QUY ĐỊNH QUẢN LÝ
THEO ĐỒ ÁN ĐIỀU CHỈNH TỔNG THỂ
QUY HOẠCH CHI TIẾT TỶ LỆ 1/500
KHU DÂN CƯ THEO QUY HOẠCH
Địa điểm: xã Long Tân và xã Phú Hội, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai
Phần 1. QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1: Quy định này hướng dẫn việc quản lý, đầu tư, xây dựng và sử dụng các công trình theo đúng điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư theo quy hoạch được phê duyệt tại Quyết định số: 3415/QĐ-UBND ngày 21 tháng 9 năm 2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai.
Các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước có liên quan đến hoạt động xây dựng và quản lý kiến trúc đô thị đều phải thực hiện theo đúng Quy định này.
Ngoài những quy định nêu trong Quy định này, việc quản lý xây dựng trong ranh giới quy hoạch còn phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành khác có liên quan của Nhà nước.
Việc điều chỉnh, bổ sung hoặc thay đổi Quy định phải được Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai xem xét, quyết định.
Điều 2: Phạm vi ranh giới, quy mô diện tích khu vực lập quy hoạch.
2.1.Phạm vi ranh giới: Khu dân cư theo quy hoạch thuộc xã Long Tân và xã Phú Hội, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, với tứ cận như sau:
Phía Bắc: Giáp đường theo quy hoạch chung;
Phía Nam: Giáp đường theo quy hoạch chung - đường 25C;
Phía Đông: Giáp đường theo quy hoạch chung (đường số 13);
Phía Tây: Giáp đường theo quy hoạch chung (đường quy hoạch phân khu vực).
2.2.Quy mô diện tích toàn khu: Khoảng 83,9ha (839.477,0m²).
Điều 3. Tính chất, quy mô dân số và các chỉ tiêu cơ bản.
3.1.Tính chất
Là Khu dân cư theo quy hoạch xây mới, tạo quỹ nhà ở đáp ứng cho người dân sinh sống và làm việc tại khu vực với các hạng mục: chung cư nhà ở xã hội, nhà biệt thự song lập, nhà liên kế phố, nhà liên kế vườn, các công trình công cộng dịch vụ đô thị: văn phòng khu phố, đất y tế, trung tâm sinh hoạt cộng đồng, trường học, khu thương mại dịch vụ, công viên cây xanh thể dục thể thao. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội xây dựng hoàn chỉnh đồng bộ, gắn kết với các khu vực lân cận, các chỉ tiêu kỹ thuật tính toán phù hợp với quy chuẩn, quy phạm hiện hành.
3.2.Quy mô dân số: khoảng 16.000 - 18.000 người.
3.3.Các chỉ tiêu cơ bản:
Mật độ xây dựng gộp toàn khu: ≤ 60,0%.
Chiều cao xây dựng tối đa: 100m.
Tầng hầm: theo tiêu chuẩn thiết kế.
Khoảng lùi xây dựng:
Hạ tầng xã hội: Khu vực quy hoạch bố trí một trường mầm non, một trường tiểu học, một trường trung học cơ sở, văn phòng khu phố, đất y tế, trung tâm sinh hoạt cộng đồng, công trình thương mại dịch vụ, cây xanh công viên - TDTT,... đảm bảo các chỉ tiêu của một khu dân cư trong toàn khu vực quy hoạch.
Hạ tầng kỹ thuật:
Giao thông: đất giao thông trên dân số: 14,65m²/người.
San nền và thoát nước mưa: Đảm bảo tiêu thoát nước đạt 100%.
Thoát nước thải: Thu gom nước thải 100% tiêu chuẩn cấp nước. Đảm bảo đạt tiêu chuẩn theo quy định trước khi chảy ra tự nhiên.
Cấp nước: Nước dùng 150 l/người/ngày đêm.
Cấp điện: Tiêu chuẩn cấp điện sinh hoạt: ≥ 3kW/căn hộ/ngày.
Chất thải rắn: 1,0 Kg/người/ngày đêm.
Tỷ lệ ngầm hóa trong khu vực quy hoạch: ngầm hóa khoảng 100% hệ thống hạ tầng trong khu vực được quy hoạch.
Điều 4. Cơ cấu các khu vực chức năng.
4.1.Phân khu chức năng
Trong khu vực quy hoạch sẽ gồm các khu vực chức năng chính như sau:
Đất ở (nhà liên kế phố, nhà liên kế vườn, nhà biệt thự song lập và chung cư nhà ở xã hội);
Đất công cộng dịch vụ đô thị (văn phòng khu phố, đất y tế, trung tâm sinh hoạt cộng đồng, trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở và công trình thương mại dịch vụ);
Đất cây xanh công viên - TDTT;
Đất hạ tầng kỹ thuật (trạm xử lý nước thải, trạm BTS);
Đất giao thông (đường giao thông, bãi đỗ xe).
