào (trường học…) phải:
- Đảm bảo giao thông đường phố tại khu vực cổng ra vào công trình được an toàn thông suốt, không tắc nghẽn : có diện tích tập kết người và xe trước cổng.
- Có đủ diện tích sân bãi cho số người ra vào công trình (kể cả khách vãng lai) có thể ra vào, tụ tập, để xe một cách thuận lợi và an toàn như :
- Sân tập hợp học sinh toàn trường: đối với trường học và nhà trẻ;
- Sân chờ đợi thoát người.
- Nhà để xe cho nhân viên, giáo viên, học sinh và khách.
2. Quy định áp dụng cho công trình công cộng
- Độ cao công trình được căn cứ theo tiêu chuẩn xây dựng và quy chuẩn xây dựng Việt Nam hiện hành.
- Các công trình sẽ được thỏa thuận về kiến trúc quy hoạch với Sở Xây dựng sau khi có dự án đầu tư cụ thể.
- Vườn hoa – cây xanh của các công trình công cộng:
- Việc trồng cây xanh trong khuôn viên các công trình công cộng cần có sự nghiên cứu kỹ về nhóm cây, loại cây phù hợp điều kiện khí hậu và thổ nhưỡng địa phương.
- Cần có bản vẽ thiết kế sân vườn cho từng công trình, và việc trồng cây cần tuân thủ theo các thiết kế đó.
- Việc trồng cây không được làm ảnh hưởng đến an toàn giao thông làm hư hại móng nhà và các công trình ngầm, không gây nguy hiểm (Không trồng cây dễ gãy, đổ).
- Không làm ảnh hưởng đến vệ sinh môi trường (không trồng các loại cây có tiết ra chất độc hại hoặc có hoa, quả hấp dẫn côn trùng).
- Giao thông nội bộ:
- Đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật, chất lượng mặt đường và tuân thủ bản vẽ thiết kế sân vườn nhằm tạo vẻ mỹ quan cho công trình.
- Giao thông nội bộ trong khuôn viên các công trình công cộng phải thông suốt và tuân thủ các yêu cầu về chữa cháy, thoát hiểm,… không chồng chéo, phức tạp gây cản trở khi có sự cố xảy ra.