4.2.Cơ cấu phân khu chức năng
a. Đất ở:
Có tổng diện tích 449.694,8m² với ba loại hình ở là nhà liên kế phố, nhà liên kế vườn và nhà chung cư (nhà ở xã hội), góp phần tăng quỹ đất ở trong đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân trong khu vực.
Nhà liên kế phố: có diện tích 157.956,3m², tăng thêm 82.592,3m2 đất ở do bổ sung phần đất liên kế phố vào các lô nhà song lập ở các lô ven đường theo quy hoạch chung (đường số 3), đường theo quy hoạch chung (đường quy hoạch phân khu vực), đường theo quy hoạch chung (đường số 13), đường số 10, đường số 21, đường số 39.
Nhà liên kế vườn: có diện tích 179.525,7m², tăng thêm 142.597,7m2 do chuyển đổi đất nhà song lập ở khu vực 2, 3, 4, 5, 6 và một phần đất nhà liên kế phố ở khu vực 6 sang đất nhà liên kế vườn.
Nhà biệt thự song lập: có diện tích 22.264,0m², giảm 222.747,4m2 do tăng diện tích đất nhà liên kế phố và đất liên kế vườn đã nêu trên.
Nhà chung cư (nhà ở xã hội): có diện tích 89.948,8m², giảm 10.786,5m2 tuy nhiên vẫn đảm bảo 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội.
b. Đất công cộng dịch vụ đô thị:
Có tổng diện tích 76.126,1m², giảm 3.374,1m², tập trung chủ yếu trên trục trung tâm Bắc Nam của khu ở. Bao gồm các loại hình công trình như: văn phòng khu phố, đất y tế, trung tâm sinh hoạt cộng đồng, trường tiểu học, trường trung học cơ sở, trường mầm non và công trình thương mại dịch vụ.
Hiện nay theo đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chủ đầu tư dự kiến điều chỉnh khu đất hành chính có diện tích 21.829,3m² được duyệt tại Quyết định số 5683/QĐ.CT.UBT ngày 22/11/2004 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 Khu dân cư xã Long Tân và xã Phú Hội huyện Nhơn Trạch – tỉnh Đồng Nai và Quyết định số 4510/QĐ-UBND ngày 29/12/2008 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc Công ty Cổ phần Licogi 16 chuyển mục đích sử dụng đất (giai đoạn 1) để thực hiện dự án Khu dân cư Long Tân – Phú Hội theo quy hoạch tại xã Long Tân và Phú Hội, huyện Nhơn Trạch thành các loại đất như sau: đất nhà liên kế phố và nhà liên kế vườn (9.193,5m2), đất thương mại – dịch vụ (770,0m2), đất cây xanh công viên – TDTT (4.295,7m2) và đất giao thông (7.570,1m2).
c. Đất cây xanh công viên - TDTT:
Có diện tích 70.585,5m², giảm 3.955,7m², đạt chỉ tiêu 4,3m2/người, đảm bảo chỉ tiêu theo Quy chuẩn (≥ 2m2/người). Khu công viên cây xanh tập trung kết hợp thể dục thể thao nằm ở vị trí trung tâm, tiếp giáp trục trung tâm Bắc Nam của khu ở đảm bảo khả năng tiếp cận dễ dàng đối với người dân trong khu nhà ở, tạo ra các không gian nghỉ ngơi, sân chơi linh động và là nơi sinh hoạt cộng đồng của người dân trong khu quy hoạch. Tạo cảnh quan, môi trường vi khí hậu cho khu vực và đảm bảo chỉ tiêu về cây xanh cho khu ở trong đô thị.
Ngoài ra cây xanh còn được thiết kế phân tán trong từng nhóm nhà ở tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tiếp cận sử dụng và bảo dưỡng chăm sóc.
d. Đất hạ tầng kỹ thuật:
Có diện tích 2.520,1m², tăng 2.120,1m² gồm các trạm BTS và trạm xử lý nước thải có diện tích 2.120,1m² nhằm đảm bảo các chỉ tiêu về môi trường cho khu quy hoạch.
e. Đất giao thông:
Có diện tích 240.550,5m², được thiết kế dạng bàn cờ, kết nối với nhau một cách liên hoàn, tạo điều kiện thuận lợi cho nhu cầu đi lại và vận chuyển hàng hóa.
Điều 5. Các quy định chủ yếu về kết nối giữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong khu vực với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị.
5.1.Bãi đỗ xe
Đối với nhà liên kế phố, nhà liên kế vườn, nhà biệt thự song lập, chung cư nhà ở xã hội và công trình thương mại dịch vụ, trong từng công trình đã được bố trí diện tích đỗ xe.
Đối với văn phòng khu phố, đất y tế, trung tâm sinh họat cộng đồng, trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở, chủ đầu tư sẽ thiết kế bãi đỗ xe trong khuôn viên công trình.
Đối với công viên cây xanh - TDTT, chủ đầu tư sẽ bố trí bãi đỗ xe trong công viên để phục vụ nhu cầu vui chơi giải trí của người dân trong khu vực.
Không sử dụng lòng đường, vỉa hè làm bãi đỗ xe khi không được cấp có thẩm quyền cho phép.
5.2.Cao độ nền và thoát nước mưa
Nước mưa trong khu vực công trình được thoát vào hệ thống cống, rãnh thu nước liền kề và được đấu nối vào đường cống thoát nước chung gần nhất.
Đối với các công trình nằm giáp các trục đường có xây dựng giếng thu nước mưa thì cho phép được thoát vào các giếng này.
Hệ thống thoát nước phải tiêu thoát nhanh, không ứ đọng gây ô nhiễm môi trường; xây dựng phải thuận tiện cho công tác duy tu, bảo dưỡng.
Giếng thăm, giếng thu, miệng xả thiết kế theo tiêu chuẩn quy phạm hiện hành.
5.3.Cấp nước
Nước cấp cho công trình từ mạng lưới đường ống phân phối chính trong khu vực. Đối với các công trình tập trung và cao tầng được cấp nước thông qua bể chứa nước và trạm bơm tăng áp riêng. Đối với công trình thấp tầng được cấp nước trực tiếp từ đường ống phân phối.
5.4.Cấp điện
Cấp điện cho các công trình công cộng, các công trình tập trung có quy mô lớn được tổ chức thành mạng với trạm hạ thế riêng và cấp tới tận công trình, không ảnh hưởng tới điện sinh hoạt của dân cư và các công trình khác.
5.5.Thoát nước thải và vệ sinh môi trường
Nước thải được xử lý đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường cho từng loại công trình theo đúng quy định hiện hành, sau đó thoát vào hệ thống cống thoát nước thải chung xung quanh ô đất và đưa về trạm xử lý nước thải tập trung để xử lý.
Rác thải được thu gom và vận chuyển đến khu xử lý rác tập trung.
5.6.Thông tin liên lạc
Quy hoạch hệ thống đủ tiêu chuẩn, chất lượng và đồng bộ với việc xây dựng hệ thống giao thông khu đô thị đảm bảo cho tất cả các doanh nghiệp viễn thông trên địa bàn trong và ngoài khu đô thị sử dụng để đầu tư triển khai cáp viễn thông của mình cung cấp các dịch vụ cho khách hàng.
Phủ sóng thông tin di động: tùy vào hiện trạng phủ sóng khu quy hoạch, chiến lược phát triển kinh doanh, các doanh nghiệp tính toán đầu tư trạm thu phát sóng dưới sự quản lý của cơ quan ban ngành.
Các doanh nghiệp chưa có hệ thống hạ tầng trạm, trụ anten, cống bể thông tin … phải thỏa thuận để sử dụng chung hệ thống của các doanh nghiệp có sẵn trên tinh thần hợp tác cùng có lợi.
5.7.Phòng cháy và chữa cháy
Đảm bảo tổ chức phòng cháy và hệ thống thiết bị phòng cháy và chữa cháy trong và ngoài công trình theo đúng quy định hiện hành.
Phần 2. QUY ĐỊNH CỤ THỂ
Điều 6. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật (mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất ...) được quy định phù hợp với từng khu chức năng và đúng với tiêu chuẩn quy chuẩn hiện hành. Các chỉ tiêu cụ thể như sau:
6.1.Đất ở:
a. Nhà liên kế phố:
- Tầng cao xây dựng: 2 - 4 tầng.
- Mật độ xây dựng: ≤ 85,0%.
- Hệ số sử dụng đất: ≤ 3,2.
- Khoảng lùi xây dựng: trước nhà 0 - 2,5mét, sau nhà ≥ 1,5mét.
- Tầng hầm: không sử dụng tầng hầm.
b. Nhà liên kế vườn:
- Tầng cao xây dựng: 2 - 3 tầng.
- Mật độ xây dựng: ≤ 80,0%.
- Hệ số sử dụng đất: ≤ 2,4.
- Khoảng lùi xây dựng: trước nhà ≥ 2,5mét, sau nhà ≥ 1,5mét.
- Tầng hầm: không sử dụng tầng hầm.
c. Nhà biệt thự song lập:
- Tầng cao xây dựng: 2 tầng.
- Mật độ xây dựng: ≤ 70,0%.
- Hệ số sử dụng đất: ≤ 1,4.
- Khoảng lùi xây dựng: trước nhà ≥ 3,0mét, sau nhà ≥ 1,5mét.
- Tầng hầm: không sử dụng tầng hầm.
d. Nhà ở xã hội (chung cư): thực hiện theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ tại chương II, Điều 7 về Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.
- Tầng cao xây dựng: 5 - 12 tầng.
- Mật độ xây dựng: ≤ 40,0%.
- Hệ số sử dụng đất: ≤ 3,1.
- Khoảng lùi xây dựng: 6,0 – 10,0mét.
- Tầng hầm: có sử dụng tầng hầm (1 - 2 tầng).
1.2.Đất công cộng dịch vụ đô thị:
a. Đất công trình công cộng:
* Văn phòng khu phố:
- Tầng cao xây dựng: ≤ 4 tầng.
- Mật độ xây dựng: ≤ 40,0%.
- Hệ số sử dụng đất: ≤ 1,6.
- Khoảng lùi xây dựng: ≥ 6,0mét.
- Tầng hầm: không sử dụng tầng hầm.
* Đất y tế:
- Tầng cao xây dựng: ≤ 4 tầng.
- Mật độ xây dựng: ≤ 40,0%.
- Hệ số sử dụng đất: ≤ 1,6.
- Khoảng lùi xây dựng: ≥ 6,0mét.
- Tầng hầm: không sử dụng tầng hầm.
* Trung tâm sinh hoạt cộng đồng:
- Tầng cao xây dựng: ≤ 3 tầng.
- Mật độ xây dựng: ≤ 40,0%.
- Hệ số sử dụng đất: ≤ 1,2.
- Khoảng lùi xây dựng: ≥ 0,0mét.
- Tầng hầm: không sử dụng tầng hầm.
* Trường trung học cơ sở:
- Tầng cao xây dựng: ≤ 4 tầng.
- Mật độ xây dựng: ≤ 40,0%.
- Hệ số sử dụng đất: ≤ 1,6.
- Khoảng lùi xây dựng: ≥ 6,0mét.
- Tầng hầm: không sử dụng tầng hầm.
* Trường tiểu học:
- Tầng cao xây dựng: ≤ 3 tầng.
- Mật độ xây dựng: ≤ 40,0%.
- Hệ số sử dụng đất: ≤ 1,2.
- Khoảng lùi xây dựng: ≥ 6,0mét.
- Tầng hầm: không sử dụng tầng hầm.
* Trường mầm non:
- Tầng cao xây dựng: ≤ 3 tầng.
- Mật độ xây dựng: ≤ 40,0%.
- Hệ số sử dụng đất: ≤ 1,2.
- Khoảng lùi xây dựng: ≥ 6,0mét.
- Tầng hầm: không sử dụng tầng hầm.
* Đất thương mại dịch vụ:
- Tầng cao xây dựng: ≤ 5 tầng.
- Mật độ xây dựng: ≤ 40,0%.
- Hệ số sử dụng đất: ≤ 2,0.
- Khoảng lùi xây dựng: 6,0 - 10,0mét.
- Tầng hầm: có sử dụng tầng hầm.
6.3.Đất cây xanh công viên - TDTT:
- Tầng cao xây dựng: 1 tầng.
- Mật độ xây dựng: ≤ 5,0%.
6.4.Đất hạ tầng kỹ thuật:
- Trạm xử lý nước thải: 2.120,1m².
6.5.Mục đích sử dụng đất và hình thức đầu tư
a. Mục đích sử dụng đất:
- Đất không kinh doanh: gồm đất văn phòng khu phố, đất cây xanh công viên – TDTT và đất giao thông;
- Đất kinh doanh (cấp CNQSDĐ): gồm đất nhà liên kế phố, nhà liên kế vườn, nhà biệt thự song lập, chung cư (nhà ở xã hội), đất y tế, trung tâm sinh hoạt cộng đồng, đất giáo dục, đất thương mại dịch vụ và đất hạ tầng kỹ thuật (trạm xử lý nước thải, trạm BTS).
b. Hình thức đầu tư:
- Đất nhà liên kế phố, nhà liên kế vườn, nhà biệt thự song lập, chung cư nhà ở xã hội, đất y tế, trung tâm sinh hoạt cộng đồng, đất thương mại dịch vụ, đất giao thông, đất cây xanh công viên - TDTT và đất hạ tầng kỹ thuật (trạm xử lý nước thải, trạm BTS) do đơn vị chủ đầu tư đầu tư.
- Đất giáo dục:
- Trường tiểu học: do đơn vị chủ đầu tư hoặc xã hội hóa đầu tư;
- Trường trung học cơ sở: do đơn vị chủ đầu tư hoặc xã hội hóa đầu tư;
- Trường mầm non: do đơn vị chủ đầu tư hoặc xã hội hóa đầu tư.
- Đất văn phòng khu phố: do xã hội hóa đầu tư.
Điều 7. Quy định về chiều cao công trình.
Tất cả các cao độ xây dựng công trình được tính theo cao độ vỉa hè hoàn thiện quy định là ± 0.000mm.
7.1.Đối với nhà liên kế phố: 2 - 4 tầng.
7.2.Đối với nhà liên kế vườn: 2 - 3 tầng.
7.3.Đối với nhà biệt thự song lập: 2 tầng.
7.4.Đối với nhà ở xã hội (chung cư): 5 - 12 tầng.
7.5.Đối với công cộng dịch vụ đô thị: 3 tầng đối với trung tâm sinh hoạt cộng đồng, trường mầm non, trường tiểu học; 4 tầng đối với văn phòng khu phố, phòng khám đa khoa, trường trung học cơ sở; 5 tầng đối với thương mại dịch vụ.
7.6 .Đất hạ tầng kỹ thuật (trạm xử lý nước thải, trạm BTS):
Sử dụng công nghệ mới.
Áp dụng theo quy định của ngành và được cơ quan có thẩm quyền quyết định.
* Ghi chú:
Các chỉ tiêu, tiêu chuẩn áp dụng cho trường mầm non tuân thủ theo tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 3907:2011: Trường mầm non – Yêu cầu thiết kế và các tiêu chuẩn hiện hành khác.
Các chỉ tiêu, tiêu chuẩn áp dụng cho trường tiểu học tuân thủ theo tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 8793:2011: Trường tiểu học – Yêu cầu thiết kế và các tiêu chuẩn hiện hành khác.
Các chỉ tiêu, tiêu chuẩn áp dụng cho trường trung học cơ sở tuân thủ theo tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 8794:2011: Trường trung học – Yêu cầu thiết kế và các tiêu chuẩn hiện hành khác.
* Chú thích:
Chiều cao nhà không lớn hơn 4 lần chiều rộng nhà (không kể phần giàn hoa hoặc kiến trúc trang trí).
Chiều cao thông thủy của tầng một không nhỏ hơn 3,0m.
Chiều cao thông thủy là chiều cao từ mặt sàn đến mặt dưới của trần treo, sàn tầng trên hoặc kết cấu chịu lực.
* Nếu có điều chỉnh, bổ sung hoặc thay đổi Quy định phải được cơ quan cấp thẩm quyền xem xét, quyết định.
Điều 8. Quy định về khoảng cách giữa các khối công trình.
Để đảm bảo sự thông thoáng, ánh sáng tự nhiên và tạo sự riêng tư giữa các căn hộ với nhau phải tuân thủ đúng
- Cao độ nền nhà phải cao hơn cao độ vỉa hè tối thiểu là 300mm;
- Không có bộ phận nào của nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ (kể cả bộ phận ngầm dưới mặt đất).
- Các bộ phận của công trình sau đây được phép vượt quá chỉ giới xây dựng trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ như sau:
- Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô-văng, mái đua, mái đón, móng nhà;
- Riêng ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1,4m và không được che chắn tạo thành buồng hay lô-gia.
- Khoảng lùi công trình không được tận dụng xây dựng bất cứ công trình nào ngoại trừ sân, vườn hoa, tiểu cảnh.
Điều 9. Quy định về phạm vi bảo vệ, hành lang an toàn đối với công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình ngầm (nếu có).
Việc bố trí, tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật trên từng tuyến phố nằm trong phạm vi của vỉa hè các tuyến đường theo mặt cắt tổng hợp đường dây đường ống kỹ thuật;
Khoảng cách tối thiểu từ mép ngoài cùng của bộ phận kiến trúc đến tuyến ống, cáp ngầm:
Đến đường cáp ngầm: 1,0m;
Đến mặt ống ngầm và hố ga: 1,0m.
Điều 10. Quy định về quản lý cây xanh.
Đối với các công trình nhà ở như: nhà liên kế phố, chung cư cao tầng mật độ cây xanh sân vườn tối thiểu phải theo quy định của từng loại công trình và không được thấp hơn 5%.
Đối với các công trình nhà ở như: nhà liên kế vườn, nhà biệt thự song lập mật độ cây xanh sân vườn tối thiểu phải theo quy định của từng loại công trình và không được thấp hơn 20%.
Đối với các công trình công cộng: trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở mật độ cây xanh sân vườn tối thiểu phải theo quy định của từng loại công trình và không được thấp hơn 30%.
Đối với các công trình công viên cây xanh và cảnh quan, mật độ cây xanh tối thiểu theo quy định không được thấp hơn 65%.
Các trục đường giao thông phải bố trí loại cây xanh đường phố (loại thân thẳng và cao, tán lá rộng) hai bên vỉa hè, khoảng cách tuỳ thuộc vào lộ giới đường. Vị trí trồng cây trên vỉa hè nên bố trí tại ranh giữa hai công trình.
Đất công viên cây xanh được quy hoạch thành từng khu vực chức năng khác nhau trên nguyên tắc phân bố đều diện tích thảm xanh trên toàn khu dân cư, nhằm mục đích phục vụ yêu cầu sinh hoạt, sản xuất, dịch vụ, thể thao của người dân, cải thiện môi trường sống và khí hậu trong lành của đô thị.
Điều 11. Hệ thống giao thông.
11.1. Giao thông đô thị:
Đường theo quy hoạch chung - đường 25C: là tuyến giao thông tiếp cận một phần ranh đất về phía Nam, kết cấu nhựa nóng lộ giới 100,0m. Đây là tuyến đường giao thông chính đô thị kết nối từ TP.Hồ Chí Minh đi qua các khu công nghiệp cũng như khu đô thị của huyện Nhơn Trạch đến Sân bay Long Thành.
Đường theo quy hoạch chung (đường quy hoạch phân khu vực): là tuyến đường giao thông tiếp cận phía Tây của khu quy hoạch, lộ giới 36m. Đây là tuyến giao thông chính kết nối dự án đến các khu vực lân cận.
Đường theo quy hoạch chung (đường số 13): là tuyến đường giao thông tiếp cận phía Đông của khu quy hoạch, lộ giới 47m. Đây là tuyến giao thông chính kết nối dự án đến các khu vực lân cận.
Đường theo quy hoạch chung: là tuyến đường giao thông tiếp cận phía Bắc của khu quy hoạch, lộ giới 47m. Đây là tuyến giao thông chính kết nối dự án đến các khu vực lân cận.
4.2. Giao thông đối ngoại:
Các trục đường giao thông đối ngoại bao gồm:
Đường số 10 (lộ giới 32m) là trục giao thông Bắc Nam kết nối khu dân cư với đường 25C và đường theo quy hoạch chung.
Đường số 39 (lộ giới 24m) và đường số 21 (lộ giới 24m) là trục giao thông từ Đông sang Tây kết nối khu dân cư với các đường theo quy hoạch chung.
11.2. Giao thông đối nội:
Hệ thống giao thông nội bộ được thiết kế dạng bàn cờ, kết nối với nhau một cách liên hoàn, tạo thành một hệ thống đường thông suốt hoàn chỉnh.
11.4. Các chỉ tiêu kỹ thuật:
Mạng lưới đường giao thông trong khu dân cư được thiết kế theo Tiêu chuẩn thiết kế đường đô thị 104-2007 với các thông số kỹ thuật như sau:
Đường phố nội bộ, tốc độ thiết kế 20-40 Km/h, tải trọng trục thiết kế ≥ 100 KN.
Độ dốc ngang mặt đường 2%, dộ dốc dọc từ 0,3% - 1,0%.
Bán kính cong tại các ngã 3, ngã 4 được thiết kế với R ≥ 8m.
Kết cấu đường: mặt đường bê tông nhựa nóng, vỉa hè lát gạch tezzaro.
Bó vỉa đúc bằng bê tông.
Điều 12. Quy định chỉ giới đường đỏ - chỉ giới xây dựng.
Tính chất và chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng các tuyến đường được quy định cụ thể trong bảng thống kê giao thông.
Điều 13. Các công trình đầu mối và các tuyến hạ tầng kỹ thuật.
13.1. San nền
Khu vực quy hoạch được san nền dựa trên các tài liệu khảo sát địa hình và chế độ thủy văn, đồng thời cũng phải tuân thủ cao độ các đường giao thông phân khu vực, nhằm tránh trường hợp cao độ thiết kế và cao độ tự nhiên chênh lệch quá lớn. Cao độ san nền tại ranh khu đất quy hoạch vị trí giáp với các khu vực lân cận không được chênh lệnh lớn so với cao độ hiện hữu để tránh đất bị sạt lở.
Khống chế độ dốc dọc của các tuyến đường sao cho phù hợp với tiêu chuẩn thiết kế đường đô thị. Sau đó chỉ san lấp cục bộ tại các lô đất được giới hạn bởi các trục đường để lấy mặt bằng xây dựng.
13.2. Thoát nước mưa
- Nguồn tiếp nhận:
Khu quy hoạch được chia làm 4 lưu vực chính thoát nước cho dự án để giảm chiều sâu chôn cống, khẩu độ cống lưu lượng tập trung về nguồn tiếp nhận.
Lưu vực 1 và 2: từ ranh phía Bắc dự án đến đường số 39, thoát về tuyến cống thoát nước mưa D3000 hiện hữu thuộc dự án tuyến thoát nước dải cây xanh thành phố Nhơn Trạch cách dự án hơn 300m theo 2 tuyến ống đấu nối tại 2 vị trí.
Lưu vực 3 và 4: từ đường số 39 về đường 25C, thoát về tuyến cống thoát nước mưa dự kiến trên đường 25C tại 2 vị trí đấu nối.
Giải pháp thiết kế:
Thiết kế hệ thống thoát nước mưa riêng với hệ thống thoát nước thải. Để đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường cho khu vực quy hoạch, chỉ xả trực tiếp nước mưa ra nguồn tiếp nhận, còn hệ thống thoát nước thải sinh hoạt phải được thu gom và xử lý riêng đạt yêu cầu theo đúng quy định về môi trường trước khi thải ra nguồn tiếp nhận (mạng lưới thoát nước mưa). Do đó, giải pháp được chọn cho hệ thống thoát nước của khu quy hoạch là hệ thống thoát nước riêng.
13.3. Cấp nước
Nhu cầu dùng nước là: 4.489,36 m³/ngày đêm.
Nguồn cấp:
Về trước mắt hệ thống cấp nước của khu đất quy hoạch được đấu nối vào tuyến ống cấp nước D300mm trên đường Nguyễn Hữu Cảnh chạy dọc theo đường giao thông nông thôn hiện hữu để cấp nước cho dự án.
Về lâu dài khi mạng lưới giao thông đô thị được xây dựng hoàn chỉnh, thì nguồn cấp nước sẽ được đấu nối từ trục đường 25C để cấp nước cho dự án thay thế cho tuyến ống đi trên đường giao thông nông thôn ở trên.
Từ tuyến ống cấp nước hiện hữu trên đường Nguyễn Hữu Cảnh tổ chức tuyến ống D250 đi dọc trên đường giao thông nông thôn để cấp nước vào khu quy hoạch.
13.4. Thoát nước thải
Tổng lưu lương nước thải (làm tròn) là: 2.824 m³/ngày đêm.
Nguồn tiếp nhận:
Dựa trên mạng lưới thoát nước chính tổ chức các tuyến ống thoát nước đi dưới vỉa hè và hành lang hạ tầng kỹ thuật phía sau nhà để thu gom nước thải của từng hộ , sau đó theo hệ thống cống gom và cống chính theo địa hình chảy về trạm xử lý nước thải được xây dựng trong phần đất hạ tầng kỹ thuật của khu quy hoạch, nước thải được xử lý đạt chuẩn xả thải theo QCVN 14:2008/BTNMT sau đó đổ vào mạng lưới thoát nước mưa. Sau đó từ hệ thống thoát nước mưa thoát ra tuyến thoát nước mưa dải cây xanh.
Giải pháp thiết kế:
Hệ thống thoát nước thải của khu quy hoạch được thiết kế tách riêng với hệ thống thoát nước mưa.
Cống thoát nước thải sử dụng cống HDPE đường kính D200, D300, D400.
13.5. Cấp điện
Hiện trạng bên trong khu quy hoạch chưa có hệ thống điện trung hạ thế và chiếu sáng. Ở phía Tây Nam dự án được dẫn từ đường Nguyễn Hữu Cảnh chạy dọc theo đường giao thông nông thôn hiện hữu đã có tuyến dây trung thế 22kV đi nổi cấp điện cho dự án cho Licogi 16 (khu đô thị Long Tân city). Tuyến trung thế 22kV trên đường 25C chưa được đầu tư xây dựng.
13.6. Thông tin liên lạc
Về trước mắt hệ thống thông tin của khu đất quy hoạch được đấu nối vào tuyến thông tin trên đường Nguyễn Hữu Cảnh chạy dọc theo đường giao thông nông thôn hiện hữu để cấp tín hiệu cho dự án.
Về lâu dài khi mạng lưới giao thông đô thị bao quanh dụ án được xây dựng hoàn chỉnh, thì nguồn cấp thông tin liên sẽ được đấu nối từ trục đường 25C để cấp thông tin cho dự án thay thế cho tuyến ống đi trên đường giao thông nông thôn ở trên.(Trong dồ án quy hoạch đã thể hiện các vị trí này).
Từ 1 điểm đấu nối trên đường Nguyễn Hữu Cảnh hệ thống thông tin liên lạc cấp tín hiệu cho khu quy hoạch qua các tuyến cáp chính trên đường N2, N5 và đường D5. Cáp thông tin đến các tủ cáp chính, từ tủ cáp chính đến các tủ cáp phối. Cáp quang phân phối được đi ngầm.
13.7.Vệ sinh môi trường
Tổng khối lượng chất thải rắn là: 16,42 tấn/ngày đêm.
Hệ thống thu gom và nguồn tiếp nhận:
Hình thức thu gom: Việc thu gom rác được thực hiện từ nhà ở các hộ gia đình.
Thu gom chất thải rắn và vệ sinh môi trường: Các hộ gia đình sẽ phân loại rác thải tại gia đình đựng vào bao bì riêng thành 3 loại: rác thải hữu cơ dễ phân huỷ (thức ăn thừa, rau quả,…); rác thải có thể tái chế (giấy, vỏ lon, hộp nhựa,…); rác thải nguy hại (pin, đồ điện tử, bóng đèn,…).
Các khu vực dịch vụ công cộng đều được bố trí các thùng rác có nắp đậy dùng để thu gom rác thải sinh hoạt phát sinh.
Hệ thống thu gom nước thải và nước mưa của khu vực dân cư được nạo vét bùn định kỳ mỗi tháng hoặc khi có sự cố.
Điều 14. Các quy định về hình thức kiến trúc và hàng rào công trình, vật liệu chủ đạo xây dựng của công trình.
14.1. Hình thức kiến trúc
Chủ sở hữu khi xây dựng nhà phải xây dựng theo mẫu do đơn vị chủ đầu tư cung cấp (bản vẽ thiết kế đô thị) trên cơ sở các thông số kỹ thuật được quy định trong Quy định này.
Hình thức kiến trúc hiện đại nhưng vẫn giữ được các tính chất và đặc trưng riêng của một khu ở.
14.2. Tường rào và cổng
Tường rào không được phép xây dựng vượt ra khỏi ranh sử dụng đất, ranh chỉ giới đường đỏ kể cả phần móng của tường rào.
Tường rào có chiều cao tối đa 2,6m.
Tường rào giáp mặt đường phải có hình thức kiến trúc thoáng nhẹ, thẩm mỹ và thống nhất cho tất cả các nhà trên cùng một lô phố. Mẫu hàng rào chi tiết sẽ do chủ đầu tư cung cấp cho cư dân khi bắt đầu tiến hành xây dựng nhà.
Cổng không cho phép mở ra ngoài chỉ giới đường đỏ. Mỗi một nhà ở liền kề chỉ được phép mở một cổng chính. Việc mở thêm các cổng phụ, cổng thoát nạn… phải căn cứ vào yêu cầu cụ thể của công trình và được các cấp thẩm quyền xem xét, quyết định.
Điều 15. Quy định về vật thể kiến trúc, tổ chức cây xanh công cộng, sân vườn, cây xanh đường phố, mặt nước, không gian mở, điểm nhấn.
15.1. Quy định về vật thể kiến trúc:
- Hệ thống chiếu sáng đô thị:
Phải có thiết kế chi tiết hệ thống đèn chiếu sáng đường phố, đô thị với hình thức hiện đại, phong phú, đảm bảo mỹ quan và phù hợp sắc thái kiến trúc riêng từng khu vực.
- Hè phố:
Mặt lát hè phố được làm bằng những vật liệu bền vững, màu sắc trang nhã, tránh thiết kế đơn điệu. Thiết kế cải tạo và xây dựng mới vỉa hè phải lưu ý đến khả năng tiếp cận và sử dụng
Tăng cường hệ thống cây xanh trang trí, tăng cường diện tích trồng cây xanh, thảm cỏ, bồn hoa ... nhằm tạo cảnh quan cho đô thị cũng như tăng diện tích đất thấm nước, thoát nước, tăng khả năng thẩm thấu nước mặt của vỉa hè nhưng phải đảm bảo đủ chiều rộng lối đi đáp ứng nhu cầu bộ hành.
- Biển báo:
Biển quảng cáo, biển chỉ dẫn, biển báo phải được thiết kế đẹp, hấp dẫn, đảm bảo không che chắn tầm nhìn của các công trình với nhau, không cản trở giao thông và ảnh hưởng lối đi bộ nhằm đạt hiệu quả và tiện sử dụng.
Biển báo, đèn tín hiệu giao thông phải được thiết kế theo đúng quy định hiện hành về tổ chức giao thông.
- Các tiện ích đô thị khác:
Thiết kế hệ thống lối xuống đường ngầm dành cho người đi bộ, lối dành cho người tàn tật đảm bảo mỹ thuật, kỹ thuật, chiếu sáng và an ninh.
Kiểu dáng thùng rác công cộng và vị trí đặt phải được nghiên cứu đảm bảo mỹ thuật và mỹ quan đô thị.
Phần 3. TỔ CHỨC THỰC HIỆN
Điều 16. Trách nhiệm của các Ban ngành, địa phương.
Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức công bố công khai đồ án quy hoạch và Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị này trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký quyết định phê duyệt.
Căn cứ vào đồ án quy hoạch đô thị và Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị này được phê duyệt:
Chủ đầu tư thực hiện việc đầu tư xây dựng theo đúng quy hoạch, thiết kế đô thị và Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị được duyệt. Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng phải phù hợp với quy định hiện hành.
Mọi vi phạm các điều khoản của Quy định này tùy theo hình thức và mức độ vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.
UBND tỉnh Đồng Nai:
UBND tỉnh Đồng Nai phối hợp với chủ đầu tư trong việc tổ chức công bố công khai đồ án quy hoạch và Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị.
Kiểm tra tình hình thực hiện dự án trên địa bàn theo chức năng nhiệm vụ được phân công và định kỳ báo cáo cho UBND tỉnh Đồng Nai.
Điều 17 Hồ sơ đồ án Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư theo quy hoạch và Quy định này được lưu trữ tại các cơ quan sau đây để các tổ chức, cơ quan và nhân dân được biết và thực hiện:
Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai;
Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai;
Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Nai;
Ủy ban nhân dân huyện Nhơn Trạch.